Als een opvolgend verhuurder een huurovereenkomst opzegt op grond van ‘dringend eigen gebruik’, kan hij zowel bij de verhuur van woonruimte als bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte te maken krijgen met een wettelijke wachttermijn van drie jaar. Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik door een verhuurder die door rechtsopvolging (bijvoorbeeld door fusie) verhuurder is geworden, is niet toewijsbaar, als de opzegging wordt gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk is medegedeeld aan de huurder. Met andere woorden, na een schriftelijk bericht aan de huurder over de rechtsopvolging zal een opvolgend verhuurder drie jaar pas op de plaats moeten maken, waardoor de uitvoering van zijn sloop-/nieuwbouwplannen (die niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kunnen plaatsvinden) aanzienlijke vertraging kunnen oplopen.
De achtergrond van deze bepaling is bescherming van de huurder. De wetgever wilde voorkomen dat de huurder voor onaangename verrassingen zou komen te staan, als de nieuwe verhuurder allerlei plannen heeft waardoor de huurovereenkomst beëindigd moet worden, hetgeen de huurder bij de oude verhuurder niet hoefde te verwachten. In rechtspraak is de eis van schriftelijkheid enigszins gerelativeerd. Ook volgt uit rechtspraak dat een opvolgend verhuurder na een fusie in sommige gevallen gebruik kan maken van de opzegging door de rechtsvoorganger, zodat de regeling omtrent de wachttermijn geen problemen hoeft op te leveren. Dit artikel ziet echter niet op voornoemde relativeringen. Dit artikel gaat dieper in op de toepassing van de 3-jaarswachttermijn bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte.
Opzegging bij middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte)
Opzegging tegen de eerste termijn van vijf jaar is mogelijk op grond van dringend eigen gebruik en slechte bedrijfsvoering. Bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn van vijf jaar, dus na tien jaar, kan de rechter de vordering ook toewijzen op grond van een open belangenafweging. Indien een verhuurder opzegt wegens dringend eigen gebruik en hij is de rechtsopvolger van een vorige verhuurder, is zoals gezegd zijn beëindigingsvordering niet toewijsbaar als de huuropzegging is gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk bekend is gemaakt aan de huurder.
Om de wachttermijn te omzeilen wordt in de praktijk veel gebruik gemaakt van de mogelijkheid een huurovereenkomst op te zeggen grond van een belangenafweging, terwijl de feiten die hieraan ten grondslag liggen eigenlijk gelijk zijn aan een opzegging wegens dringend eigen gebruik. De Hoge Raad heeft in 2001 een einde gemaakt aan deze omzeilingstactiek. De Hoge Raad oordeelde dat de wachttijd van drie jaar na een rechtsopvolging niet alleen geldt bij opzegging wegens dringend eigen gebruik binnen tien jaar en daarna, maar ook voor opzegging op grond van een belangenafweging als er eigenlijk wordt opgezegd wegens eigen gebruik. In de literatuur werd hetzelfde standpunt gehuldigd. Het feit dat in de (oude) wettekst het opzegverbod in verband met de 3-jaarswachttermijn werd gekoppeld aan de wil van de verhuurder om het gehuurde in gebruik te nemen, werd afgedaan als een evidente verschrijving van de wetgever. In een recent arrest van de Hoge Raad, lijkt de Hoge Raad echter op haar eerdere standpunt terug te komen.
Ommezwaai van de Hoge Raad
Wat is er aan de hand? De huurder huurt met ingang van 1 februari 1998 een bedrijfsruimte gelegen in de kelder van het winkelcentrum “La Vie” in Utrecht. In december 2005 ontvangt de huurder schriftelijk bericht van een nieuwe verhuurder over de rechtsopvolging. De nieuwe verhuurder wil vervolgens de huurovereenkomst met de huurder beëindigen, omdat De Bijenkorf - die ook in La Vie is gevestigd - de beschikking wenst te verkrijgen over de kelderruimte. Binnen drie jaar na kennisgeving van de rechtsopvolging zegt de (opvolgend) verhuurder de huurovereenkomst met de huurder dan ook op. De huurder stemt daarmee niet in en de (opvolgend) verhuurder vordert daarom beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter. De huurder voert als verweer aan dat de vordering tot beëindiging niet kan worden toegewezen omdat de opzegging is geschied binnen de 3-jaarswachttermijn die de verhuurder op grond van de wet in acht had moeten nemen. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof Amsterdam wijzen de vorderingen van de (opvolgend) verhuurder toe en stellen de beëindiging van de huurovereenkomst vast, waarbij de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van het pand. Het Hof heeft beslist dat de belangen van de (opvolgend) verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting. De Hoge Raad sluit hierbij aan, hetgeen opmerkelijk is omdat de Hoge Raad zoals gezegd eerder nog van oordeel was dat de 3-jaarswachttermijn ook gold bij een opzegging op grond van een belangenafweging als eigenlijk werd opgezegd wegens dringend eigen gebruik.
Conclusie en gevolg
De wettelijke regeling omtrent de 3-jaarswachttermijn wordt strikt uitgelegd: de wachttijd geldt alleen bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. De wachttermijn staat dus niet in de weg aan een opzegging op grond van dringend eigen gebruik of een open belangenafweging na ommekomst van tien jaar. Het is afwachten of de Hoge Raad nog op haar oordeel terugkomt, aangezien veel huurrechtdeskundigen zich kritisch of negatief hebben uitgelaten over het arrest van de Hoge Raad. Vooralsnog kan een opvolgend verhuurder na het verstrijken van een huurperiode van tien jaar in ieder geval sneller opzeggen wegens sloop/nieuwbouw dan voorheen. Raadzaam is wel om in de opzegbrief zowel de grond dringend eigen gebruik als belangafweging als reden van de opzegging te noemen.
Tanja de Nijs
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.