VvE beheer en huurwoningen

Veel corporaties hebben te maken met het beheer van complexen waarin zowel huurders als kopers wonen. De positie van de corporatie kan in zo’n complex behoorlijk ingewikkeld zijn. Zij moet immers rekening houden met de belangen van haar huurders, maar ook die van de gezamenlijke eigenaars. De belangen van huurders en kopers kunnen uiteenlopen en de corporatie kan hier tussenin komen te zitten. Voor de corporatie is in ieder geval van belang dat voor de huurders dezelfde regels gelden als voor de eigenaren.

Algemene aspecten appartementsrechten
Bij een appartementsrecht is een gebouw gesplitst in aparte juridische eenheden (bijvoor-beeld woningen of winkels). Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het gebouw en hebben het gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke delen. Iedere eigenaar heeft het uitsluitend gebruik van zijn privé-gedeelte. De splitsing vindt plaats door een notariële akte, waarvan het reglement van splitsing onderdeel uitmaakt. Vaak wordt hiervoor het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie gebruikt, met hier en daar afwijkingen of aanvullingen. In het reglement staan bijvoorbeeld bepalingen over de gemeenschappelijke delen, de technische installaties en ieders aandeel in de kosten.


Iedere eigenaar is automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De vergadering van appartementseigenaren is het hoogste orgaan binnen de VvE en heeft alle bevoegdheden die niet aan andere organen zijn opgedragen. Besluiten in de vergadering worden genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen, tenzij het reglement van splitsing anders bepaalt. Op de vergadering worden in ieder geval onderwerpen behandeld als de begroting, het onderhoud, en de zaken die de eigenaren gezamenlijk aangaan. Welke stem een eigenaar heeft, wordt bepaald in het splitsingsreglement. Een “groot eigenaar” (een eigenaar van meerdere appartementsrechten) kan in de vergadering een besluit overrulen. De andere eigenaren (de minderheid) kunnen het besluit in dat geval wel binnen één maand ter vernietiging aan de kantonrechter voordragen.

Voorschriften voor eigenaren en huurders
Appartementseigenaren moeten zich houden aan de bepalingen die in het reglement van splitsing zijn opgenomen. Naast de hiervoor genoemde bepalingen staan er ook gebruiks- en gedragsregels in het reglement. Bijvoorbeeld anti- overlast bepalingen, regels over het al dan niet mogen aanbrengen van harde vloerbedekking, zonneschermen of schotelantennes.


De huurder heeft in eerste instantie alleen te maken met de huurovereenkomst. Hierin staan vaak soortgelijke gedragsregels als in een reglement van splitsing. Toch is het van be-lang de huurder ook te binden aan de gebruiks- en gedragsregels uit het reglement. De wet bepaalt dat een bepaling uit het reglement die tot stand is gekomen ná de huurovereenkomst (de huurder woonde er dus al op het moment van splitsing), alleen geldt indien de huurder hiermee heeft ingestemd. Wel kan de huurder die weigert akkoord te gaan via een uitspraak van de kantonrechter aan het reglement worden gebonden. Een nieuwe huurder kan gebonden worden aan het reglement door hiervoor een bepaling op te nemen in de huurovereenkomst. Als de huurder niet gebonden is aan het reglement, of de huurovereenkomst met een reglementsbepaling in strijd is, kan er voor de verhuurder een lastige situatie ontstaan.

Immers, de verhuurder kan als gevolg van een meerderheidsbesluit van de vergadering worden aangesproken op het naleven van een bepaling in het reglement, terwijl de verhuurder de huurder hier dan niet op kan aanspreken, omdat de bepaling niet in de huurovereenkomst staat. Een voorbeeld: stel dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder onder bepaalde voorwaarden een schotelantenne mag aanbrengen. De huurder bevestigt een antenne volgens de voorwaarden van de verhuurder. In het reglement van splitsing is echter een schotelantenneverbod opgenomen. Dat betekent dat de VvE de eigenaar/verhuurder kan houden aan het schotelantenneverbod. De huurder kan echter jegens zijn verhuurder stellen dat hij voldoet aan hetgeen in zijn huurovereenkomst is opgenomen. Soortgelijke problemen zijn denkbaar bij bepalingen over het aanbrengen van harde vloerbedekking, het aanbrengen van een carport en andere voorzieningen. De eigenaar/verhuurder komt dan in een lastige positie te verkeren. Vandaar dat het van groot belang is dat de bepalingen uit het reglement, maar ook de besluiten van de vergadering, ook voor de huurders gelden.

Aanbeveling
De corporatie die een meerderheidsbelang heeft in de vergadering van eigenaren, kan na-tuurlijk bevorderen dat bepaalde besluiten worden genomen die voor de corporatie gunstig zijn en in overeenstemming met de huurovereenkomst. Echter, het is niet zo dat een besluit dat een meerderheid van de eigenaren heeft genomen altijd een definitief besluit is. Zoals hiervoor aangegeven, kan de kantonrechter een meerderheidsbesluit vernietigen als dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Appartementseigenaren moeten zich in de besluitvorming jegens elkaar namelijk naar de eisen van redelijkheid en billijkheid gedragen.


Het is dan ook verstandig om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder ver-plicht is de bepalingen uit het reglement, en de besluiten van de vergadering, na te leven. Uiteraard voorzover deze op de huurder van toepassing zijn. De verhuurder heeft dan mogelijkheden om de huurder hier op aan te spreken.

Tot slot
In het land zijn diverse experimenten gaande om huurders te betrekken bij de besluitvor-ming in de VvE. Andersom kunnen eigenaren geïnformeerd en betrokken worden bij de besluitvorming van een corporatie met bijvoorbeeld een huurderscommissie. Een en ander kan bijdragen tot een beter begrip voor elkaars standpunt, een betere verhouding tussen eigenaren en huurders en betere besluitvorming, hetgeen uiteindelijk in ieders belang is.

Tanja de Groot

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten