Naar verwachting zal per 1 januari 2014 de Warmtewet in werking treden. De Warmtewet reguleert de levering van warmte aan particuliere afnemers. Hieronder valt niet alleen de levering van warmte middels een WKO-installatie, maar ook middels stadsverwarming en blokverwarmingsinstallaties.
Veel verhuurders leveren warmte aan hun huurders. Het is tegenwoordig eerder regel dan uitzondering dat nieuwe gebouwen worden voorzien van een WKO-installatie, door middel waarvan het gebouw wordt voorzien van warmte, koude en warmtapwater. Maar ook bij oudere gebouwen treedt de verhuurder vaak op als “energieleverancier” ten opzichte van de huurders; het gaat dan om gebouwen die worden verwarmd via stadsverwarming of blokverwarmingsinstallaties. Naar schatting gaat het hier om minimaal 7.000 gebouwen met 250.000 huishoudens als afnemers.
Tot op heden valt de levering van warmte die wordt opgewekt via stadsverwarming of een blokverwarmingsinstallatie onder de servicekosten bij de huur. De verhuurder rekent met de huurder af op basis van de kosten van het daadwerkelijke verbruik van de huurder en is de huurder het hier niet mee eens, dan kan hij dit voorleggen aan de huurcommissie.
Zodra de Warmtewet in werking treedt, gaat de levering van energie die wordt opgewekt via stadsverwarming of een blokverwarmingsinstallatie onder de Warmtewet vallen; gevolg is dat de verhuurder, als leverancier van warmte, aan de eisen van de Warmtewet moet gaan voldoen.
Dit betekent onder meer dat de verhuurder een schriftelijke leveringsovereenkomst met de huurder dient aan te gaan, waarin een duidelijke en volledige omschrijving van de in het kader van de warmtelevering te leveren goederen en diensten moet zijn opgenomen, alsook een omschrijving van het kwaliteitsniveau daarvan: de minimum en maximum temperatuur, de prijzen die in rekening worden gebracht en de voorwaarden waaronder de warmte wordt geleverd. Ook moet schriftelijk worden vastgelegd onder welke voorwaarden de verhuurder als energieleverancier over kan gaan tot opschorting of beëindiging van de warmtelevering.
Daarnaast moet de verhuurder die als leverancier van warmte optreedt beschikken over een storingsregistratie, een bijbehorende compensatieregeling ingeval storing in de warmtelevering optreedt en over een terugbetalingsregeling, voor het geval de geleverde goederen en diensten niet aan het omschreven kwaliteitsniveau voldoen.De huurder die klachten heeft over de levering van warmte, moet volgens de Warmtewet toegang hebben tot een onafhankelijke geschillencommissie met een snelle, eenvoudige en goedkope procedure. Kortom: de verhuurder die ook warmte levert, dient na invoering van de Warmtewet opeens aan allerlei formele eisen te gaan voldoen, in zijn hoedanigheid van warmteleverancier.
Belangrijker is misschien nog wel dat de Warmtewet ook eisen stelt aan de wijze waarop de warmte in rekening mag worden gebracht aan de huurder. Uitgangspunt van de wet is dat iedere afnemer een individuele warmtemeter krijgt, die exact meet hoeveel een individuele afnemer precies verbruikt. Dat is bij stadsverwarming en blokverwarmingsinstallatie in de praktijk echter vaak praktisch onmogelijk of in ieder geval zeer kostbaar. Als alternatief kan dan gebruik worden gemaakt van een individuele warmtekostenverdeler, die het verbruik van elke radiator meet.
Is ook dat te kostbaar, dan dient de leverancier de kosten volgens de Warmtewet te baseren op een “voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek”. Deze kostenverdeelsystematiek dient uit te gaan van een “binnen de technische en financiële mogelijkheden zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker”. De kosten van verbruik in het algemeen belang en de redelijke kosten voor de uitvoering van de kostenverdeelsystematiek zelf, mogen ook aan de individuele verbruikers worden toegerekend.
In de praktijk – uitgaande van de veronderstelling dat plaatsing van individuele warmtemeters of warmtekosten-verdelers vaak te kostbaar zal zijn – zal dit betekenen dat verhuurders die warmte leveren via stadsverwarming of blokverwarmingsinstallaties vanaf de inwerkingtreding van de Warmtewet in staat zullen moeten zijn om aan hun huurders verantwoording af te leggen over de kosten die zij in rekening brengen voor de levering van warmte, op basis van een “voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek”. Verbruikers krijgen (eenmalig) het recht om een onafhankelijke deskundige de kostenverdeelsystematiek te laten beoordelen; de helft van de kosten van dit onderzoek komen voor rekening van de verhuurder als leverancier.
Veel verhuurders zullen vanaf 1 januari 2014 (de waarschijnlijke datum van inwerkingtreding van de Warmtewet) dus niet alleen meer verhuurder zijn, maar ook warmte-leverancier; een hoedanigheid die de nodige verplichtingen met zich mee zal brengen. Verhuurders doen er verstandig aan om hun organisatie hierop reeds nu te gaan inrichten. Dit betekent enerzijds dat verhuurders moeten bepalen op basis van welke inzichtelijke kostenverdeelsystematiek zij de levering van warmte in rekening gaan brengen. Anderzijds dienen verhuurders de levering van warmte binnen hun organisatie zodanig in te richten, dat deze voldoet aan de (formele) eisen van de Warmtewet; bijvoorbeeld door het (gaan) hanteren van leveringsovereenkomsten en/of bijbehorende algemene leveringsvoorwaarden. VBTM Advocaten kan hierbij begeleiden.
Marijn Huijbers
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.