Het is voor een verhuurder van bedrijfsruimte van groot belang om te weten wat nu eigenlijk de aard is van de bedrijfsruimte die hij verhuurt. Is dit bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (ook wel aangeduid als winkelruimte) of bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW (ook wel aangeduid als kantoorruimte, maar in feite elke gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en geen ‘winkelruimte’ is).
In het geval art. 7:290 BW (winkelruimte) van toepassing is kan de huurder een beroep doen op huurbescherming, terwijl dat in het geval van 7:230a BW (kantoorruimte) niet mogelijk is; daar kan hooguit een beroep op de minder vergaande ontruimings-bescherming worden gedaan.
Een verhuurder kan niet simpelweg zelf bepalen welk regime van toepassing is op de te sluiten huurovereenkomst. Dit hangt namelijk niet af van de benoeming die de verhuurder en huurder aan de overeenkomst geven, maar van het beoogde gebruik van het gehuurde. Het is dus van groot belang om duidelijke afspraken te maken over de bestemming die de huurder aan het gehuurde wil geven en het feitelijke gebruik dat hij er van gaat maken, én om dit in de huurovereenkomst op te nemen.
Recentelijk, op 12 februari 2012, heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die het belang hiervan weer eens onderstreept, en wel in een heel onverwachte situatie.
Bouwmarkt huurt naastgelegen pand voor opslag
Een bouwmarkt drijft haar onderneming vanuit een pand dat haar eigen eigendom is. Ten behoeve van de bouwmarkt huurt zij een naastgelegen pand, met als bestemming ‘opslag- en magazijndoeleinden’. Op enig moment zegt de verhuurder van deze ruimte de huurovereenkomst op, rekening houdend met een opzegtermijn van een jaar. Dit met de gedachte dat opslagruimte, hetgeen normaal gesproken het geval is, valt onder ‘kantoorruimte’ . De huurder is het hier niet mee eens en stapt naar de rechter met de stelling dat de opslagruimte onder ‘winkelruimte’ moet vallen en dat hij zodoende recht heeft op huurbescherming.
Een onroerende aanhorigheid?
De redenatie daarvoor is interessant en loopt via art. 7:290 lid 3 BW. Hierin wordt de huurbescherming voor bedrijfsruimte uitgebreid naar (onder meer) zogenaamde onroerende aanhorigheden. Dat zijn onroerende voorzieningen die feitelijk of juridisch bij de gehuurde zaak horen, zoals bij parkeervoorzieningen ten behoeve van een pand regelmatig het geval is. Eerder al is in de jurisprudentie uitgemaakt dat ook een ander pand, dat met een afzonderlijke huurovereenkomst gehuurd wordt, een onroerende aanhorigheid kan zijn. Maar dan moet wel bij aanvang van de huur kenbaar zijn gemaakt dat die ‘ondergeschikte’ bedrijfsruimte gehuurd wordt om, tezamen met een andere ruimte die de huurder in al in gebruik heeft, te gebruiken als een bedrijfsruimte. En dat de ‘leidende’ bedrijfsruimte vanzelfsprekend wél voldoet aan de eisen van ‘winkelruimte’. Op die manier kan een apart verhuurde opslagruimte – normaliter ‘kantoorruimte’ – toch onder ‘winkelruimte’ vallen, als deze samen met een winkelruimte als één geheel wordt gebruikt.
De moeilijkheid in deze kwestie was natuurlijk dat de bouwmarkt zelf niet gehuurd werd, maar eigendom was van de exploitant. Er was dus helemaal geen sprake van een huurovereenkomst in de zin van ‘winkelruimte’ waarbij aansluiting gezocht werd. Er was maar één huurovereenkomst, en die zag op opslagruimte. Weliswaar ten behoeve van de bouwmarkt, maar moet de verhuurder nu zelfs rekening houden met hetgeen de huurder in de ruimte die zijn eigendom is uitvoert?
Verhuurder heeft er impliciet mee ingestemd
De Hoge Raad die hier uiteindelijk over diende te oordelen, besliste in het voordeel van de bouwmarkt. De maatstaf die de Hoge Raad hanteert, is of de verhuurder van de ‘ondergeschikte’ bedrijfsruimte ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte tezamen met een andere door de huurder gebruikte ruimte als bedrijfsruimte gebruikt wordt. Die instemming hoeft van de Hoge Raad overigens niet expliciet te zijn, maar kan besloten liggen in de omstandigheden, zoals de aard van de bedrijfsruimte.
Grote gevolgen
Het voorgaande kan dus betekenen dat de verhuurder van de opslagruimte, ineens geconfronteerd wordt met huurbescherming van zijn huurder. En dat niet eens op basis van het voorzienbare gebruik van het gehuurde zelf, maar op basis van het gebruik van het naastgelegen perceel waar de verhuurder niets mee te maken heeft. De gevolgen kunnen groot zijn: in deze kwestie zette het bijvoorbeeld een flinke streep door de plannen die de verhuurder had voor herontwikkeling van het pand.
Ken het gebruik van uw verhuurde bedrijfsruimten goed!
Praktisch betekent deze uitspraak van de Hoge Raad voor verhuurders dat zij nog beter in beeld moeten hebben welk gebruik er nu eigenlijk van de verhuurde bedrijfsruimte zal worden gemaakt. Daarbij zullen zij niet alleen het gebruik van het verhuurde pand zelf in acht moeten nemen, maar – indien van toepassing – óók het gebruik van andere panden die tezamen als bedrijfsruimte worden gebruikt. Dit geldt ook indien die andere panden niet door de verhuurder zelf aan de huurder worden verhuurd, maar door een andere verhuurder of zelfs wanneer die panden in eigendom zijn bij de huurder.
Hoge Raad, 10 februari 2012, LJN: BU5602
Nadere informatie over dit onderwerp kunt u inwinnen bij de heer mr. R.M. Goeman.
Dit artikel is tevens geplaatst op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze website.