Veel woningcorporaties hebben een laatste kansbeleid voor huurders die in problemen zijn gekomen. Bij de toepassing van een dergelijk laatste kansbeleid moet de huurder aan de voorwaarden van het beleid voldoen. Voldoet hij hier niet aan, dan komt hij niet in aanmerking voor het laatste kansbeleid. Soms komt de rechter er aan te pas.
De aanleiding
In een ontbindingsvonnis wegens overlast heeft de kantonrechter overwogen dat zoveel mogelijk moet worden voorkomen dat de huurder op straat komt te staan. De verhuurder zal zich actief moeten inzetten om andere passende huisvesting te vinden voor de huurder. De regionale woningcorporaties hebben een gezamenlijk Laatste Kansbeleid opgesteld. Na het vonnis neemt de verhuurder contact op met een collega-corporatie met verzoek de huurder een laatste kans te bieden. De collega-corporatie concludeert dat de huurder niet in aanmerking komt voor het Laatste Kansbeleid omdat hij niet voldoet aan de beleidsvoorwaarden. De verhuurder legt daarop het ontruimingsvonnis ten uitvoer.
Het geschil
De huurder stelt dat de beide corporaties onrechtmatig jegens hem handelen door hem geen laatste kans te bieden. De corporaties voeren kort gezegd aan dat de huurder moet voldoen aan de beleidsvoorwaarden om in aanmerking te komen voor het Laatste Kansbeleid. Dit doet de huurder niet en de corporaties zijn dan ook van mening dat de huurder terecht is afgewezen.
De uitspraak
De rechter is van mening dat de ontruiming voor deze huurder een ‘ultimum remedium’ (uiterste oplossing) is en dat, mede gelet op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie, het Laatste Kansbeleid zeer zorgvuldig moet worden toegepast. De betrokken corporaties moeten terughoudend zijn bij het afwijzen van de huurder die aanspraak maakt op het beleid. De corporatie moet de huurder een nieuwe huurovereenkomst aanbieden; daarbij mogen er wel voorwaarden worden gesteld die de kans van slagen van het laatste kanstraject vergroten.
Het gevolg
Bij toepassing van een laatste kans beleid moet de corporatie grote zorgvuldigheid in acht nemen, zeker als dit beleid regionaal van kracht is. Het is dan immers moeilijker om andere woonruimte te vinden omdat alle corporaties in de regio dezelfde regels hanteren. Het enkele feit dat de huurder niet voldoet aan alle voorwaarden van het beleid, betekent niet dat een Laatste Kans zonder meer kan worden ontzegd. Wanneer de corporatie zich niet aantoonbaar inzet voor het vinden van andere passende huisvesting, kan dit aan een ontruiming in de weg staan.
Rechtbank Alkmaar, 10 september 2009, Woonrecht 2010/48
Janneke Vervest
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 17-18/2010.