Het woningwaarderingsstelsel (Besluit Huurprijzen Woonruimte bijlage I onderdeel a) bevat de regels die van belang zijn bij het beoordelen van de redelijkheid van huurprijzen en van huurprijswijzigingen. In het stelsel voor zelfstandige woonruimte worden onder andere punten (maximaal 25) toegekend voor de woonomgeving. De kwaliteit van de woonomgeving wordt beoordeeld op een aantal aspecten die zijn opgenomen in tabel a van het Besluit Huurprijzen Woonruimte bijlage I onderdeel a. Onder deze 13 aspecten vallen onder andere: aankledingsgroen, bereikbaarheid van de woningen, onderhoudstoestand woonomgeving etc.
Met name bij de waardering van de kwaliteit van nieuwbouwwoningen kan de vraag rijzen of bij de beoordeling van de woonomgeving dient te worden uitgegaan van een situatie zoals deze zal zijn nadat de woonomgeving is voltooid of van de situatie zoals die is op het moment van het waarderen van de woonomgeving.
In een procedure tussen een woningcorporatie en 26 huurders van een nieuwbouwcomplex, heeft de kantonrechter Rotterdam (4 mei 2012/ 1238141 CV EXPL 11-26876) deze vraag beantwoord. In deze procedure -die is voorafgegaan door een procedure bij de Huurcommissie- verschillen de verhuurder en de huurders van mening over het aantal punten dat aan de woonomgeving dient te worden toegekend. Op het moment van het vaststellen van de huurprijs (en ook op het moment van de uitspraak van de kantonrechter) was de wijk waarin het nieuwbouwcomplex was gerealiseerd, nog niet gereed. De infrastructuur was nog niet volledig aangelegd en er vonden nog bouwactiviteiten in de omgeving van het complex plaats. De kantonrechter is van oordeel dat bij het beoordelen van de woonomgeving dient te worden uitgegaan van de situatie zoals deze zal zijn nadat de woonomgeving is voltooid op de wijze zoals door de betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaars etc.) is voorzien. Daarbij dient, naar de mening van de kantonrechter, geen rekening te worden gehouden met tijdelijke aspecten zoals die van bouwactiviteiten. Het systeem van woningwaardering verenigd zich daar niet mee nu de woningwaardering partijen tot in lengte van dagen bindt en de huurprijs nadien niet meer naar boven kan worden bijgesteld anders dan door middel van de reguliere jaarlijkse huurverhoging.
Kortom, ook als de woonomgeving (infrastructuur, openbaar groen, parkeergelegenheden etc.) nog niet gereed is, mag de verhuurder van een woning in een nieuwbouwcomplex bij het bepalen van de aanvangshuurprijs toch uitgaan van de situatie zoals deze uiteindelijk gaat worden.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Georgie Geurts.