ZAV en recht op vergoeding bij einde huur

De casus en standpunten van partijen

Huurder huurt sinds 1 augustus 1991 een sociale huurwoning. Hij bouwt in 1998 een garage aan de woning. Verhuurder geeft daarvoor toestemming onder de voorwaarde dat huurder bij einde huur de garage eventueel moet verwijderen. En dat, als hij de garage toch mag laten staan, dit nog geen recht geeft op een vergoeding. De verhuurder verhoogt de huurprijs niet, vanwege de gerealiseerde garage. De huurovereenkomst eindigt in 2015. Op dat moment vraagt huurder een vergoeding. Verhuurder weigert en wijst op de voornoemde voorwaarden. De huurder vordert bij de kantonrechter een bedrag van € 10.000,00 op grond van artikel 7:216 lid 3 BW, omdat verhuurder volgens hem ongerechtvaardigd is verrijkt. Verhuurder betwist dat hij is verrijkt en stelt zich bovendien op het standpunt dat huurder niet is verarmd, omdat hij ruim zeventien jaar meer (woon)ruimte ter beschikking heeft gehad zonder daar meer huur voor te hoeven betalen. Hierdoor heeft huurder volgens verhuurder zijn investering ruimschoots terugverdiend.

De kantonrechter

De kantonrechter wijst de vordering van de huurder af. Kort samengevat overweegt de kantonrechter dat verhuurder al in 1998 bij de toestemmingverlening had laten weten geen vergoeding voor de garage bij einde van de huurovereenkomst te zullen betalen. Ook oordeelt de rechter dat van verarming van huurder niet is gebleken, omdat huurder 17 jaar lang het genot heeft gehad van de garage zonder dat verhuurder daar meer huur voor is gaan rekenen. Huurder heeft dus geen schade geleden als bedoeld in artikel 6:212 BW.

Hof ’s-Hertogenbosch

Bij de beoordeling van een eventueel recht op een vergoeding, is het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2004 (Dupomex/Haas-Duivelaar) (ECLI:NL:HR:2004:AP4373) van toepassing. Daaruit volgt dat slechts aanspraak bestaat op een vergoeding als bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Het enkele feit dat een verandering is aangebracht met toestemming van de verhuurder geeft dus op zich geen recht op een vergoeding. Daarbij kan volgens de Hoge Raad van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken voortvloeit. Verder speelt een rol in hoeverre de huurder de door hem gemaakte kosten heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen. Ook is van belang in hoeverre de veranderingen inmiddels al zijn afgeschreven en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte wijziging, bijvoorbeeld doordat verhuurder het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huurprijs kan vragen.

Het hof stelt vast dat hier sprake is van een geoorloofde toevoeging aan het gehuurde omdat de verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven. Bij einde van de huur heeft de verhuurder geen verwijdering gevorderd, zodat huurder in beginsel een vergoeding kan vragen. Weliswaar heeft verhuurder bedongen dat huurder niet in aanmerking komt voor een vergoeding, maar op grond van artikel 7:242 lid 2 BW kan in geval van verhuur van woonruimte niet van artikel 7:216 lid 3 BW in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Daarom kan de verhuurder zich niet beroepen op de uitsluiting van het recht op een vergoeding. Hoewel de huurovereenkomst vóór inwerkingtreding van voornoemde bepalingen in 2003 is overeengekomen, zijn deze bepalingen op grond van het overgangsrecht toch van toepassing op deze huurovereenkomst.

De verhuurder is verrijkt. Want op basis van het woningwaarderingsstelsel is het puntenaantal van de woning met 17,06 punten gestegen. En de huurprijs kan per maand met € 58,16 worden verhoogd. Het hof oordeelt dat verhuurder door de plaatsing van de garage blijvend is verrijkt. Dat de verhuurder de huurverhoging niet bij huurder in rekening heeft gebracht, doet hieraan niet af. Aldus het hof. Vervolgens meent het hof dat de verrijking ongerechtvaardigd was. Want de huurder was niet verplicht om een garage te bouwen. De vraag is vervolgens of de verrijking heeft plaatsgevonden ten koste van de huurder. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dit niet het geval is. Huurder stelt dat de bouwkosten ongeveer 15.000,00 gulden (6807,70 euro) waren en hij stelt geen nadere onderhoudskosten te hebben gemaakt. Bij de vraag in hoeverre huurder vermogensrechtelijk nadeel heeft gehad, moet niet alleen gekeken worden naar de gemaakte kosten. Ook van belang is het voordeel dat huurder heeft genoten. Het hof oordeelt dat huurder de garage in 17 jaar heeft kunnen afschrijven. Dat is een afschrijvingsbedrag van ongeveer € 33,37 per maand. Dit bedrag zet de rechter af tegen de waarde van de garage (die de kantonrechter heeft bepaald op € 35,00 per maand) en tevens tegen de maximale huurverhoging van € 58,16 per maand (op basis van het puntenaantal). Het hof komt tot het oordeel dat huurder niet is verarmd. De kantonrechter heeft dus terecht de vordering van huurder afgewezen.

Commentaar

Deze zaak gaat over de vraag of de huurder van een (sociale) huurwoning recht heeft op een vergoeding voor een door hem aangebrachte wijziging (ZAV), in dit geval een garage, die bij einde huur niet ongedaan hoeft te worden gemaakt. Zoals uit het aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2004 al kan worden opgemaakt, ligt de lat voor de huurder hoog. In dat arrest benoemt de Hoge Raad een aantal omstandigheden, waaronder dat de huurder in aanmerking kan komen voor een vergoeding. Daarbij is uitgangspunt dat het enkele feit dat een verandering is aangebracht met toestemming van de verhuurder op zich geen recht geeft op een vergoeding. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder voor geoorloofde veranderingen of toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. In artikel 6:212 lid 1 BW wordt bepaald dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt (in dit geval de verhuurder) ten koste van een ander (in dit geval de huurder), verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Voorts wordt nog in artikel 7:242 lid 2 BW bepaald dat van artikel 7:216 lid 3 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Huurder meende met een beroep op genoemde wettelijke bepalingen een sterke zaak te hebben om een deel van zijn kosten, die hij had besteed aan de garage van de verhuurder vergoed te krijgen.

Genoemde bepalingen, die in 2003 zijn ingevoerd, hebben ertoe geleid dat in de sociale huursector vaak vaste vergoedingen door verhuurders (woningcorporaties) worden gegeven aan huurders die gedurende de huur (standaard) voorzieningen hebben aangebracht, die in zijn algemeen als een verbetering van het gehuurde kunnen worden beschouwd en die bij einde huur dan ook meestal niet door huurder ongedaan hoeven te worden gemaakt, mits goed onderhouden. Voorbeelden van dergelijke verbeteringen zijn vervanging van een vlizotrap door een vaste trap naar de zolder, het aanbrengen van een cv-installatie of dubbele beglazing of een Velux-dakraam. Het gaat dan veelal om veranderingen, die als een objectieve verbetering worden beschouwd, omdat de wijziging een verhoging oplevert van het puntenaantal en dus ook van het woongerief in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Op grond van dit verhoogde puntenaantal kan de verhuurder bij een opvolgende huurder een hogere huurprijs bedingen, terwijl  de verhuurder hiervoor geen kosten heeft hoeven maken. Het wordt in dergelijk gevallen redelijk geacht dat de huurder hiervoor wordt gecompenseerd. Het spreekt voor zich dat ingeval verhuurder geen hogere huurprijs wenst of kan bedingen, geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Vergoedingen worden veelal vastgesteld op basis van de investeringskosten en naar rato van afschrijvingstermijnen, die uiteraard van geval tot geval verschillen. In deze zaak had huurder een garage aan de woning gebouwd en daarvan zeventien jaar gebruiksgenot gehad. Huurder dacht een vergoeding te kunnen krijgen voor zijn investering, maar viste uiteindelijk achter het net. Het hof was van oordeel dat weliswaar verhuurder ongerechtvaardigd was verrijkt door de door huurder aangebouwde garage, maar dat, geparafraseerd weergegeven, huurder niet was verarmd. Hij had gedurende 17 jaar het profijt van de garage gehad. De kosten die hij had gemaakt kwamen ongeveer gelijk uit met een bedrag dat hij kwijt zou zijn geweest als hij een garage had moeten huren. De vraag is of de door kantonrechter en hof berekende vergelijking redelijk is. Immers, de afschrijvingstermijn voor een garage is feitelijk aanmerkelijk langer dan 17 jaar, zodat de verkregen meeropbrengst aan huur voor de verhuurder ook aanzienlijk hoger zal kunnen uitvallen, dan de door huurder gedane investering. In elk geval kan worden gesteld dat hof noch kantonrechter de zelfwerkzaamheid van de huurder die door de wetswijziging in 2003 mede werd beoogd, erg ruimhartig heeft gewaardeerd.

Bron: Hof ’s-Hertogenbosch 1 mei 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1832; WR 2018, 104.

Dit artikel verscheen eerder in de Nieuwsbrief Huurrecht (nr. 3/2018) van Fiscaal up to Date

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jacques van Reisen.