Een huurder begint zonder toestemming van de verhuurder met een aanzienlijke verbouwing van de woning. Is dit een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst?
De aanleiding
Een huurder vraagt aan zijn verhuurder toestemming voor een verbouwing van de woning voor een bedrag van ongeveer 20.000 euro. Hij wil de keuken uitbouwen, een schuifpui aanbrengen, een slaapkamer tot badkamer verbouwen en vloerverwarming aanbrengen. De verhuurder laat de huurder in een brief weten dat hij hiervoor geen toestemming verleent. De huurder was al met de werkzaamheden gestart.
Het geschil
De verhuurder stapt naar de rechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, omdat de huurder zonder zijn schriftelijke toestemming is begonnen met de verbouwing. De huurder vordert op zijn beurt van de rechter om de werkzaamheden toch te mogen uitvoeren. De huurder beweert dat de opzichter akkoord ging met de verbouwing, mits de huurder beschikte over een bouwvergunning en correcte materialen zou gebruiken. De verhuurder betwist dat.
De uitspraak
In hoger beroep oordeelt het gerechtshof over de ontbindingsvordering van de verhuurder. Het hof ontbindt de huurovereenkomst omdat de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst. De huurder is immers zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, dan wel vervangende toestemming van de kantonrechter, begonnen met de verbouwing door de woning volledig te ‘strippen’. Dat is in strijd met de wet en de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst.
Het hof wijst de tegenvordering van de huurder af. Het hof acht de verbouwing zo ingrijpend, dat de woning daarna niet meer kan gelden als sociale huurwoning en dat schaadt de verhuurbaarheid. De verhuurder mocht haar toestemming dus weigeren. Ook is niet gebleken dat de verbouwing noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van de woning en bovendien is het de huurder op grond van de algemene voorwaarden niet toegestaan wijzigingen aan de buitenzijde van de woning aan te brengen.
Het gevolg
Indien een huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder ingrijpende verbouwingswerkzaamheden verricht (werkzaamheden die dus niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt), kan dat een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Een verhuurder hoeft dus niet per se het einde van de huurovereenkomst af te wachten en kan in dit soort gevallen meteen stappen ondernemen.
Tanja de Nijs
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 19/2008.
Pagina printen:
Dit betekent het nieuwe Didam II-arrest voor woningcorporaties
Inleiding – impact Didam I-arrestHet in 2021 gewezen Didam 1-arrest deed veel stof opwaaien. Een één-op-één verkoop door een overheidslichaam van onroerend goed...
25 november 2024
Sinds 1 juli 2024 geldt het verbod op scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes van een wooncomplex, wat zijn de gevolgen?
Het Besluit bouwwerken leefomgeving verbiedt per 1 juli 2024 expliciet de stalling van scootmobielen en andere (brandbare/belemmerende) zaken in vluchtroutes va...
26 september 2024