Beëindiging samenhuur eenvoudiger: -mogelijke- gevolgen

Andersom is dit ook mogelijk: als een huurder en een medehuurder de samenleving beëindigen en een van hen wil de huurovereenkomst voortzetten, dan kunnen zij vorderen dat zij met uitsluiting van de ander de huurovereenkomst voortzetten (artikel 7:267 lid 7 BW). De rechter kan die laatste vordering toewijzen, als dit met inachtneming van de redelijkheid geboden is. Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval een rol spelen. De belangen van de verhuurder spelen echter géén rol. De verhuurder moet de uitspraak tegen zich laten werken.

Voor samenhuurders die óók geregistreerd partner of gehuwd zijn, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de in artikel 7:266 lid 5 BW neergelegde regeling ook op hen van toepassing is. In dat artikel is vastgelegd dat de rechter op verzoek van een echtgenoot of geregistreerd partner kan bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn, indien de partners uit elkaar gaan. De verhuurder is gebonden aan de door de rechter bepaalde toebedeling van de woning.

Maar wat nu als de medebewoners vanaf het begin samen op de huurovereenkomst staan (samenhuur, ook wel contractuele (mede)huur genoemd) en zij geen geregistreerd partner noch gehuwd zijn? Is die regeling dan ook van toepassing? De Hoge Raad heeft op die vraag op 24 december 2021 een antwoord gegeven (prejudiciële beslissing van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964).

Relevantie

Waarom is dat een belangrijke vraag? In de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden is vaak bepaald dat deze samenhuurders alleen gezamenlijk de huur kunnen beëindigen en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van alle verplichtingen, tenzij de verhuurder bereid is de huurovereenkomst met een van beide huurders voort te zetten. De verhuurder kan in dat geval toetsen of de huurder die de huurovereenkomst wil voortzetten voldoende inkomsten heeft om aan de huurbetalingsverplichting te voldoen. Echter, als artikel 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is op samenhuurders, dan betekent dat dat de verhuurder geconfronteerd kan worden met een achterblijvende huurder die (te) weinig verhaal biedt, terwijl de verhuurder de huurovereenkomst juist is aangegaan met het oog op het gezamenlijke inkomen van de samenhuurders.

Het oordeel

De Hoge Raad trekt de lijn die voor contractuele huurders die ook geregistreerd partner of gehuwd zijn door voor samenhuurders die géén geregistreerd partner of gehuwd zijn. De Hoge Raad heeft bepaald dat de regeling van toepassing is op alle samenhuurders. De Hoge Raad oordeelt dat dit voortvloeit uit de bedoeling van de wetgever om andere samenhuurders dan gehuwde of geregistreerde partners dezelfde bescherming te bieden.
Ook wordt als argument aangehaald dat het aangaan van een huurovereenkomst met meerdere samenhuurders zou berusten op overeenstemming en vergelijkbaar is met de situatie dat de verhuurder instemt met een verzoek terzake medehuurderschap (in de zin van artikel 7:267 lid 1 BW).

Het oordeel leidt er vervolgens toe dat het oordeel van de rechter waarmee het huurrecht wordt toebedeeld direct werkt tegenover de verhuurder. Afwijkende contractuele regelingen staan daaraan niet in de weg, aldus de Hoge Raad:

^{De overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW op gezamenlijke huur strekt zich ook uit tot de hiervoor in 3.2.3 bedoelde werking tegenover de verhuurder. Aldus eindigt de huurovereenkomst ten aanzien van de vertrekkende huurder(s) op de door de rechter bepaalde dag7 en wordt de huurovereenkomst ten aanzien van de achterblijvende huurder(s) voortgezet, ook indien de huurovereenkomst een eigen regeling bevat omtrent voortzetting door een of meer van de huurders.}

Commentaar

De prejudiciële beslissing is naar mijn idee te kort door de bocht.
De consequentie is voor verhuurders nogal verstrekkend en zonder dat de wetgever dit in de wet heeft vastgelegd. De Hoge Raad verwijst naar een passage in de parlementaire geschiedenis, waarin ik de bedoeling om artikel 7:267 lid 7 BW toe te passen buiten artikel 7:267 BW om niet lees.

Ook het argument dat contractuele medehuur vergelijkbaar is met de situatie dat wordt ingestemd met medehuurderschap is te kort door de bocht.  Dat kan wel kloppen voor alle overeenkomsten die ná de prejudiciële beslissing worden aangegaan (er kan geanticipeerd worden op deze beslissing), maar niet voor al die lopende overeenkomsten waarvoor anticipatie niet (meer) mogelijk is. Bij veel lopende huurovereenkomsten voor met name het geliberaliseerde segment is juist gecontracteerd vanwege het gezamenlijke inkomen van de twee huurders.

Bij lopende huurovereenkomsten gaat de vergelijking om de volgende reden mank. Als een huurder en medebewoner medehuurderschap aanvragen, kan de verhuurder (en bij afwijzing door de verhuurder de rechter) toetsen of de medebewoner voldoende inkomsten heeft om de huur zelf te voldoen, als de huurder vertrekt en de medehuurder de huurovereenkomst alleen voortzet (artikel 7:267 lid 3 sub b BW). Ook kan worden nagegaan of mogelijk sprake is van een misbruiksituatie (artikel 7:267 lid 3 sub c BW). Als de kandidaat-medehuurder indachtig die regeling door de verhuurder wordt geaccepteerd, dan is het niet onredelijk dat hij ook de beëindigingsregeling tegen zich moet laten werken. Bij samenhuur vanwege het gemeenschappelijke inkomen (anders gezegd: alleen had de woning niet kunnen worden gehuurd) is weliswaar contractuele medehuurderschap geaccepteerd, maar is géén rekening gehouden met het feit dat de verhuurder er rekening mee moest houden dat hij op enig moment geconfronteerd kon worden met maar één huurder waarop hij verhaal kon nemen.

De praktijk en de – redelijke – belangen van verhuurders zijn aldus uit het oog verloren. De Hoge Raad besteedt daaraan niet of nauwelijks aandacht en dat had wel mogen worden verwacht nu overeenkomstige toepassing niet bij wet is geregeld.

-Mogelijke- gevolgen

Hoewel de beslissing van de Hoge Raad voor samenhuurders dus goed nieuws is (of lijkt?), is dat in ieder geval niet zo voor verhuurders. Verhuurders worden er (in lopende huurovereenkomsten) mee geconfronteerd dat huurders onderling een procedure kunnen voeren ter toebedeling van het huurrecht terwijl de verhuurder daar niets tegen in kan brengen en de uitkomst gewoon tegen zich moet laten gelden.

Ik verwacht dat verhuurders ter voorkoming van zo’n procedure veelal zullen neigen in te stemmen met beëindiging. En dat kan gebruik (of misbruik?) in de hand werken. Aangezien het in deze tijd vanwege de inkomenseisen in het geliberaliseerde segment soms moeilijk is om woonruimte te bemachtigen, lijkt het aanlokkelijk om de woning op papier met iemand anders te gaan huren om daarna de huurovereenkomst met een beroep op artikel 7:267 lid 7 BW alleen voort te zetten. Voor de virtuele samenhuurder heeft dat met het oordeel van de Hoge Raad beperkte risico’s omdat de hoofdelijke aansprakelijkheid vrij eenvoudig kan worden doorbroken. Wellicht kan de verhuurder nog een beroep doen op dwaling of bedrog maar dat zal dan tot kostbare, tijdrovende en onzekere procedures leiden.

Eerder schreef ik dat de uitspraak van de Hoge Raad goed nieuws ‘lijkt’ voor samenhuurders. Er is namelijk ook een risico. Mogelijk gaan verhuurders van duurdere woonruimte (nog) strengere inkomenseisen stellen, slechts verhuren aan de partner met het hoogste inkomen (om te voorkomen dat de partner met het laagste inkomen kan achterblijven) en/of meer of andere zekerheden eisen. Het is maar zeer de vraag of de advocaat-generaal en de Hoge Raad daarvoor oog hebben gehad.

Tot welke praktijk dit gaat leiden, zullen we moeten afwachten.

Ten overvloede

In het advies dat is gegeven aan de Hoge Raad voor beantwoording van de prejudiciële vragen wordt verschillende keren opgemerkt dat de analoge toepassing logisch is voor situaties waarin de contractuele samenhuurders een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voeren (ECLI:NL:PHR:2021:761). Het oordeel van de Hoge Raad bevat die beperking echter niet. Daarover wordt met geen woord gerept. Naar mijn idee kan de prejudiciële beslissing ook niet zo worden gelezen dat die beperking wel geldt. De Hoge Raad gaat uit van wilsovereenstemming in het kader van artikel 7:267 lid 1 BW. Die wilsovereenstemming gaat ook op indien de verhuurder een medebewoner als medehuurder accepteert ook al is er tussen de contractuele huurder en medebewoner strikt genomen geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Het enige argument dat ik voor die conclusie kan bedenken is de verwijzing naar de wetsgeschiedenis waarin is opgenomen dat de wetgever personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding wil beschermen. Dit onderdeel zou nog voer van discussie in een juridische procedure kunnen zijn.

Door Michael van den Oord