Indien een huurder de maandelijks verschuldigde huurprijs structureel te laat en/of onvolledig betaalt, kost dat de verhuurder geld. De verhuurder kan er op den duur voor kiezen om naar de rechter te stappen om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te komen. Uit de rechtspraak volgt dat een huurachterstand van drie maanden in beginsel ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Maar wat als de huurder (steeds) op het laatste moment (een deel van) de huurachterstand voldoet?
Betalingsplicht verzaken, leidt tot woning verlaten
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden1 heeft zich recent gebogen over deze vraag in een zaak, waarin een woningcorporatie vanaf 2013 drie keer een procedure heeft gestart tegen een huurder wegens het laten ontstaan van een huurachterstand. Al deze procedures hebben geleid tot een veroordelend vonnis. Toch heeft de woningcorporatie er telkens voor gekozen om haar huurder niet in de kou te laten staan en heeft zij de ontruiming niet voortgezet, nadat de achterstallige huur door de huurder alsnog werd voldaan. Het duurde niet lang voordat de huurder opnieuw een huurachterstand van twee maanden had laten ontstaan. Reden waarom de woningcorporatie zich voor de vierde keer tot de rechter heeft gewend en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige huur heeft gevorderd.
De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van de achterstallige huur toegewezen. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. Volgens de kantonrechter rechtvaardigt de hoogte van de huurachterstand (twee maanden) de ontbinding van de huurovereenkomst niet. De woningcorporatie legt zich niet neer bij dit vonnis en gaat in hoger beroep.
Anders dan de kantonrechter komt het hof tot het oordeel dat het structureel te laat en/of onvolledig betalen van de verschuldigde huurprijs een tekortkoming is, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in de onderhavige kwestie het ontstaan van de huurachterstand geen incident betrof, bijvoorbeeld vanwege persoonlijke omstandigheden van de huurder, waardoor hij eenmalig de huur niet heeft kunnen betalen. Volgens het hof is hier juist sprake van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Gelet op deze omstandigheden kan van de woningcorporatie niet verwacht worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder, die structureel de huur niet (tijdig) betaalt, nog langer voortzet. Daarbij acht het hof eveneens van belang dat de woning beschikbaar dient te komen voor anderen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning en die wél hun betalingsverplichting tijdig en volledig kunnen nakomen.
Met dit arrest bevestigt het hof een recente lijn in de rechtspraak dat het structureel te laat betalen van de huur, ondanks dat de huurachterstand door de huurder wordt ingehaald, een grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kans van slagen van een dergelijke vordering hangt wel telkens af van de concrete omstandigheden van het geval.
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Ayşe Çapkurt.
_______________________________________
1 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8480.