Coronabepalingen in bouwcontracten

Uitgangspunt: redelijk overleg

De gevolgen van het coronavirus zijn dermate ingrijpend dat deze voor partijen nu nog niet in de volle omvang kunnen worden overzien. Met name de duur en de ernst van de maatregelen kan op voorhand niet goed worden ingeschat.
Feit is wel dat tot op heden de nieuwbouw op volle kracht lijkt door te gaan en dat ook de renovatiewerkzaamheden over het algemeen doorgang vinden, zeker wanneer er niet in de woning van de bewoner behoeft te worden gewerkt. Een en ander is nader uitgewerkt in het Protocol ‘Samen Veilig Doorwerken’.

Uitgangspunt van partijen dient te zijn, naar onze mening, dat steeds in onderling overleg wordt geprobeerd de gevolgen van de maatregelen door het coronavirus zodanig te beperken dat de schade voor alle partijen beperkt kan blijven. Enige toegeeflijkheid van zowel opdrachtnemer als opdrachtgever is daarbij het uitgangspunt. Wij zijn van mening dat het wenselijk is dat daarvoor een algemene bepaling in de overeenkomst wordt opgenomen.

Bepalingen in nieuwbouw contracten

Daarnaast kan de oplevering worden vertraagd door problemen met de levering van bepaalde materialen of wegens personeelsgebrek . Uit publicaties in onder meer Cobouw mag worden afgeleid dat daarvan nu geen sprake is. Niettemin lijkt ons wenselijk een bepaling op te nemen die gaat over bouwtijdoverschrijding.

Verder is het de vraag in hoeverre het coronavirus tot prijsstijgingen zal leiden. Vooralsnog is er geen aanleiding te veronderstellen dat het coronavirus leidt tot prijsstijgingen van materialen in de bouw. Veel overeenkomsten bevatten een indexeringsregeling. Het lijkt ons redelijk dat wanneer de start van de bouw of de oplevering wordt vertraagd door de coronamaatregelen, de aannemer aanspraak kan maken op de overeengekomen indexeringsregeling.

Wij zijn geen voorstander van het toepassen van de regeling bijvoorbeeld in de UAV 2012 die betrekking heeft op kostenverhogende omstandigheden. In de praktijk leidt het veelal tot discussie omdat voor een rechtsgeldig beroep op kostenverhogende omstandigheden tal van drempelwaardes worden gehanteerd, waarover in de rechtspraak niet altijd eenduidigheid bestaat.

Bepaling op te nemen in overeenkomsten voor renovatie en onderhoud

Bij renovatie en onderhoudscontracten dienen regelmatig werkzaamheden uitgevoerd te worden in de woning van de huurder. Dit kan leiden tot ingewikkelde situaties, met name wanneer de aannemer de werkzaamheden wil uitvoeren, maar de huurder dat vanuit gezondheidsredenen niet wenselijk acht. Partijen hebben daarom in samenwerking met de overheid het Protocol ‘Samen Veilig Doorwerken’ opgesteld, waarin gedetailleerde afspraken zijn vastgelegd over hoe op een veilige manier gewerkt kan worden, zowel binnens- als buitenshuis.
Het is van belang dat de maatregelen die betrekking hebben op zowel nieuwbouw als renovatie worden nageleefd.

Voor de verhuurder is het uiteraard van groot belang dat de aannemer zich houdt aan dat protocol. Daarmee kan de verhuurder richting de huurders aangeven zorg te dragen voor hun gezondheid en laten blijken zich in dat verband als een zorgvuldig verhuurder op te stellen. Uit publicaties onder meer in Cobouw blijkt dat in de praktijk het protocol mogelijk niet altijd strikt wordt nageleefd. Wij vinden het dan ook van belang in de clausule een waarschuwing op te nemen aan de opdrachtnemer, dat indien er herhaalde malen wordt gehandeld in strijd met het protocol, de opdrachtgever de toegang tot het werk kan ontzeggen en dat deze handelwijze wordt beschouwd als een ernstige tekortkoming van de opdrachtnemer.

Wat te doen bij bestaande contracten en lopende projecten?

Contracten die al zijn aangegaan en betrekking hebben op onderhoud en renovatie bevatten veelal een bepaling die erop neerkomt dat de opdrachtnemer verplicht is overheidsmaatregelen na te komen. In dat verband zouden we ons kunnen voorstellen, voor zover daartoe aanleiding zou bestaan, de opdrachtnemer schriftelijk te wijzen op de naleving van het Protocol ‘Samen Veilig Doorwerken’, dit kan ook plaatsvinden door dit bijvoorbeeld in briefvorm onder de aandacht van de opdrachtnemer te brengen.

Conclusie

Veel opdrachtnemers proberen in de door hen voorgestelde clausules alle risico’s die voortvloeien uit de corona-maatregelen af te wentelen op de opdrachtgever. Dat lijkt ons niet juist. Wel verdient het aanbeveling stil te staan bij de mogelijke gevolgen en daarover redelijke afspraken te maken. Voor lopende projecten kan het van belang zijn de aannemer er schriftelijk op te wijzen dat hij het Protocol 'Samen Veilig Doorwerken' correct dient na te komen. Daarin zijn bijvoorbeeld afspraken opgenomen over hoe de aannemer dient om te gaan met huurders die om gezondheidsredenen niet meer willen meewerken aan een renovatie.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Marco de Boer.