De ontbindingsverklaring na de burgemeestersluiting

Bij sluiting van woningen door de burgemeester rijst vaak de vraag of de verklaring waarmee de huurovereenkomst buitengerechtelijk door de verhuurder wordt ontbonden de huurder (tijdig) bereikt heeft. De huurovereenkomst kan in principe namelijk pas worden ontbonden als het gehuurde feitelijk gesloten is en de huurder dus niet meer in de woning verblijft. Dit volgt uit de woorden ‘‘is gesloten’’ in artikel 7:231 lid 2 BW.

shutterstock-291179324.jpg

Dit leidt tot meerdere vragen: naar welk adres moet de ontbindingsverklaring worden gestuurd als de huurder tijdelijk elders verblijft en de verhuurder niet weet waar dat is? En kan de ontbindingsverklaring wellicht al verstuurd worden vóórdat de woning feitelijk gesloten wordt? Ik ga hierna op deze vragen in.

Waarheen?

Na de feitelijke sluiting heeft de huurder geen toegang meer tot het gehuurde (en veelal de brievenbus). Meestal beschikt de verhuurder niet over een alternatief adres van de huurder. Als de huurder een advocaat of bewindvoerder heeft, kan de ontbindingsverklaring naar die advocaat worden gestuurd. Als de huurder geen advocaat of bewindvoerder heeft en geen e-mailadres heeft (opgegeven), wordt er daarom regelmatig voor gekozen om de ontbindingsverklaring openbaar te laten betekenen door de deurwaarder. Daarmee wordt voldaan aan de inspanningen die kunnen worden verwacht in het kader van de ontvangsttheorie (artikel 3:37 BW).

In het Tijdschrift voor Huurrecht hebben mijn collega Rogier Goeman en ik de vraag opgeworpen of het de huurder niet (tijdig) bereiken van de ontbindingsverklaring voor diens rekening moet blijven, indien de huurder met onbekende bestemming vertrekt zonder contactgegevens achter te laten (WR 2019/109). Inmiddels blijkt uit een arrest van het hof Den Haag van 20 oktober 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1973) dat dat inderdaad het geval is:
‘‘Het hof merkt ten aanzien van artikel 3:37 lid 3 BW ten overvloede nog het volgende op. In het geval een woning door een burgemeester wordt gesloten en de huurder de huurwoning daarom (tijdelijk) verlaat, is het aan hem om de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van een (post)adres waarop hij schriftelijk te bereiken is. Indien de huurder dit nalaat, waardoor een verklaring van de verhuurder hem niet (tijdig) bereikt, moet deze verklaring geacht worden jegens hem toch werking te (kunnen) hebben. Het niet bereiken van de verklaring wordt in een dergelijk geval geacht het gevolg te zijn van een ‘eigen handeling’ van de huurder als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 (slot) BW, en voor diens rekening te komen.’’

Als de huurder dus geen alternatief correspondentieadres achterlaat (wat ook een e-mailadres kan zijn), kan hij zich er niet op beroepen dat de door de verhuurder verstuurde ontbindingsverklaring hem niet (tijdig) bereikt heeft. De verhuurder moet uiteraard wel zijn uiterste best doen door de brief indien mogelijk per e-mail te verzenden of via de telefoon aan te kondigen. Voor de zekerheid kan de brief openbaar worden betekend door de deurwaarder.

Wanneer?

De sluiting wordt door de burgemeester doorgaans eerst met een voornemen bekend gemaakt aan belanghebbenden (waaronder de eigenaar/verhuurder en de huurder), waarna belanghebbenden de gelegenheid hebben om zienswijzen in te dienen. Pas daarna besluit de burgemeester definitief tot sluiting en maakt de burgemeester de sluitingsdatum bekend. Een aantal professionele verhuurders kiest ervoor om (allicht met voorgaande overwegingen ten aanzien van ontvangst van de ontbindingsverklaring in het achterhoofd) de ontbindingsverklaring te versturen voordat de woning feitelijk gesloten wordt. In die ontbindingsverklaring wordt vermeld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wordt met ingang van (de toekomstige datum van) de feitelijke sluiting. Hierover verschenen inmiddels verschillende uitspraken. Zo ontbond een verhuurder de huurovereenkomst op 14 oktober 2019 per datum sluiting (16 oktober 2019). Huurder stelde zich vervolgens op het standpunt dat de ontbindingsverklaring alleen effect kan sorteren bij verzending/ontvangst ná de feitelijke sluiting. De kantonrechter oordeelde daarover dat een redelijke uitleg van het wettelijk systeem met zich brengt dat de buitengerechtelijke ontbinding ook rechtskracht heeft als de ontbindingsverklaring voor de feitelijke sluiting wordt verzonden/ontvangen (zie rechtbank Limburg 10 maart 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:1996, r.o. 4.3). Ook kantonrechters van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:3677, r.o. 5.2) en de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2020:477, r.o. 2.18) vonden het verzenden van de ontbindingsverklaring voorafgaand aan de sluiting waarmee de huurovereenkomst wordt ontbonden per datum sluiting geen bezwaar.

Deze uitspraken – van drie verschillende kantonrechters – laten zien dat het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding slaagt als een ontbindingsverklaring voorwaardelijk is en voorafgaand aan de feitelijke sluiting wordt verstuurd breed gedragen wordt. Recent heeft ook het hof Den Haag met een arrest van 19 januari 2021 geoordeeld dat de ontbindingsverklaring voorafgaand aan de feitelijke sluiting kan worden verzonden (ECLI:NL:GHDHA:2021:277):
‘‘Aan de ontbindingsverklaring stelt de wet echter geen andere eisen dan dat deze op schrift is gesteld (artikel 6:267 lid 1 BW) en de huurder heeft bereikt in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW. Dat betekent dat de ontbindingsverklaring – indien de burgemeester heeft besloten tot sluiting van de woning – ook voorafgaand aan de daadwerkelijke reeds aangekondigde sluiting van de woning kan worden verzonden, mits de daarin aangezegde ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning.’’

Ook ik zie geen bezwaar tegen deze werkwijze, omdat zo’n tijdige ontbindingsverklaring in het wettelijk systeem past en de huurder snel duidelijkheid geeft. De belangen van de huurder worden niet geschaad, terwijl de kans dat de brief de huurder daadwerkelijk bereikt groter wordt.

Slot

De wet en rechtspraak over de buitengerechtelijke ontbinding zijn (nog) steeds in beweging. Er zijn meer juridische en feitelijke vraagstukken dan die ik hier heb behandeld, zoals de reikwijdte van de sluitingsbevoegdheid, de vraag of de huurder tijdens de sluiting ‘huur’ moet betalen en/of van de verhuurder kan worden verlangd dat hij opkomt tegen het sluitingsbesluit.
Ik heb aan al die vraagstukken aandacht besteed in het artikel ‘‘Actualiteiten buitengerechtelijke ontbinding na sluiting door de burgemeester’’ dat in maart 2021 in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk verscheen (HIP 2021/33). Interesse? Stuur mij een e-mail.

Door Michael van den Oord.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten