Help, mijn huurder is klusser!
De wet geeft huurders een vrij ruime bevoegdheid om lekker te klussen in de gehuurde woning. In de meeste gevallen moet de huurder voordat hij naar de bouwmarkt gaat nog wel even toestemming van de verhuurder verkrijgen, maar die toestemming mag de verhuurder vaak niet zo maar weigeren, tenzij de veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde schaden of voor een waardedaling zorgen. Zo nodig kan een huurder die toestemming via de rechter afdwingen. Alleen als het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan de verhuurder zijn poot stijf houden en ‘nee’ verkopen – mits hij zich dat recht in de huurovereenkomst heeft voorbehouden. Wel kan een verhuurder steeds bedingen dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud van de door hem zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV).
Het komt nogal eens voor dat een huurwoning bij het einde van de huur behoorlijk aangepast is aan de wensen van de huurder. Van een simpele schroef met een wandspiegel tot een volledig veranderde inrichting, nieuw sanitair en uitbouw. Hoe ga je daar als verhuurder mee om? Moet dit bij het einde van de huur ongedaan gemaakt worden of mag het blijven zitten? Kan het worden overgedragen aan een opvolgende huurder? Is de verhuurder nog een vergoeding verschuldigd voor achtergebleven verbeteringen?
Ongedaan maken, of laat maar zitten?
De hoofregel van artikel 7:224 BW luidt dat het gehuurde bij het einde van de huur moet worden opgeleverd conform de beschrijving die daarvan opgemaakt is bij aanvang van de huur. Daarbij wordt echter nadrukkelijk een uitzondering gemaakt voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Dat betekent dat het belangrijk is om een onderscheid te maken tussen geoorloofde en ongeoorloofde veranderingen. Zoals ik in de eerste alinea al aan gaf, is voor de meeste (behalve de kleinste klusjes) voorafgaande toestemming van de verhuurder nodig. Ontbreekt deze toestemming, dan heeft de huurder geen poot om op te staan indien zijn verhuurder hem sommeert een door hem aangebrachte ZAV te verwijderen.
Dat blijkt ook uit artikel 7:216 BW, dat de rechten en plichten met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen bij het einde van de huur nader regelt. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat de huurder niet verplicht is om geoorloofde veranderingen bij het einde van de huur ongedaan te maken. Dit mág hij overigens wel: het eerste lid van artikel 7:216 BW bepaalt dat de huurder een zogeheten wegbreekrecht heeft, dat inhoudt dat hij de door hem zelf aangebrachte voorzieningen ongedaan mag maken, mits hij het gehuurde daarna in oorspronkelijke staat terug brengt.
Maar een verplichting daartoe is er wettelijk gezien dus niet. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat artikel 7:216 lid 2 BW van regelend recht is; huurder en verhuurder kunnen dus afspreken dat een huurder wél verplicht is om een ZAV bij het einde van de huur ongedaan te maken. Het is overigens de vraag of een dergelijke afspraak ook stand houdt indien het gaat om veranderingen die de verhuurbaarheid niet schaden en die geen waardedaling tot gevolg hebben.
Overname door opvolgend huurder
Wat nu te doen met een ZAV die achterblijft na het einde van de huur? Veel verhuurders staan niet te juichen om deze afwijkende voorzieningen, en het daarmee samenhangende afwijkende onderhoud, over te nemen. Een oplossing wordt dan vaak gezocht in een overnameverklaring, waarin de oude huurder en de nieuwe huurder afspreken dat de nieuwe huurder de voorzieningen van de oude overneemt, en zich jegens de verhuurder verplicht om voor het onderhoud zorg te dragen. Dit staat op gespannen voet met de wet. De gebrekenregeling, op grond waarvan het onderhoud met uitzondering van de kleine herstellingen voor rekening van de verhuurder is, is immers grotendeels dwingend recht. Er kan volgens artikel 7:242 BW slechts van afgeweken worden als het gaat om door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. De nieuwe huurder die een overnameformulier tekent heeft deze voorzieningen echter niet zelf aangebracht. Het gerechtshof Den Haag oordeelde echter in 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2008:BF0055) dat de wet zo mag worden uitgelegd dat ook de opvolgende huurder die tekent voor de overname van een ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichtingen daar aan gehouden kan worden. Omdat het hier echter een afwijking van de gebrekenregeling betreft zal wel duidelijk moeten zijn dat de opvolgende huurder vrijwillig kiest voor de overname.
Recht op vergoeding?
Wat nu als de opvolgende huurder de ZAV niet wil overnemen en de vertrekkende huurder deze niet hoeft te verwijderen? Dan gaat deze – tenzij de verhuurder de ZAV op eigen kosten ongedaan maakt – deel uitmaken van het gehuurde. Heeft de vertrekkende huurder in dat geval nog recht op een vergoeding voor zijn achtergelaten ZAV?
Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder met betrekking tot geoorloofde toevoegingen aanspraak kan maken op een vergoeding voor zover de verhuurder hierdoor ongerechtvaardigd verrijkt is. Dit is een strenge maatstaf. Het is vaste jurisprudentie dat er slechts in bijzondere omstandigheden daadwerkelijk ruimte is voor een vergoeding. Alle omstandigheden van het geval moeten daarin worden meegewogen, zoals de eventueel gemaakte afspraken, de vraag of de door de huurder gemaakte kosten zijn terugverdiend, de vraag of investeringen inmiddels afgeschreven zijn en de vraag in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de voorzieningen omdat hij een hogere huurprijs heeft kunnen vragen die zonder die voorzieningen niet mogelijk was. Dit legt de lat voor aanspraak op een vergoeding hoog.
Conclusie
Gezien de vrij ruime klusbevoegdheid van huurders, staan verhuurders bij het einde van de huurovereenkomst vaak voor de vraag hoe om te gaan met door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan tot drie uitkomsten leiden: de voorziening moet door de huurder ongedaan gemaakt worden; de voorziening kan aan de opvolgend huurder overgedragen worden; of de voorziening wordt als onderdeel van het gehuurde aan de volgende huurder doorverhuurd, waarbij de vorige huurder eventueel aanspraak kan maken op een vergoeding. Een zorgvuldige afweging die met de omstandigheden rekening houdt zal dus per geval gemaakt moeten worden.
Indien u vragen heeft over ZAV’s, bij het einde van de huur of daarvoor, kunt u contact opnemen met Rogier Goeman.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.
