Bent u van plan om met een huurder in een procedure te schikken? Controleer dan altijd eerst of er nog andere procedures lopen.

Verhuurders treffen geregeld in een juridische procedure, waarin ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning wordt gevorderd, een schikking met een huurder. Soms is een verhuurder, al dan niet bewust, twee separate procedures tegen een huurder gestart en heeft hij daarbij dezelfde vorderingen ingesteld. Dit vindt meestal plaats als de huurder op meerdere vlakken tekortschiet in zijn verplichtingen, bijvoorbeeld door overlast te veroorzaken én door een huurachterstand te doen ontstaan. Met name bij de wat grotere verhuurders komt het nogal eens voor dat meerdere afdelingen tegen een huurder een procedure zijn gestart. Wordt in één van die procedures een regeling (schikking) getroffen dan kan die afspraak ertoe leiden, dat de huurder denkt dat de verhuurder geen aanspraak meer wenst te maken op toewijzing van zijn vorderingen in de andere procedure.

Men noemt dat het leerstuk van de rechtsverwerking. Kort gezegd houdt dat in dat de verhuurder door zijn gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meer gebruik kan maken van zijn recht of bevoegdheid. Rechtsverwerking vereist bijzondere (uitzonderlijke) omstandigheden 1) op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn recht of bevoegdheid niet (meer) zou uitoefenen, of 2) waardoor de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de rechthebbende zijn recht of bevoegdheid alsnog zou uitoefenen.

Maakt een verhuurder in een lopende procedure met de huurder afspraken (schikking), dan moet de verhuurder zich ervan vergewissen dat hij zijn recht in de andere procedure niet verwerkt. Met behulp van de volgende tips kan het risico op rechtsverwerking worden verkleind.

Tips ter verkleining van het risico van rechtsverwerking bij een schikking

In de eerste plaats is het voor een verhuurder verstandig om altijd intern te controleren of al een andere procedure tegen die huurder is gestart of zal worden gestart. Dat zal zich met name voordoen bij een combinatie van een huurachterstand (van 3 of meer maanden) en andere tekortkomingen van de huurder, zoals het veroorzaken van overlast.
Ingeval van twee procedures tegen dezelfde huurder waarbij de verhuurder dezelfde vorderingen instelt, moet de verhuurder bij het treffen van afspraken in een van beide zaken een ondubbelzinnig voorbehoud maken. De huurder moet daarbij – onder verwijzing naar de andere procedure – duidelijk worden gemaakt dat de overeen te komen afspraken slechts gelden in die procedure en de verhuurder zijn aanspraken wenst te behouden voor wat betreft zijn vorderingen in de andere procedure.

Kortom, een verhuurder doet er verstandig aan om even te controleren of tegen een huurder al een procedure is gestart of zal worden gestart. Is daarvan sprake, dan is extra alertheid geboden bij het komen tot een schikking.

Heeft u hierover nadere vragen, dan kunt u contact opnemen met Wouter Kempe.