Met enige regelmaat worden verhuurders geconfronteerd met huurders die melding maken van gebreken en in dat verband huurprijsvermindering eisen, maar – om uiteenlopende redenen – toch hun medewerking weigeren aan controle- en/of herstelwerkzaamheden. Dat een dergelijke houding voor een huurder niet zonder risico is, blijkt uit een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 september 2017, waarin het wegens vochtproblemen eigenhandig inhouden van huurpenningen door de huurder zelfs tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid.
Gebreken: alleen klagen voldoende voor huurprijsvermindering?
Casus
Met ingang van november 2012 huurde de huurder in kwestie een begane grondwoning van woningcorporatie Lieven De Key in een complex dat in 2011 werd gerenoveerd. Na de oplevering van de renovatie in 2011 bleek een aantal van de begane grondwoningen in het blok te kampen met vochtproblemen. De huurders van deze woningen – zo ook de huurder in kwestie – zijn door Lieven De Key op de hoogte gehouden over de aanpak van de problematiek, door middel van brieven en het houden van informatiebijeenkomsten.
De huurder heeft uiteindelijk ook zelf diverse keren melding gemaakt van vocht- en koudeproblemen in de woning. Daarop heeft Lieven De Key de huurder bij herhaling verzocht om een afspraak te maken om de situatie ter plaatse op te nemen. De medewerking aan de controle werd echter lange tijd door de huurder geweigerd, omdat de opzichter en aannemer van Lieven De Key volgens de huurder niet onafhankelijk zouden zijn en bovendien onvoldoende deskundig om de door vochtproblemen veroorzaakte slechte luchtkwaliteit en de gezondheidsklachten van de huurder te beoordelen. Uiteindelijk heeft Lieven De Key de vochtproblematiek pas, na interventie door de kantonrechter, voor het eerst op 26 november 2015 kunnen onderzoeken, waarna de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd.
Oordeel gerechtshof Amsterdam
In de procedure waarin de huurder vervolgens huurprijsvermindering vorderde, stelt het gerechtshof voorop dat niet ieder gebrek in een huurwoning zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs, ook niet als het gaat om vochtproblemen. Een recht op huurprijsvermindering is slechts aan de orde indien het huurgenot als gevolg van het gebrek substantieel wordt aangetast.
Vervolgens overweegt het hof dat de huurder krachtens artikel 7:207 BW pas aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wegens een gebrek vanaf de dag dat zij Lieven De Key daarvan behoorlijk kennis heeft gegeven. Volgens het gerechtshof ligt in de wettelijke term ‘behoorlijke kennisgeving’ besloten dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. De argumenten van de huurder (kort gezegd, de opzichter en aannemer van Lieven De Key niet onafhankelijk en onvoldoende deskundig zijn) worden gepasseerd: een verhuurder moet zich een oordeel kunnen vormen over de omvang van een gemeld gebrek en daarbij hoeft de verhuurder geen onafhankelijk onderzoeker in te schakelen, aldus het gerechtshof. Nu de huurder zonder goede grond heeft nagelaten Lieven De Key de ernst van de situatie te beoordelen, was van een behoorlijke kennisgeving in de zin van de wet geen sprake en had de huurder geen recht op huurprijsvermindering.
Ten overvloede voegt het gerechtshof hier nog aan toe dat een beroep op huurprijsvermindering in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, omdat de huurprijsvermindering als gevolg van de weigerachtige houding van de huurder hoger zou kunnen zijn geweest dan in de situatie waarin de verhuurder de ernst van het gebrek wel direct had kunnen vaststellen. Het hof acht het onaanvaardbaar dat een huurder in feite wordt beloond voor haar weigerachtige houding, zodat ook op die grond geen plaats is voor huurprijsvermindering.
Ik voeg hier graag nog aan toe dat van een gebrek in de zin van de wet (artikel 7:204 lid 2 BW) geen sprake is bij een “aan de huurder toe te rekenen omstandigheid”, zodat eveneens te verdedigen valt dat bij het uitblijven van herstel als gevolg van een weigerachtige houding van de huurder over de periode van weigering überhaupt geen sprake is van een gebrek en dus tevens op die grond geen aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering.
Hoe het ook zij: de afwijzing van de gevorderde huurprijsvermindering had in dit geval verstrekkende gevolgen voor de huurder. Omdat de huurder in de tussentijd eigenhandig 7 maanden aan huurpenningen had ingehouden in verband met haar vermeende recht op huurprijsvermindering, werd de huurovereenkomst tussen de huurder en Lieven De Key door het gerechtshof ontbonden.
Voor vragen of advies kunt u contact opnemen met Roel Benneker.