Op het moment dat een huurder overlast ervaart van zijn buurman, kan hij de buurman daarop aanspreken. Dit leidt alleen niet altijd tot de gewenste oplossing. Als de huurder en de buurman dezelfde verhuurder blijken te hebben, kan de huurder zich ook tot de verhuurder wenden om die in actie te laten komen tegen de overlastveroorzaker. Maar wat mag eigenlijk worden verwacht van de verhuurder? Over deze vraag boog zich onlangs de Rechtbank Rotterdam. De casus was als volgt.
Hoe ver moet de verhuurder gaan in de aanpak van overlast?
Casus1
Vanaf 2011 wordt de woning boven de woning van de huurder bewoond door een gezin met vier kinderen. Enkele maanden nadat het gezin in de woning is komen wonen, heeft de huurder overlastmeldingen gedaan bij de verhuurder over dit gezin. Om de aard van de overlast vast te stellen heeft de verhuurder meerdere professionele geluidsmetingen laten uitvoeren. Al snel werd duidelijk dat de door de huurder gemelde overlast bestaat uit contactgeluid door lopen, bonk- en tikgeluiden op de vloer, het vallen van objecten en het stemgeluid van kinderen en volwassenen. Dat deze geluiden hoorbaar zijn voor de huurder, heeft volgens de rapporteur te maken met de bouw van het complex. De conclusie van deze metingen is dat de geluiden hinderlijk kunnen zijn, maar dat het maximaal toegestane geluidsniveau niet wordt overschreden. De huurder is echter niet overtuigd van deze conclusie. De verhuurder heeft vervolgens een aantal bemiddelingspogingen gedaan tussen partijen. Ook hebben de bovenburen op eigen kosten nieuwe ondervloeren en vloerbedekking aangelegd en zijn met hen schriftelijke afspraken gemaakt over hun woongedrag. De huurder nam geen genoegen met de genomen maatregelen en heeft de verhuurder voor de rechter gesleept.
In de procedure bij de Rechtbank Rotterdam stelt de huurder dat de verhuurder jegens haar is tekortgeschoten en vordert zij dat de verhuurder wordt verplicht om een procedure op te starten tegen de bovenburen om hen de woning uit te zetten voor het veroorzaken van overlast. Ook vordert zij van de verhuurder een schadevergoeding van € 1.000,- en een veroordeling in de proceskosten.
Oordeel rechter
Bij de beoordeling van deze kwestie erkent de rechter dat de huurder geluidsoverlast ervaart. Maar dat betekent niet dat de overlast ook onrechtmatig is. Volgens de rechter dient de overlast namelijk niet alleen in de beleving van de huurder te bestaan, maar moet het ook objectief kunnen worden bepaald. De verhuurder heeft door het uitvoeren van meerdere geluidsmetingen de ernst van de overlast proberen vast te stellen. Aangezien de geluiden volgens het rapport zijn aan te merken als woon- en leefgeluiden en de grenswaarden niet overschrijden, concludeert de rechter dat er slechts sprake is van hinder. Van onrechtmatige overlast van de bovenburen is geen sprake.
Volgens de rechter heeft de verhuurder gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden verwacht. In deze kwestie is daarom geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en is de verhuurder niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de huurder. De vordering van de huurder om de verhuurder te verplichten een procedure te starten tegen de bovenburen wordt dan ook afgewezen. Ook de vordering tot schadevergoeding is bij gebrek aan nadere motivering afgewezen.
Conclusie
In overlastsituaties is de verhuurder verplicht om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de overlast te beëindigen. Zo dient er een gedegen onderzoek te worden gehouden en bij gebleken overlast dient de verhuurder zoveel mogelijk te interveniëren. Indien de verhuurder kan aantonen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om de overlast te stoppen, kan niet worden aangenomen dat de verhuurder tekortschiet in haar verplichtingen jegens de huurder die overlast ervaart.
Door Ayse Çapkurt