In aanloop naar bijvoorbeeld sloop van een complex wordt door eigenaren van woningen regelmatig gebruik gemaakt van contractvormen waarbij de bewoner geen aanspraak kan maken op huurbescherming, zoals een bruikleenovereenkomst of een Leegstandwetcontract. Vaak wordt daarvoor een leegstandbeheerder ingeschakeld. Als de voor die contractvormen geldende eisen niet worden nageleefd, dan gaat het voor de eigenaar mis en kan de bewoner alsnog aanspraak maken op huurbescherming. Dat kan grote gevolgen hebben voor de geplande herontwikkeling van een complex of gebied. In dit weblog wordt aandacht besteed aan de bruikleenovereenkomst.
Huur of bruikleen?
Kenmerken huur en bruikleen
Een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst, als de ene partij zich verplicht om aan de andere partij (i) een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij zich verplicht tot (ii) het leveren van een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). De tegenprestatie is meestal het betalen van een geldsom, maar zou ook het onderhoud aan het gehuurde, het voorkomen van kraak, brand en vernieling of het verzorgen van de eigenaar kunnen inhouden. Als een eigenaar een woning verhuurt aan een huurder voor een concrete huurprijs, dan is duidelijk dat sprake is van een huurovereenkomst. Als diezelfde woning wel ter beschikking gesteld wordt aan een bewoner, maar tegenover dat gebruik geen tegenprestatie staat, dan is sprake van een bruikleenovereenkomst. Waar ligt de grens en wanneer kan nog worden geoordeeld dat geen sprake is van een tegenprestatie?
In het algemeen zit de eigenaar goed als géén vergoeding voor het enkele gebruik wordt afgesproken of als sprake is van een symbolische vergoeding (Hoge Raad: ‘‘van elke reële betekenis is ontbloot’’1). Lasten die bij de eigenaar opkomen omdat de woning gebruikt wordt, zoals kosten voor gebruik van nutsvoorzieningen, mogen wel worden doorberekend. Immers, die kosten zouden niet zijn gemaakt indien de woning niet bewoond zou worden. Normale eigenaarslasten (zoals onderhoud, belastingen en hypotheekrente) kunnen niet worden doorberekend. Die kosten worden ook gemaakt als de woning leeg staat.
Als de eigenaar de gebruiker dus alleen laat betalen voor de nutsvoorzieningen, dan zit hij in ieder geval goed.
Bij veel eigenaren bestaat de behoefte om het leegstandbeheer uit handen te geven. De leegstandbeheerder gaat in dat geval een bruikleenovereenkomst met de gebruiker aan en brengt een bedrag in rekening voor de geleverde diensten. Waar ligt dan de grens?
Rechtspraak
Een zaak waarin het hof Den Haag op 3 augustus jl. uitspraak deed, biedt een goed voorbeeld2. In 2007 tekende de bewoner een ‘oppascontract’ met een door de eigenaar ingeschakelde leegstandbeheerder. Op basis van dat contract was de gebruiker maandelijks een vast bedrag voor gas, elektra en water verschuldigd. Op verzoek van een opvolgende leegstandbeheerder werd in 2011 voor dezelfde woning een dienstverlenings- en bruikleenovereenkomst gesloten. Op basis van die overeenkomst was de bewoner een maandelijkse vergoeding van € 125,- (en later € 150,-) verschuldigd. Bovenop dat bedrag was de bewoner ook nog de kosten voor gas, elektra en water verschuldigd en eventuele gebruikersbelastingen. De leegstandbeheerder heeft de overeenkomst op enig moment opgezegd, maar de bewoner weigerde om de woning te ontruimen, omdat de bewoner stelde een huurovereenkomst te hebben gesloten en dus aanspraak te kunnen maken op huurbescherming. De leegstandbeheerder daarentegen voerde aan dat de € 150,- een redelijke vergoeding vormt voor gemaakte beheerskosten (beheer, communicatie, incasso, een noodlijn, administratie, acquisitie, onderhoud ten behoeve van eigenaar en bruiklener en VvE-kosten).
Het hof volgt dat laatste standpunt niet. Het hof is van mening dat aangezien sprake is van een tegenprestatie in de zin van de wet, er sprake is van een huurovereenkomst en de bewoner (dus huurder) aanspraak kan maken op huurbescherming. Daarvoor is aanleiding omdat de vergoeding volgens het hof meer dan symbolisch is, de leegstandbeheerder geen acquisitie behoefde te plegen (de bewoner heeft immers een nieuwe overeenkomst getekend toen de woning al bewoond werd), de bijdrage in 2011 ineens verhoogd is en niet valt in te zien waarom de bewoner zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud.
Is dat een opvallend oordeel? Bepaald niet. In 2011 oordeelde het hof Amsterdam al eens dat het bij een vergoeding van € 120,- per maand gaat om een hogere vergoeding dan enkel de gebruikskosten en geen sprake is van een symbolische vergoeding, zodat de vergoeding als tegenprestatie en de overeenkomst als huur moet worden gekwalificeerd3.
Dat de beoordeling door rechters toch zeer afhankelijk is van de feiten en omstandigheden, blijkt wel uit een oordeel van het hof Amsterdam uit 2013. In die zaak werd een maandelijkse bemiddelingsvergoeding van € 115,- (die volledig aan de leegstandbeheerder toekwam) niet als tegensprestatie gekwalificeerd, omdat de betaling aan de leegstandbeheerder kon worden gekwalificeerd als een redelijke bemiddelingsvergoeding4. In de literatuur is deze uitspraak bekritiseerd, bijvoorbeeld omdat het bedrag erg hoog5 is. De gebruiker woonde ruim vijf jaar in de woning en had dus al tenminste € 6.900,- betaald aan bemiddelingsvergoeding; een evident buitensporig bedrag.
Slot
Het voorgaande houdt in dat een eigenaar of leegstandbeheerder heel kritisch moet zijn op het bedrag dat hij vraagt. Hij moet goed kunnen onderbouwen hoe de kosten zijn opgebouwd en waarom geen sprake is van tegenprestatie voor het gebruik van de woning en een eventuele vergoeding niet meer is dan een symbolische bijdrage. Slaagt de eigenaar of leegstandbeheerder daar niet of onvoldoende in, dan ligt een geslaagd beroep op huurbescherming op de loer6.
Door Michael van den Oord
1. Hoge Raad 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131.
2. Hof Den Haag 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1415.
3. Hof Amsterdam 30 augustus 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6889, r.o. 4.3.3.
4. Hof Amsterdam 11 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1801.
5. Hof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013/103 m. nt. J.M. Winter-Bossink.
6. Dat geldt des te meer nu voorheen de partijbedoeling een rol kon spelen bij vraag hoe een overeenkomst gekwalificeerd moet worden. Dat wil zeggen: dat partijen expliciet beoogden een bruikleenovereenkomst te sluiten en de bewoner wist dat dan geen beroep kon worden gedaan op huurbescherming kon worden mee-gewogen bij de kwalificatievraag (huur of bruikleen). Uit recente rechtspraak van de Hoge Raad blijkt echter dat eerst de afspraken moeten worden uitgelegd (eerste fase: wat hebben partijen inhoudelijk precies afgespro-ken?) om vervolgens te toetsen aan welke wettelijke definitie(s) deze afspraken voldoen (tweede fase). De par-tijbedoelingen spelen alleen in de eerste fase een rol en niet bij de kwalificatie van de overeenkomst. Zie HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746, r.o. 3.2.2; HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, r.o. 3.2.3. Zie voor een uitgebreide bespreking: J.P. Heering, ‘Kwalificatie en uitleg van huurovereenkomsten‘, WR 2021/201.