Onlangs stond ik een verhuurder bij in een juridische procedure waarin kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning werd gevorderd in verband met het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning (detentie) en illegale inwoning. In de loop van de procedure vernam ik dat de huurder met de inwoner was verloofd. De huurder en de inwoner zijn vervolgens enkele dagen voor de zitting getrouwd.
Huurder trouwt tijdens de juridische procedure met een inwoner, wat nu?
Heeft het huwelijk invloed op de procedure? Jazeker. Zodra een huurder trouwt wordt de partner van de huurder, mits deze zijn of haar hoofdverblijf in de woning heeft, namelijk van rechtswege medehuurder (7:266 BW). Wordt de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder vervolgens ontbonden, dan neemt de medehuurder de rol van de huurder over (7:266 lid 3 BW). De (ex)huurder wordt dan van rechtswege (mits deze zijn of haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde) weer medehuurder. Kortom, het koppel wisselt van huurrechtelijke rol, maar onderaan de streep verandert er feitelijk niets. Aan de hand van mijn recente zaak ga ik in op die situatie en geef ik enkele tips om een onbruikbaar vonnis te voorkomen.
Voorkom een onbruikbaar vonnis
In mijn praktijkvoorbeeld wilde de verhuurder zo’n onbruikbaar vonnis natuurlijk ook voorkomen. Daarom heb ik in de eerste plaats de inwoner voor de zekerheid alvast mee gedagvaard. Deze had overigens op dat moment nog geen huurbescherming. Vervolgens heb ik direct na het huwelijk de vordering vermeerderd, in die zin dat ik ook ontbinding van de tussen de verhuurder en de medehuurder ontstane huurovereenkomst, als gevolg van het eindigen van de overeenkomst met de huurder, heb gevorderd. Tot slot heb ik benadrukt dat de ontbindingsbevoegdheid jegens de huurder ook jegens de medehuurder gold. Ik ga hier kort op in.
De gemankeerde huurovereenkomst
Wat is de grondslag voor de ontbinding van de ontstane huurovereenkomst met de medehuurder? En maakt het uit als de medehuurder zélf mogelijk niets heeft misdaan? De tekortkomingen van de huurder betroffen het niet hebben van zijn hoofdverblijf in de woning en illegale inwoning. Deze tekortkomingen krijgen – zo blijkt uit de rechtspraak1 – niet minder betekenis doordat een inwoner in kwestie als medehuurder van rechtswege bij de huurovereenkomst betrokken is geraakt. Dit betekent dat indien de huurovereenkomst met de huurder eindigt, de medehuurder vervolgens de “gemankeerde” huurovereenkomst overneemt. De medehuurder begint in dat geval dus niet met een schone lei.
In mijn procedure vond de kantonrechter de tekortkomingen van de huurder voldoende voor ontbinding van de tussen de verhuurder en de huurder gesloten huurovereenkomst. Ten tijde van het huwelijk had de huurder dus een huurovereenkomst waaraan een ontbindingsgrond “kleefde”. Die ontbindingsgrond blijft aan de overeenkomst kleven, ook nadat de medehuurder, door de ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder, huurder wordt. Ongeacht of de medehuurder zelf tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de overgenomen huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, blijft de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden ook jegens haar bestaan. De vorderingen van de verhuurder werden dan ook in mijn praktijkvoorbeeld terecht toegewezen.
Conclusie en tips
Bovengenoemd praktijkvoorbeeld laat zien dat het verstandig is om als verhuurder op je hoede te zijn voor een (naderend) huwelijk gedurende een juridische procedure. Soms kan het verstandig zijn om een inwoner direct mee te dagvaarden. Blijkt vervolgens gedurende de procedure dat de huurder en de inwoner zijn getrouwd, dan is het van belang op tijd actie te ondernemen om te voorkomen dat de verhuurder een onbruikbaar vonnis behaalt. Dit kan de verhuurder bereiken door zijn eis tijdig te vermeerderen met een vordering tot ontbinding van de ontstane huurovereenkomst en ontruiming van de woning door de “nieuwe” huurder.
Wilt u hierover nader advies, dan kunt u contact opnemen met Wouter Kempe.
(Rechtbank Zeeland-West-Brabant 12 juni 2019, niet gepubliceerd)
__________________________________
1 (zie gerechtshof Arnhem van 9 augustus 2011, WR 2011/115 (verwijsarrest van HR 3 april 2009, NJ 2009/319), r.o. 3.3. en een uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 4 januari 2012 (ECLI:NL:RBLEE:2012:BV0788)).