Huurkorting door woningcorporaties niet meer toegestaan?

Huurkorting: wat is de praktijk?

Corporaties verlenen soms een tijdelijke huurkorting aan hun huurders. Dat is soms eenmalig (zoals in de casus van Zeeuwland) maar de korting kan ook langer duren, zoals in het kader van huurgewenning na renovatie of bij verhuur aan jongeren. Vooral de laatste variant komt regelmatig voor. Het zijn veelal studentenhuisvesters, maar ook andere corporaties, die bij het verhuren van zelfstandige woongelegenheden een zogenaamde ‘jongerenkorting’ toepassen. Jongeren tussen de 18 en 23 jaar wordt een korting op de huurprijs verleend, zodat zij in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag en de woning daarmee voor hen bereikbaar wordt¹. De corporatie past deze constructie toe door de oorspronkelijke, reguliere, huurprijs in de huurovereenkomst op te nemen en de jongere een tijdelijke korting op deze overeengekomen huurprijs te verlenen tot hij 23 wordt. Bij het bereiken van de 23-jarige leeftijd vervalt de korting en wordt de oorspronkelijke (overeengekomen) huurprijs in rekening gebracht.

De ‘pijlers’ van de Aw

De Aw licht in zijn brief van 12 oktober 2017 toe waarom tijdelijke huurkortingen niet zijn toegestaan. Het verbod op tijdelijke huurkorting is blijkens de brief gebaseerd op twee pijlers:

- corporaties mogen hun middelen alleen maar inzetten voor activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. Een tijdelijke huurkorting wordt door de Aw aangemerkt als een vorm van het ter beschikking stellen van financiële middelen die hier niet onder valt;
- het is volgens de Aw niet toegestaan de huurprijs in stand te houden, tijdelijk een lagere huur te vragen en deze op enig moment weer te verhogen met een percentage dat het wettelijk maximum overschrijdt;

Afgeleid hiervan meent de Aw dat tijdelijke huurkorting het volkshuisvestelijke systeem in algemene zin kan belasten, gepaard kan gaan met onrechtmatig gebruik van huurtoeslag en de verdiencapaciteit onder druk kan zetten.

Wij zijn van mening dat de visie en de onderbouwing van de Aw op meerdere punten onjuist is en –ten aanzien van punt 2 – ook huurrechtelijk een verkeerde interpretatie is van de praktijk van de huurkorting.

Eerste pijler van de Aw

De eerste pijler van de Aw betreft het voorschrift voor corporaties om hun middelen alleen maar in te zetten ten behoeve van de volkshuisvesting. Wat tot het “gebied van de volkshuisvesting” behoort, is limitatief omschreven in artikel 45 van de Woningwet. De Aw geeft in zijn brief aan dat het verschaffen van een financiële bijdrage aan huurders hier niet onder valt, en dat deze bestemmingsplicht ook al voor 2015 gold. De Aw schaart het verlenen van korting onder ‘het verschaffen van een financiële bijdrage’. Naar onze mening echter ten onrechte.

Tot het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet behoort onder meer het door een toegelaten instelling:
- verhuren van haar voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden (artikel 45 lid 2 onderdeel a van de Woningwet);
- aan bewoners van voor permanent verblijf bedoelde woongelegenheden verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met hun huisvesting (artikel 45 lid 2 onderdeel c van de Woningwet).

De Woningwet maakt dus onderscheid tussen het verhuren van woongelegenheden enerzijds en het verlenen van diensten aan bewoners anderzijds.
Dat blijkt ook expliciet uit de Nota van Toelichting bij het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV 2015) (Staatsblad 2015 231): “Artikel 45, tweede lid, van de Woningwet bepaalt dat tot het werkdomein van toegelaten instellingen (…), naast de verhuur van woningen, ook het verlenen van diensten aan bewoners (onderdeel c) (…) wordt gerekend. (…) Waar het gaat om de levering van diensten aan bewoners is in de artikelen 47 en 48 van dit besluit bepaald welke diensten niet tot het werkdomein behoren. Het gaat daarbij voornamelijk om diensten die primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden of waarbij, wanneer toegelaten instellingen ze zouden aanbieden, sprake is van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen.”
Op grond van artikel 47 lid 1 onderdeel i van het BTIV 2015 valt “het ter beschikking stellen van financiële middelen, anders dan overeenkomstig artikel 48” niet onder de toegestane diensten aan bewoners².

Voor het verhuren van woongelegenheden brengen corporaties een huurprijs in rekening aan hun huurders. Het in rekening brengen van de huurprijs is onderdeel van het verhuren van woongelegenheden in de zin van artikel 45 lid 2 onderdeel a van de Woningwet. De term “huurprijs” is in artikel 1 lid 1 van de Woningwet gedefinieerd als: “prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woongelegenheid, uitgedrukt in een bedrag per maand”.

Corporaties die een tijdelijke huurkorting - zoals de ‘jongerenkorting’ - verlenen, doen dus niets anders dan het verhuren van een woongelegenheid, voor een huurprijs die tijdelijk lager is. Die tijdelijk lagere huurprijs is de door de huurder verschuldigde prijs, en dus de “huurprijs” zoals gedefinieerd in artikel 1 lid 1 van de Woningwet. Het verhuren van een woongelegenheid tegen een tijdelijk lagere huurprijs is valt dus onder het verhuren van woongelegenheden in de zin van artikel 45 lid 2 onderdeel a van de Woningwet.

Als een corporatie een tijdelijke huurkorting verleent, is het verlenen van die huurkorting dan ook geen op zichzelf staande bijkomende dienst in de zin van artikel 45 lid 2 onderdeel c van de Woningwet. Het verlenen van huurkorting kan daarom ook niet worden aangemerkt als “het ter beschikking stellen van financiële middelen” in de zin van artikel 47 van het BTIV, want dat artikel heeft juist betrekking op het verlenen van bijkomende diensten.

Daarbij komt dat de lijst met niet toegestane diensten van artikel 47 BTIV, zo volgt uit de hierboven aangehaalde Nota van Toelichting, met name samengesteld is met het oog op het voorkomen van marktverstoring: woningcorporaties dienen hun huurders geen diensten te leveren die door andere maatschappelijke organisaties aangeboden worden indien dat tot oneigenlijke concurrentie met marktpartijen leidt. Maar het verlenen van een huurkorting is juist geen op zichzelf staande marktverstorende dienst, laat staan een dienst die apart wordt aangeboden door marktpartijen.

Er is derhalve naar onze mening geen sprake van dat een corporatie, door een tijdelijke korting te verlenen op de overeengekomen huurprijs, zodoende een dienst aan haar huurders verleent die strijdig is met het bepaalde in artikel 45 lid 2 van de Woningwet of de artikelen 47 en 48 van het BTIV 2015.

Het standpunt van de Aw is in het licht van recente wetgeving op het gebied van het huurrecht ook niet goed te begrijpen. Het verbod impliceert immers dat corporaties bij het verhuren van woonruimte aan jongeren, gedwongen zijn voortaan ófwel de huren zonder korting aan te bieden, ófwel blijvend met korting te verhuren.
Wordt de woning zonder korting aangeboden, dan zijn deze onbereikbaar voor jongeren die veelal van huurtoeslag afhankelijk zullen zijn. Dit strookt niet met de bedoeling van de wetgever. Op 1 juli 2016 is immers de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Een belangrijke doelstelling van deze wet is het toetreden van jongeren tot de gereguleerde huurmarkt te vergemakkelijken. Door de introductie van het zogenaamde jongerencontract³ en het uitbreiden van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” voor onder andere jongeren, werd beoogd de woningmarkt voor starters beter toegankelijk te maken. Het niet meer mogen toepassen van de tijdelijke korting heeft rechtstreeks gevolgen voor de verhuur aan jongeren.
Natuurlijk kan de woning blijvend voor de lagere huurprijs worden aangeboden. Daarmee zal echter de door de Aw in de brief genoemde verdiencapaciteit juist meer onder druk komen staan. Dit geldt met name voor studentenhuisvesters die voornamelijk aan jongeren verhuren.

Tweede pijler van de Aw

De tweede pijler waar het verbod op tijdelijke huurkorting op rust is het standpunt van de Aw dat er geen huurverhoging mag plaatsvinden met een percentage dat het wettelijk maximum overschrijdt. Op zichzelf gezien is dit juist. Echter, bij de hiervoor omschreven constructie van tijdelijke huurkorting is helemaal geen sprake van een huurprijsverhoging. Er volgt slechts een wijziging van de hoogte van de netto-betalingsverplichting van de huurder. De overeengekomen huurprijs zelf wijzigt immers niet; slechts de korting wordt verminderd of vervalt op het moment dat de huurder 23 jaar wordt. Wij zien niet in waarom hiertegen huurrechtelijk gezien bezwaren kunnen zijn. Huurprijzen kunnen - binnen de grenzen van de wet - immers vrij tussen huurder en verhuurder overeengekomen worden⁴. In de jurisprudentie is al eerder uitgemaakt dat een ‘huursprong’ op grond van een overeengekomen beding rechtsgeldig is.

Huurtoeslag

Tot slot benoemt de Aw het mogelijk onrechtmatig gebruik maken van huurtoeslag. Op zichzelf gezien is die constatering terecht. Toch kan dit geen reden zijn om de tijdelijke huurkorting te verbieden. De situatie van huurkorting is in het licht van de huurtoeslag immers niet anders dan de huurprijsvermindering bij gebreken vastgesteld door de huurcommissie of kantonrechter. De verantwoordelijkheid voor het doorgeven van de juiste verschuldigde huurprijs berust bij de toeslaggerechtigde en dat is de huurder. Deze moet immers ‘relevante wijzigingen in de omstandigheden’, die van belang zijn voor de beoordeling van de aanspraak op of de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming, melden aan de Belastingdienst⁵. Of het nu gaat om huurkorting die de verhuurder verleent, of huurprijsvermindering als gevolg van gebreken, in beide gevallen moet de toeslaggerechtigde hierover de juiste informatie verstrekken en in beide gevallen bestaat de kans dat de huurder dit (misschien onwetend) niet doet. In geval van een ‘jongerenkorting’ geldt daarbij dat jongeren geen hogere huurprijs kunnen doorgeven omdat zij dan (juist) niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarbij komt dat corporaties desgevraagd⁶ informatie verstrekken aan de Belastingdienst over wijzigingen in de huurprijs, zodat dit ook geen belemmering hoeft te zijn.

Vrijwilligersvergoeding

Tot slot merkt de Aw nog op dat, als een corporatie huurders voor verleende diensten een vergoeding geeft en er in dat kader verrekening plaatsvindt met de huur, dit niet als huurkorting wordt beschouwd. Daarbij merkt de Aw op dat bij betaling aan huurders rekening moet worden gehouden met fiscale aspecten, en dat het niet alle organisaties toegestaan is een vrijwilligersvergoeding te verstrekken. Dat klopt. Zo kunnen toegelaten instelling de zogenaamde vrijwilligersregeling⁷ niet meer toepassen sinds zij in 2008 vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden, tenzij zij de status van ANBI (Algemeen Nut Beogende Instelling) hebben.

Conclusie

Het standpunt van de Aw in de brief d.d. 12 oktober 2017 met betrekking tot de tijdelijke huurkorting is naar onze mening ongenuanceerd en op een aantal punten onjuist. Wij komen tot de conclusie dat het verlenen van een tijdelijke huurkorting geen op zichzelf staande dienst is van de corporatie aan de huurder (in de zin van artikel 45 lid 2 onderdeel c van de Woningwet), maar onderdeel vormt van het verhuren van woongelegenheden (zoals bedoeld in artikel 45 lid 2 onderdeel a van de Woningwet). Naar onze mening is het verlenen van een tijdelijke huurkorting door een toegelaten instelling aan haar huurders dan ook niet in strijd met artikel 45 van de Woningwet of artikel 47 van het BTIV 2015.

Tot slot merken wij op dat het standpunt van de Aw – dat het niet is toegestaan de huurprijs in stand te houden, tijdelijk een lagere huur te vragen en deze op enig moment weer te verhogen – een verkeerde interpretatie is van de praktijk, aangezien geen huurverhoging plaatsvindt.

Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met:
Hans van Doesburg
Tanja de Groot
Rogier Goeman

^{______________________________________
1 Op grond van art. 13 lid 1 onder b Wet op de Huurtoeslag kunnen jongeren tot 23 jaar slechts in aanmerking komen voor huurtoeslag als de rekenduur niet hoger is dan € 414,12 per maand (prijspeil 2017).
2 In artikel 48 van het BTIV is vastgelegd in welke gevallen "het ter beschikking stellen van financiele middelen" wél is toegestaan.
3 TK, vergaderjaar, 2014-2015, 34 156, nr 3: Memorie van Toelichting Wet Schouten tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren)
4 Art. 7: 246 Burgerlijk Wetboek
5 Art. 17 lid 1 Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen
6 Art. 1a lid 1 sub a Uitvoeringsbesluit Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen
7 De vrijwilligersregeling zoals bedoeld in art. 2 lid 6 van de Wet op de loonbelasting 1964 houdt in dat een vergoeding aan een vrijwilliger niet als belastbaar loon wordt gezien als de vrijwilligersvergoeding maximaal € 1.500 per kalenderjaar bedraagt. De vrijwilligersregeling kan alleen worden toegepast door organisaties die niet zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting of die de ANBI-status hebben.}