Onlangs heeft de kantonrechter te Amsterdam zich gebogen over een interessante zaak. De Huurcommissie had op verzoek van de huurder van een woning, nadat de oorspronkelijke eigenaar de woning had verkocht, de aanvangshuurprijs met terugwerkende kracht verlaagd. De huurder verzocht de nieuwe eigenaar/verhuurder vervolgens om de teveel betaalde huur terug te betalen, óók het bedrag van voor de eigendomsoverdracht. De nieuwe eigenaar/verhuurder was bereid om de teveel betaalde huur vanaf de datum eigendomsoverdracht te betalen, maar niet over de eerdere periode. De huurder stapte vervolgens naar de kantonrechter om ook dat laatste bedrag van de nieuwe eigenaar/verhuurder (terug) te krijgen.
Huurverlaging met terugwerkende kracht na verkoop woning. Wie moet de huurder terug betalen? De oude of de nieuwe eigenaar?
In de procedure bij de kantonrechter ging het om de vraag wie bij een tussentijdse overdracht van eigendom van een verhuurde woning, een bedrag dat teveel aan huur is betaald omdat de huur door een uitspraak van de Huurcommissie met terugwerkende kracht is verlaagd, aan de huurder moet terugbetalen. Is dat de verhuurder waarmee de huurovereenkomst is gesloten of de nieuwe eigenaar/verhuurder?
Standpunten huurder en nieuwe eigenaar/verhuurder
Bij de beantwoording van de vraag of de nieuwe eigenaar/verhuurder de teveel betaalde huur van voor de eigendomsoverdracht zou moeten terugbetalen, hebben de huurder en de opvolgend eigenaar/verhuurder gekeken naar artikel 7:226 BW. In dat artikel is geregeld dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na een eigendomsoverdracht van de verhuurde zaak opeisbaar worden, over gaan op de verkrijger van de verhuurde zaak. De huurder was van mening dat de teveel betaalde huur moest worden aangemerkt als een onverschuldigde betaling. Volgens de huurder was die onverschuldigde betaling pas 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie opeisbaar geworden.1 Dit moment ligt na de eigendomsoverdracht en daarom moest de nieuwe eigenaar/verhuurder volgens de huurder alle teveel betaalde huur aan hem terugbetalen, óók de huur over de periode voor de eigendomsoverdracht.
De nieuwe eigenaar/verhuurder was het daar niet mee eens en vond dat de vordering uit onverschuldigde betaling al opeisbaar was vanaf het moment dat de huurtermijnen afliepen, dus voor de eigendomsoverdracht, zodat de vorige eigenaar de huur over de periode daarvoor moest terugbetalen.
Beoordeling kantonrechter
Gevolgen huurverlaging door Huurcommissie; onverschuldigde betaling
De kantonrechter zag in de procedure aanleiding om eerst in te gaan op de vraag wat er feitelijk gebeurt als de Huurcommissie de huur (tijdelijk) met terugwerkende kracht verlaagt. Wanneer de huur van een woning tijdelijk wordt verlaagd door een uitspraak van de Huurcommissie en huurder en verhuurder zich bij die uitspraak neerleggen, dan worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat de Huurcommissie heeft besloten. Als de Huurcommissie bijvoorbeeld oordeelt dat de huur die gold ten tijde van het indienen van het verzoek bij de Huurcommissie tot een bepaalde datum met terugwerkende kracht wordt verlaagd, heeft dit tot gevolg dat verhuurder en huurder over een bepaalde periode feitelijk een lagere huur zijn overeengekomen dan waar ze eerder vanuit zijn gegaan. Dit is geregeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Door dit gevolg van het wettelijk systeem, is een deel van de huur dan zonder rechtsgrond, dus onverschuldigd betaald. Dat betekent dat de grondslag voor terugbetaling onverschuldigde betaling is. Een verbintenis uit onverschuldigde betaling is een verbintenis uit de wet (artikel 6:203 BW).
Artikel 7:226 BW is niet van toepassing
Bij de beantwoording van de vraag wie de teveel betaalde huur zou moeten terugbetalen, hebben de huurder en de opvolgend eigenaar/verhuurder gekeken naar artikel 7:226 BW. Uit het voorgaande blijkt echter dat de verbintenis tot terugbetaling (de verplichting van in dit geval de verhuurder) niet voortvloeit uit de huurovereenkomst, maar uit de wet. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 7:226 BW op dit geval niet van toepassing is.
Aan wie heeft de huurder onverschuldigd betaald?
De kantonrechter oordeelde vervolgens dat in artikel 6:203 lid 1 BW is bepaald dat diegene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Daaruit volgt dat de onverschuldigd betaalde huur (het bedrag dat teveel aan huur is betaald) kan worden teruggevorderd van diegene aan wie dat bedrag is betaald. Dit betekent dat enkel de huur die vanaf de eigendomsoverdracht aan de opvolgend eigenaar/verhuurder onverschuldigd is betaald, van hem kan worden teruggevorderd. De huurder moet dus voor de daarvoor teveel betaalde huur bij de vorige eigenaar aankloppen en niet bij de opvolgend eigenaar/verhuurder. De vordering van de huurder werd dan ook door de kantonrechter afgewezen.
Conclusie
Verlaagt de Huurcommissie met terugwerkende kracht de huur van een woning en leggen de huurder en verhuurder zich bij die uitspraak neer, dan wordt het teveel betaalde bedrag aan huur als onverschuldigd beschouwd. De huurder kan dat bedrag bij de verhuurder terugvorderen. Als de woning is verkocht en de huurverlaging teruggaat naar een moment vóór eigendomsoverdracht, dan heeft de huurder zowel aan de vorige als aan de nieuwe eigenaar/verhuurder teveel betaald. Van beiden kan hij dus een gedeelte terugvorderen. De huurder zou echter ten onrechte kunnen proberen alle teveel betaalde huur bij de nieuwe eigenaar/verhuurder te incasseren. Wees in zo’n geval scherp en win zo nodig advies in.
Heeft u hierover nadere vragen, dan kunt u contact opnemen met Wouter Kempe.
________________________________________________________
1 Blijkbaar ging de huurder ervan uit dat een uitspraak van de Huurcommissie pas bindend is als de termijn van 8 weken om de uitspraak via de kantonrechter aan te tasten is verstreken (zie artikel 7:262BW). Echter, de binding aan de uitspraak van de Huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van 8 weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak.