Binnenkort is het weer tijd voor de jaarlijkse huurverhoging. Die verhoging bedraagt dit jaar maximaal 2,8% (of maximaal 4,3% bij een inkomensafhankelijke verhoging). In een eerder artikel is al ingegaan op de huursombenadering. In dit artikel wordt nog kort bij enkele andere wijzigingen in de huurprijzenwetgeving stil gestaan.
Inkomensafhankelijke huurverhoging 2017
De huursombenadering beperkt de stijging van de totale huursom van zelfstandige (niet-geliberaliseerde) huurwoningen van toegelaten instellingen tot maximaal 1,3% (inclusief huurharmonisatie). Binnen die marge kan een huurverhoging van maximaal 2,8% worden aangezegd. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is mogelijk indien het inkomen van het huishouden van de huurder meer bedraagt dan € 40.349,00. In dat geval kan de huurverhoging maximaal 4,3% bedragen. Het gaat daarbij dan om het inkomen van de leden van het huishouden, zoals dat huishouden is samengesteld op 1 juli 2017. Van deze leden wordt het inkomen in het inkomenstoetsjaar (voorheen het peiljaar) opgeteld. In 2017 gaat het daarbij om het totale inkomen over 2015. Wil een verhuurder een inkomensafhankelijke verhoging kunnen voorstellen dan dient hij te beschikken over een zogenoemde huishoudverklaring (voorheen inkomensverklaring).
Op grond van de wet kan aan een aantal huurders geen inkomensafhankelijke verhoging worden aangezegd. Het gaat daarbij dan om:
a. huishoudens die tot een aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten behoren;
b. huishoudens waarvan het inkomen voorafgaand aan het voorstel – het peiljaar (2016) – lager is dan € 40.349,00;
c. huishoudens waarvan op 1 juli 2017 ten minste een lid pensioengerechtigd (lees: AOW-gerechtigde) is;
d. huishoudens die op 1 juli 2017 uit vier of meer personen bestaan.
In de regel weet de verhuurder niet dat deze situatie zich bij een huurder voordoet. Voor de onder c. en d. genoemde categorie geldt, dat daarvoor geen huishoudverklaring zou mogen worden afgeven. In de praktijk kan het voorkomen dat de verhuurder een voorstel voor een inkomensafhankelijke huurverhoging doet, terwijl de huurder onder een van de uitzonderingen valt. Als dat het geval is, komt de huurder slechts in aanmerking voor de reguliere verhoging (maximaal 2,8%). In het verleden bevatte de wet daarvoor een regeling. Die regeling hield in dat als – achteraf bezien – een te hoge huurverhoging was aangezegd het gedane voorstel diende te worden gelezen als een voorstel voor een lagere huurverhoging. Per 1 januari 2017 is die regeling uit de wet verdwenen. Daardoor zou de situatie zich kunnen voordoen, dat de aangezegde inkomensafhankelijke verhoging geen doorgang kan vinden. Ervan uitgaande dat de verhuurder ten minste aanspraak heeft op een huurverhoging van 2,8%, rijst de vraag of hij daarvoor een nieuw voorstel dient te doen. De Huurcommissie zou desgevraagd ook kunnen oordelen, dat als het mindere mag, het (inkomensafhankelijke) voorstel van de verhuurder in elk geval redelijk is tot een bedrag van de geldende huurprijs vermeerderd met 2,8%. Of de Huurcommissie zo zal oordelen is echter niet duidelijk.
Zekerheidshalve doet de verhuurder er dan ook goed aan om in zijn voorstel op te nemen dat – in geval de huurder onder een van de uitzonderingen valt – hij in dat geval toch de reguliere verhoging verschuldigd is. Dat brengt dan wel met zich dat de verhuurder in een brief twee voorstellen dient te doen: een voorstel voor een inkomensafhankelijke huurverhoging èn – voor het geval de huurder onder de uitzondering valt – een voorstel voor een reguliere verhoging.
Voor het doen van een voorstel voor een inkomensafhankelijke huurverhoging dient de verhuurder – zoals hiervoor is aangegeven – te beschikken over een zogenoemde huishoudverklaring. Die verklaring mag echter alleen worden opgevraagd voor het doen van een dergelijk voorstel: het voorstellen van een huurverhoging van meer dan 2,8%.
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. Jos van den Mosselaar.