Klussende huurder verliest dak boven zijn hoofd

Feiten
De huurders hadden bij aanvang huur toestemming verkregen van de verhuurder om een nieuwe keuken te plaatsen en een houten vloer aan te brengen. De huurders brachten echter nadien (zonder toestemming) nog meer wijzigingen aan. Zij vervingen opnieuw de keuken, de houten vloer en elektrische bedrading, verwijderden twee radiatoren, installeerden een nieuw verwarmingssysteem, brachten isolatie aan, stukten muren en brachten marmeren vensterbanken aan.

De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en (een voorschot op) vergoeding van de herstelkosten. Dekantonrechter wees de ontbinding en ontruiming toe, maar de vordering tot schadevergoeding af. De huurders gingen in hoger beroep. Dit pakte niet goed uit voor de huurders. In hoger beroep wijst het Hof Arnhem-Leeuwarden alle vorderingen van de verhuurder alsnog toe.

Verweer van de huurders
De huurders voerden aan dat er sprake was van een stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Daarnaast konden de aangebrachte veranderingen bij het einde van de huur op eenvoudige wijze ongedaan gemaakt worden, volgens de huurders, en hadden ze dus geen toestemming nodig. Voor het geval wel sprake is van een tekortkoming stelden de huurders dat deze van bijzondere aard of geringe betekenis is, zodat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De veranderingen zouden niet ingrijpend van aard zijn en er zou geen sprake zijn van schade of onveiligheid. De veranderingen zouden tot een betere verhuurbaarheid hebben geleid en de aangebrachte nieuwe apparatuur zou niet tot hogere onderhoudskosten voor de verhuurder leiden.

Oordeel van het hof
Het hof ziet geen redenen om aan te nemen dat er sprake is geweest van een stilzwijgende toestemming van de verhuurder. Voorts overweegt het hof dat een toelichting of onderbouwing van de stelling dat de wijzigingen op eenvoudige manier ongedaan kunnen worden gemaakt, ontbreekt. Het hof concludeert dan ook dat de huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen door zonder (schriftelijke) toestemming van verhuurster de hierboven genoemde veranderingen aan te brengen aan het gehuurde.

De vervolgvraag is of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het beroep van de huurders op deze tenzij-clausule slaagt niet.

Het hof overweegt dat er sprake is van een aan de verhuurder opgedrongen ingrijpende prestatie. Een prestatie die bovendien:

• het risico meebracht dat deze ondeugdelijk was;
• onzekerheid meebracht voor verhuurder over de vraag of de woning nog wel als sociale huurwoning kon worden verhuurd;
• het risico meebracht dat bij het einde van de huur ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk zouden zijn om het gehuurde terug te brengen in de staat die redelijkerwijs in overeenstemming zou zijn met de oorspronkelijke.

Van dit laatste zou gezegd kunnen worden dat dit uitsluitend een risico van de huurders is (omdat zij het gehuurde in die staat moesten terugbrengen), maar dat is volgens het hof niet zo. Het risico voor verhuurder is immers dat de huurders hun verplichting op dit punt niet nakomen, hetgeen in hoger beroep ook is gebleken.

In hoger beroep werd duidelijk dat de huurders op meerdere punten in gebreke waren gebleven op te leveren in de staat waarin zij hadden moeten opleveren. De hoogte van de schade wordt door het hof berekend op basis van de herstelkosten van de schade.

Slotopmerking
Hoewel er ook uitspraken zijn waarin het zonder toestemming aanbrengen van zav’s niet tot een (onvoorwaardelijke) ontbinding heeft geleid, doen huurders er verstandig aan om geen risico te lopen en altijd vooraf schriftelijk toestemming te vragen voor wijzigingen die bij einde huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Voor vragen of als u hulp nodig heeft bij het optreden tegen klussende huurders, kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs of één van onze andere huurrecht advocaten.