Meeuwen: ze pikken vuilniszakken open, krijsen, bouwen hun nesten op daken en beschermen hun jongen regelmatig door het uitvoeren van schijnaanvallen, waarbij ze hun ontlasting op de ‘bedreiger’ deponeren. Dat meeuwen overlast kunnen veroorzaken is dus wel duidelijk, maar levert meeuwenoverlast ook een gebrek op dat de verhuurder verplicht is te verhelpen? Over deze vraag boog de rechter zich onlangs. VBTM stond in deze zaak de verhuurder bij.
Meeuwenoverlast: een gebrek?
Casus
De meeuwenkwestie speelde zich af bij een woningcomplex in Oegstgeest. De huurders in kwestie huurden een woning op de vierde en bovenste etage van het woningcomplex. Op het platte dak van het woningcomplex bouwden meeuwen tijdens de broedperiode driftig nesten. De overlast, waaronder geluidsoverlast, schijnaanvallen en de bijbehorende meeuwenontlasting, was de afgelopen jaren flink toegenomen. Dit kwam vermoedelijk doordat een nabijgelegen woningcomplex sinds een aantal jaren gebruik maakte van een nieuwe meeuw-afschrikmethode met lasers, waardoor de meeuwen zich naar het iets verder landinwaarts liggende woningcomplex hadden verplaatst.
Een aantal huurders van het woningcomplex verzocht de verhuurder in 2016 om maatregelen te nemen tegen de meeuwenoverlast. De verhuurder plaatste hierna een zogenaamde ‘terror hawk’ – een vogelverschrikker aan een paal – op het dak van het woningcomplex. De huurders ondervonden hierna echter nog steeds overlast van de meeuwen. Zij vorderden daarom bij de kantonrechter veroordeling van de verhuurder tot het verhelpen van een gebrek aan het gehuurde.
Rechtbank Den Haag
De kantonrechter stelde de huurders in het ongelijk. De kantonrechter oordeelde dat geen sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, aangezien meeuwen niet gekwalificeerd kunnen worden als ongedierte. Meeuwen zijn immers wilde dieren en beschermde vogels, wiens nesten niet mogen worden verstoord. In tegenstelling tot ongedierte veroorzaken meeuwen geen schade in huis en verspreiden zij geen besmettelijke ziektes, aldus de kantonrechter. Ook kan een plat dak van een woningcomplex – hoewel dit wellicht kan bijdragen aan meeuwenoverlast – niet worden aangemerkt als gebrek aan de constructie van een woning. De rechter oordeelde bovendien dat in onderhavige casus sprake was van een feitelijke stoornis door een derde (artikel 7:204 lid 3 BW), waardoor de meeuwenoverlast tevens geen gebrek vormde. De meeuwenoverlast was namelijk ontstaan doordat op de daken van nabijgelegen woningcomplexen lasers waren geplaatst.
Rechtbank Den Haag 31 juli 2019, zaaknr. 7425618 CV EXPL 18-5757 (niet gepubliceerd)
Door Lotte Bergervoet