Regelmatig rijst de vraag in hoeverre een eigenaar van een woning voorzorgsmaatregelen moet treffen ter voorkoming van een risico op schade aan personen of zaken. Het kan daarbij gaan om het al dan niet aanbrengen van veiligheidsglas conform de NEN 3569 of het vervangen van geisers door een moderne HR-ketel, maar ook om maatregelen tegen een gebrekkige afstap c.q. opstap van een woning, zoals aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 mei 2017.
Niet iedere kans op schade verplicht tot het treffen van voorzorgsmaatregelen
Een bezoekster van de huurder is bij haar vertrek uit de huurwoning gevallen en heeft daarbij haar linkerbeen gebroken, waarna zij in het ziekenhuis is geopereerd. De bezoekster stelt de verhuurder op grond van artikel 6:174 BW (opstalaansprakelijkheid) en artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) aansprakelijk, omdat de opstap waarvan de bezoekster is afgegleden niet zou voldoen aan de veiligheidseisen. De opstap zou namelijk te smal zijn, scheef zijn gezakt en door slijtage glad zijn geworden. De eigenaar van de gebrekkige opstal (de woning) zou aansprakelijk zijn voor de schade die de bezoekster als gevolg van haar val heeft geleden.
De rechter oordeelt dat de eigenaar niet aansprakelijk is. Hoe komt de rechter tot dit oordeel? Centraal staat de vraag of sprake is van een gebrek dat een gevaar oplevert voor personen of zaken. Aan de hand van uit de rechtspraak afkomstige Kelderluikfactoren (ECLI:NL:HR:1965:AB7079) kan vervolgens worden bepaald of sprake is van een gevaarzettende situatie die voorzorgsmaatregelen vergt:
- Hoe waarschijnlijk is het dat in de buurt van de (gebrekkige) situatie niet de vereiste oplettendheid en voorzichtigheid in acht wordt genomen?
- Hoe groot is de kans dat daaruit ongevallen ontstaan?
- Hoe ernstig kunnen de gevolgen zijn?
- Hoe bezwaarlijk is het om veiligheidsmaatregelen te nemen?
Het betrof in de voorliggende situatie, aldus de rechter, geen verhoogde drempel op een plaats waar men dat niet hoefde te verwachten. Daarnaast was de opstap (minstens) even groot als een reguliere traptrede en was van abnormale scheefstand geen sprake. Bovendien is het niet ongebruikelijk om een opstap aan te brengen voor een ingang die hoger is gelegen dan het trottoir. Van omstandigheden waaruit volgt dat bezoekers ter plaatse niet de vereiste oplettendheid in acht zouden nemen, bleek niets. Een rol speelde ook dat niet eerder melding was gemaakt van de vermeende gevaarlijke situatie zodat de vraag is of de eigenaar hiervan kennis heeft genomen en dus in staat was om maatregelen te treffen. Al met al concludeert de rechter dan ook dat er, ervan uitgaande dat passende voorzichtigheid werd betracht, geen sprake was van een wezenlijk gevaar dat uit het oogpunt van veiligheid door de eigenaar voorkomen had moeten worden door het plegen van onderhoud/het treffen van veiligheidsmaatregelen.
De rechter eindigt met de opmerking dat niet iedere kans op schade (immers: een opstap heeft altijd het risico in zich dat iemand struikelt) een eigenaar verplicht tot het treffen van voorzorgsmaatregelen. Als vervolgens de vraag voorligt of maatregelen moeten worden getroffen, dan moet gelet op het voorgaande aldus per geval aan de hand van de feitelijke situatie ter plaatse en de Kelderluikfactoren worden bepaald of zich een situatie voordoet waarin sprake is van een gevaarzettende situatie die maatregelen vergt.
Door Michael van den Oord.