Nieuwe huurrecht wetgeving (deel 1 van 3)

Dit geldt overigens alleen voor zelfstandige sociale huurwoningen van woningcorporaties. Verder heeft de Eerste Kamer op 23 maart 2021 ingestemd met het wetsvoorstel Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting en het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet. De inhoud en inwerkingtreding van deze nieuwe regelgeving zal ik in drie afzonderlijke blogs bespreken.

• Deel 1: Wet tijdelijke huurkorting;
• Deel 2: Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten;
• Deel 3: Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet

Deel 1: Wet tijdelijke huurkorting

De wet leidt tot een wijziging van diverse andere wettelijke regelingen, waaronder het Burgerlijk Wetboek, en treedt in werking op een nog nader bij Koninklijk Besluit te bepalen tijdstip.

Huurkorting 

Voorheen kon een verhuurder na het verlenen van een tijdelijke huurkorting (een verlaging of bevriezing) de huur niet met meer verhogen dan het wettelijk maximaal toegestane huurverhogingspercentage. Dit verandert door deze wettelijke regeling. Een verhuurder mag op grond van deze nieuwe regeling na afloop van een overeengekomen huurverlaging of huurbevriezing, de huur verhogen tot het oude niveau van vóór de korting. Ook mag de verhuurder daarbij de in de kortingsperiode toegestane jaarlijkse huurverhogingen meerekenen (een zogeheten “inhaalhuurverhoging”). 

Van belang is wel dat de huurkorting plaatsvindt op schriftelijk verzoek van de huurder. De korting kan overeengekomen worden voor een periode van maximaal drie jaar. Als de huurprijs vóór de huurverlaging boven de toen geldende huurtoeslaggrens lag, kan de huur na afloop van de tijdelijke huurkorting slechts tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens verhoogd worden. De op verzoek van de huurder toegepaste huurkorting en de eventuele inhaalhuurverhoging na afloop van de tijdelijke huurkorting, blijven buiten de berekening van de huursomstijging.

Huurgewenning

Daarnaast regelt deze wet dat in de eerste maximaal drie jaar van de huurovereenkomst van een zelfstandige woning een lagere huur dan de overeengekomen aanvangshuurprijs in rekening mag worden gebracht, waarbij de huurprijs in die periode (stapsgewijs) naar de overeengekomen huurprijs gebracht wordt. Zogeheten “huurgewenning”.

Tijdelijke verlenging tijdelijke huurcontracten

Tot slot regelt deze wet dat op schriftelijk verzoek van een huurder tijdelijke huurovereenkomsten eenmalig met één of meer maanden mogen worden verlengd. Vorig jaar bood de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten al een noodoplossing voor verhuurders en huurders om te voorkomen dat huurders tijdens de Coronacrisis zonder woning kwamen te zitten. Deze wet is op 1 november 2020 vervallen. De Coronacrisis is echter nog niet voorbij helaas. Daarom is nu opnieuw bij wet geregeld dat een tijdelijke huurovereenkomst op schriftelijk verzoek van een huurder eenmalig met één of meer maanden mag worden verlengd; tot uiterlijk 1 juli 2021.

Van belang is dat de verhuurder de huurder gewoon schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt, zoals de wet voorschrijft bij tijdelijke huurovereenkomsten. Het verzoek van de huurder om verlenging mag namelijk niet later worden gedaan dan een week ná voornoemde schriftelijke kennisgeving. Als de verhuurder de schriftelijke kennisgeving vóór de datum van inwerkingtreding van deze wettelijke regeling aan de huurder heeft verstuurd, mag het verzoek van de huurder niet later worden gedaan dan een week na die datum van inwerkingtreding.

 Bij Koninklijk Besluit kan toepassing van deze regeling worden verlengd tot 1 januari 2022. In dat geval kan ook een tijdelijke huurovereenkomst die al was verlengd (tot uiterlijk 1 juli 2021) nogmaals worden verlengd. Als de verhuurder de huurder vóór 1 juli 2021 schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt en die huur verstrijkt na 30 juni 2021, dan moet de huurder zijn verlengingsverzoek hebben gedaan vóór 9 juli 2021.

Vorig jaar kon de verhuurder enkele weigeringsgronden inroepen naar aanleiding van een verleningsverzoek van de huurder en was de huurder bevoegd om bij een weigering door de verhuurder naar de rechter te stappen. Deze bepalingen zijn echter niet overgenomen in deze nieuwe regeling. Of dit betekent dat de verhuurder een verzoek tot verlenging niet meer kan weigeren en een huurder bij een weigering geen mogelijkheid heeft om naar de rechter te stappen, is onduidelijk. Dat lijkt niet logisch. Een en ander zal de praktijk/rechtspraak moeten uitwijzen.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs.
Deel 2 van dit weblog over de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten volgt op korte termijn.