Vóór het aangaan van een huurovereenkomst toetst een woningcorporatie of de aspirant-huurder aan alle eisen voldoet. Dat gaat vaak om inkomenseisen, eisen aan de gezinssamenstelling of inschrijfduur. Sinds woningcorporaties te maken hebben met passend toewijzen en de inkomenstoets, is deze toetsfase nog belangrijker geworden. Immers; aan het einde van het jaar moet er verantwoording worden afgelegd aan de Autoriteit Wonen over de toewijzing van sociale huurwoningen.
Tegelijkertijd is er een grote krapte op de woningmarkt en moeten woningzoekenden vaak lang wachten op een huurwoning. In dit spanningsveld tussen de eisen aan inkomen en gezinssamenstelling én de – vooral in schaarstegebieden – lange wachttijd, gebeurt het dat aspirant-huurders onjuiste gegevens verstrekken over inkomen of huishoudsamenstelling. Er worden dus soms huurovereenkomsten gesloten met woningzoekenden die op grond van de toewijzingsregels niet voor de woning in aanmerking zouden zijn gekomen, als zij de juiste gegevens hadden aangeleverd.
Is het mogelijk om zo’n huurovereenkomst buitengerechtelijk – zonder dat de rechter daaraan te pas komt – te vernietigen op grond van dwaling of bedrog? Over deze vraag wordt regelmatig geprocedeerd. Hieronder zal ik twee kwesties kort behandelen.
Onjuiste informatie bij aangaan huurovereenkomst
Rechtbank Amsterdam, 25 oktober 2022
In deze zaak gaat het om twee huurders die reageren op een woning waarvoor – zo staat in de advertentietekst – huishoudens in aanmerking komen met een bruto jaarinkomen van minimaal € 40.275,00 en maximaal € 61.707,00. Het huishoudinkomen van de twee woningzoekenden is onvoldoende om voor de woning in aanmerking te komen. Zij leveren valse gegevens aan, zoals een vervalste werkgeversverklaring, vervalste salarisspecificaties en een vervalste jaaropgave. Dat deze gegevens vervalst zijn, wordt door Eigen Haard pas na het aangaan van de huurovereenkomst geconstateerd. Eigen Haard vernietigt vervolgens de huurovereenkomst op grond van dwaling. Omdat de huurders weigeren vrijwillig te vertrekken start Eigen Haard een procedure tot ontruiming van de woning.
De kantonrechter wijst de ontruiming toe. Volgens de kantonrechter heeft Eigen Haard de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling:
Artikel 6: 228 lid 1 sub a BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichtingen zou worden gesloten.
Aan alle eisen voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is volgens de kantonrechter voldaan. Vernietiging van een huurovereenkomst – zoals in dit geval op grond van dwaling – heeft als gevolg dat de huurovereenkomst nooit heeft bestaan. De twee voormalige huurders zullen de woning dus moeten ontruimen.
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 13 december 2022
Twee woningzoekenden reageren in 2017 via het woonruimteverdeelsysteem “Klik voor Wonen” op een huurwoning van Stichting Alwel. Alles leek in orde en de woning werd aan hen toegewezen. Uit onderzoek in 2019, nadat er wat onregelmatigheden bij andere toewijzingen aan het licht waren gekomen, bleek dat de inschrijfduur van deze huurders in Klik voor Wonen in 2017 niet correspondeerde met hun daadwerkelijke inschrijfduur. Er bleek zes jaar te zijn bijgeplust door een medewerker van de woningcorporatie. Bij verder onderzoek bleken ook de door deze huurders verstrekte inkomensgegevens niet juist te zijn. Met de juiste inkomensgegevens en de juiste inschrijfduur zou de huurovereenkomst nooit tot stand zijn gekomen.
De woningcorporatie vernietigt vervolgens buitengerechtelijk de huurovereenkomst, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling. Zowel de kantonrechter als in hoger beroep het Gerechtshof oordeelt dat er inderdaad sprake was van bedrog bij het aangaan van de huurovereenkomst. De huurders wisten dat hun inschrijfduur niet klopte en hebben dat opzettelijk verzwegen. Bovendien hebben zij opzettelijk onjuiste inkomensgegevens verstrekt. Ook deze huurders moeten de woning ontruimen.
Conclusie
Voorkomen is beter dan genezen. Het is dus belangrijk dat woningcorporaties goed controleren of de woningzoekende daadwerkelijk aan alle eisen voldoet. Gaat er toch iets mis en blijkt achteraf dat de huurder niet aan de eisen voldeed, dan is daar in veel gevallen toch nog iets aan te doen. Als aannemelijk kan worden gemaakt dat de huurder verkeerde informatie heeft verstrekt of informatie heeft verzwegen met als gevolg dat er een huurovereenkomst is gesloten die anders niet zou zijn aangegaan, dan is een buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst (op grond van dwaling of bedrog) in veel gevallen een mogelijkheid.
Heeft u te maken met zo’n situatie, dan kan VBTM Advocaten u over deze mogelijkheden adviseren.