Aan een organisatie van huurders komen alleen de rechten toe op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet), indien die organisatie voldoet aan de eisen die de wet stelt aan zo’n organisatie. Het gaat om de volgende voorwaarden (artikel 1 lid 1 onder f Overlegwet):
Organisatie vertegenwoordigt huurders van verschillende verhuurders: wel of geen huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet?
‘‘huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
1°. van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
2°. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
3°. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en
4°. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;’’
Het zijn eisen die zien op de rechtsvorm, de representativiteit en de interne organisatie. Voldoet een organisatie niet aan deze voorwaarden, dan is het geen organisatie in de zin van de Overlegwet en kan de organisatie geen beroep doen op de rechten die uit die wet voorvloeien.
In de oude Overlegwet was bepaald dat huurdersorganisaties de belangen moesten behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Per 1 januari 2009 is die voorwaarde echter komen te vervallen. Daarmee is mogelijk gemaakt dat een huurdersorganisatie de belangen behartigt van huurders van verschillende verhuurders.
Het is volgens de wetgever echter niet de bedoeling dat een verhuurder overleg moet voeren met of aangesproken kan worden door andere huurders dan zijn eigen huurders. De huurdersorganisatie die huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigt moet dan ook een zodanige werkvorm kiezen dat de individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders kunnen worden aangesproken op het gevoerde beleid en beheer, aldus de wetgever1.
Let wel, de voorwaarde van de ‘zodanige werkvorm’ is slechts benoemd in de wetsgeschiedenis en is niet in de wet opgenomen. De opmerking kleurt uiteraard wel de uitleg van de wet in.
De kantonrechter van de rechtbank Gelderland verklaarde recent, volledig in lijn met de parlementaire geschiedenis, een belangenvereniging niet-ontvankelijk die de verhuurder van complex A op zijn verplichtingen aansprak, terwijl die belangenvereniging de huurders van de complexen A, B en C vertegenwoordigde. Die belangenvereniging had namelijk niet een zodanige werkvorm. De desbetreffende verhuurder kon dus ook worden aangesproken door de huurders uit de complexen B en C. Die belangenvereniging kon zich daarom niet op de rechten voortvloeiend uit de Overlegwet beroepen.
Hoe kan dit door een huurdersorganisatie met huurders van verschillende huurders voorkomen worden? De huurdersorganisatie kan de organisatie bijvoorbeeld opdelen in verschillende afdelingen2. Dat waarborgt dat de verhuurder alleen de afdeling van zijn huurders behoeft te informeren, met die afdeling moet overleggen of die afdeling om advies moet vragen.
Als een belangenorganisatie van huurders bestaat uit huurders van verschillende verhuurders, dan komt die organisatie dus slechts de rechten op grond van de Overlegwet toe, indien een passende werkvorm gekozen is (bijvoorbeeld door met afdelingen te werken). Een organisatie die niet zo’n passende werkvorm heeft, behoeft ook geen gesprekspartner van de verhuurder te zijn.
1 Kamerstukken II 2006/07, 30 856, nr. 3, p. 5.
2 Sengers in: GS Huurrecht, art. 1 Wohv, aant. C.6.
- door Michael van den Oord