Als een verhuurder over wil gaan tot herstructurering/sloop van een wijk en deze herstructureringsplannen alleen kunnen plaatsvinden met beëindiging van de huur, dient de verhuurder de huurovereenkomsten met haar huurders op te zeggen wegens ‘dringend eigen gebruik’.
Rechter keurt sloopplannen Tweebosbuurt Rotterdam goed
Door alleen de opzegging van de huurovereenkomst van een woonruimte eindigt de huur echter nog niet: indien een huurder niet toestemt in de beëindiging, zal de rechter – kort gezegd – moeten beoordelen of de verhuurder op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk is gekomen (er moet namelijk sprake zijn van ‘dringend eigen gebruik’ in de zin van de wet)en of de huurders in kwestie elders passende woonruimte kunnen verkrijgen. Ook moeten de belangen van zowel de huurder als de verhuurder in aanmerking worden genomen. Alleen als aan al deze wettelijke vereisten is voldaan, mag de rechter de opgezegde huurovereenkomsten beëindigen.
Op 6 september 2019 heeft de kantonrechter in Rotterdam de vorderingen van Vestia tot beëindiging van 11 huurovereenkomsten in het kader van het voornemen van Vestia om 535 sociale huurwoningen in de Rotterdamse Tweebosbuurt te slopen, beoordeeld en goedgekeurd.
Eén huurder had al toegestemd in de beëindiging van de huur
In één van de 11 procedures (ECLI:NL:RBROT:2019:7134) had de huurder al schriftelijk ingestemd met de beëindiging van de huur. Ten aanzien van deze huurder oordeelde de kantonrechter dat de huurder haar instemming alleen kon intrekken eerder dan of gelijktijdig met de instemming met de huurbeëindiging. Omdat de huurder haar instemming niet op tijd heeft ingetrokken, eindigt de huurovereenkomst met deze huurder als gevolg van de instemming van de huurder.
Sloopplannen verhuurder
De andere 10 huurders hadden nog niet ingestemd met de huurbeëindiging. Ten aanzien van deze huurovereenkomsten heeft de rechtbank de sloopplannen van Vestia daarom inhoudelijk getoetst.
Allereerst is door de kantonrechter getoetst of Vestia op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk is gekomen. Daarbij benadrukte de kantonrechter dat voor beëindiging van huurovereenkomsten wegens sociale en beleidsmatige motieven, zoals het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt, niet is vereist dat de verhuurder kampt met een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Vervolgens toetste de kantonrechter de herstructureringsplannen inhoudelijk van Vestia en kwam de rechter tot de conclusie dat voldoende is komen vast te staan dat er redenen zijn om van Vestia te verlangen dat zij ingrijpt in de Afrikaanderwijk en dat op haar ook een verplichting rust om bij te dragen aan de kwaliteit en leefbaarheid in een wijk.
In alle 10 de zaken is tot slot door de rechtbank bepaald dat voor de huurders in kwestie passende woonruimte voorhanden is en dat het belang van Vestia om de woonblokken waar de 10 woningen deel van uit maken te kunnen slopen in het kader van de herstructurering zwaarder weegt dan de belangen van de individuele huurders om in hun woningen te kunnen blijven wonen.
De vorderingen van Vestia tot beëindiging van de huurovereenkomsten per 1 januari 2020 zijn dan ook toegewezen door de kantonrechter.
De 10 uitspraken van de kantonrechter in Rotterdam zijn allen gepubliceerd:
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Roel Benneker.