Rechters worstelen met zonnepanelen

De Texelse Woningcorporatie wilde de woningen als sociale huurwoningen verhuren met een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens. Daarnaast werd met de bewoners afgesproken dat zij voor de zonnepanelen en de zonneboiler een vergoeding in de servicekosten zouden betalen.

Een van de huurders is het daar niet mee eens en weigert de servicekosten te betalen. De zaak komt in hoger beroep terecht bij het gerechtshof Amsterdam. In de rechtszaak spelen twee vragen.

Zijn de zonnepanelen roerend of onroerend?

De kantonrechter vindt dat de zonnepanelen als onroerend moeten worden beschouwd omdat het de uitdrukkelijke bedoeling van de bouwer en de verhuurder is geweest dat de zonnepanelen en de zonneboiler deel uitmaken van (het dak van) de woning. Het Gerechtshof komt langs een andere weg tot dezelfde conclusie. Bij een NOM-woning zijn de zonnepanelen en de zonneboiler volgens het Hof wezenlijk voor het functioneren van de woningen. De zonnepanelen zijn om die NOM-functie te realiseren, zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden, zonder dat dit ontwerp en daarmee de woningen incompleet worden. Daarmee zijn de zonnepanelen en de zonneboiler een “bestanddeel” van de woning geworden en daartoe onroerend. Dit betekent volgens het Hof:

“In het midden kan dan blijven of de zonnepanelen technisch gesproken in het dak van de woning zijn geïntegreerd dan wel of deze daarvan eenvoudig (zonder functieverlies van het dak) kunnen worden verwijderd. Het gevolg is dat de vergoeding voor zonnepanelen en zonneboiler dient te zijn inbegrepen in de huurprijs.”

Is een vergoeding toch redelijk en billijk? 

De kantonrechter vindt dat de zonnepanelen onroerend zijn maar acht het redelijk en billijk dat de huurder daarvoor toch een vergoeding als servicekosten betaalt. Het was immers in het belang van de huurder dat de investering op deze manier werd verdeeld. Door de huur af te toppen, kon de huurder aanspraak maken op huurtoeslag. Daarnaast leveren de zonnepanelen elektriciteit op waarmee de huurder eenzelfde bedrag bespaart op zijn elektriciteitsrekening. Het is dan ook redelijk, volgens de kantonrechter, dat de huurder daarvoor een vergoeding betaalt in de servicekosten. Het Gerechtshof is het daar niet mee eens. Volgens het Hof gaat het hier om dwingend wettelijke regels waarvan slechts in zeer uitzonderlijke gevallen mag worden afgeweken. Daarvan is hier volgens het Hof geen sprake. Het feit dat deze constructie voordeel oplevert voor de huurder en een nadeel voor de verhuurder is een niet zodanige uitzonderlijke omstandigheid.

Wat is hiervan het gevolg?

Sinds 2016 bestaat de mogelijkheid voor NOM-woningen naast de huurprijs een Energieprestatievergoeding (EPV) in rekening te brengen. In de Energieprestatievergoeding zijn ook de kosten van de zonnepanelen opgenomen. In de praktijk betekent de EPV echter dat de verhuurder ook allerlei garanties aan de huurder moet geven ten aanzien van de Energieprestaties van de woning en de monitoring daarvan.
De kosten voor het voldoen aan de garanties en de monitoring van een EPV-woning kunnen zodanig hoog zijn, dat de verhuurder er bij een NOM-woning liever voor kiest geen EPV in rekening te brengen, maar de zonnepanelen apart via de servicekosten aan de huurder in rekening te brengen.
Wanneer andere rechters de lijn van het Gerechtshof volgen, lijkt dat niet mogelijk meer en brengt dit voor de verhuurder risico’s met zich mee.
Uiteraard is het jammer dat het Hof niet meegaat in de praktische benadering van de kantonrechter en in dit geval de juridische dogmatiek laat prevaleren.
De energietransitie is gediend met een breed scala aan praktische oplossingen waarbij mijns inziens de redelijkheid en billijkheid belangrijker is dan de juridische dogmatiek.
Het valt te hopen dat de Hoge Raad zich hierover in de toekomst nog zal uitspreken.

Door Marco de Boer.