Hoe leuk het houden van huisdieren ook kan zijn; het heeft zeker nadelen. Zo kan het enige geluidsoverlast met zich meebrengen. Denk daarbij aan blaffende honden, kakelende kippen of fluitende vogels. Ook kan het stankoverlast en andere vormen van overlast met zich meebrengen door uitwerpselen in de tuin van het gehuurde, vernielingen van de beplanting van de buren, dan wel agressiviteit richting omwonenden. Dit doet onder andere de vraag rijzen wat de rol van de verhuurder is als twee van haar huurders in conflict zijn met elkaar over overlast door huisdieren.
Terror parkiet: probleem van de verhuurder of niet?
Fluitende vogels
Onlangs heeft het hof Amsterdam zich gebogen over deze vraag. Huurder A ondervond geluidsoverlast van de (20 tot 25) parkieten van huurder B en heeft huurder B daarop aangesproken. Omdat dit niet tot het gewenste resultaat leidde, deed huurder A zijn beklag bij de verhuurder. De verhuurder heeft vervolgens verschillende middelen ingezet om tot een minnelijke oplossing te komen. Zo is een bemiddelingstraject gestart. Toen bemiddeling geen optie bleek te zijn, heeft een geluidsmeting plaatsgevonden. Van ontoelaatbare objectieve geluidsoverlast bleek geen sprake te zijn. Omdat huurder A bleef klagen, heeft de verhuurder huurder B uiteindelijk verhuisd naar een andere woning. Daarmee was de kous echter nog niet af voor huurder A. De verhuurder werd door huurder A gedagvaard en er werd een schadevergoeding gevorderd, omdat de verhuurder onrechtmatig zou hebben gehandeld door niet voldoende op te treden tegen de door de parkieten veroorzaakte overlast. Deze vordering werd afgewezen, waarna huurder A in hoger beroep ging.
Het hof overweegt dat in het onderhavige geval de verhuurder, door zich in te spannen om vast te stellen of de vogelgeluiden ook in objectieve zin overlast vormden én door bemiddeling in te zetten in wat zij zag als burenconflict, heeft gedaan wat onder de gegeven omstandigheden van haar als verhuurder kon worden gevergd, zodat er geen sprake is van een gebrek op grond waarvan de verhuurder verplicht zou zijn de schade van huurder A te vergoeden. De vorderingen van huurder A worden door het hof verworpen.
Conclusie
Met dit arrest onderschrijft het hof nog eens de lijn in de jurisprudentie, waaruit blijkt dat op de verhuurder een inspanningsverplichting (en geen resultaatsverplichting) rust in overlastsituaties. Indien de verhuurder zich voldoende heeft ingespannen om de overlastsituatie op te lossen, is er in beginsel géén sprake van een gebrek. Alleen als de verhuurder zich onvoldoende inspant, dan riskeert zij aansprakelijkheid jegens de overlast ondervindende huurder.
Ayse Çapkurt helpt u graag verder als u vragen heeft over overlastzaken.