Deze decembermaand is een goed moment om de balans op te maken van de bijna anderhalf jaar die zijn verstreken sinds de invoering per 1 juli 2016 van de Wet doorstroming huurmarkt. Op grond van deze wet is het mogelijk geworden om woonruimte tijdelijk -zonder dat de huurder huurbescherming heeft- te verhuren. Ik zal in deze weblog kort ingaan op de mogelijkheden die de Wet doorstroming huurmarkt biedt en ik zal de rechtspraak behandelen die sinds 1 juli 2016 over de Wet doorstroming huurmarkt is gepubliceerd.
Tijdelijke contracten Wet doorstroming huurmarkt: een overzicht van de rechtspraak sinds de invoering
Mogelijkheden tijdelijk verhuur op de grond van wet doorstroming huurmarkt
Sinds 1 juli 2016 is het op grond van artikel 7: 271 lid 1 BW mogelijk om voor zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten van maximaal twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte een huurovereenkomst van maximaal vijf jaar. Deze tijdelijke huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd maar eindigt door het verloop van de huurtijd. Wel moet de verhuurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor de einddatum de huurder schriftelijk informeren over het einde van de huurovereenkomst. Dit wordt een zogenaamde “schriftelijke kennisgeving” genoemd. Als de verhuurder deze schriftelijke kennisgeving niet of niet tijdig doet, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
Voor woningcorporaties is de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten beperkt op grond van artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Woningcorporaties mogen slechts tijdelijke huurovereenkomsten sluiten voor de volgende doelgroepen:
- huurders die voor hun werk of studie tijdelijk elders binnen Nederland of afkomstig uit het buitenland in Nederland werken of studeren;
- huurders die in verband met renovatie als bedoeld in artikel 7: 220 lid 2 BW tijdelijk hun woning moeten verlaten;
- huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang;
- huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met een tweede of laatste kans huurovereenkomst of met woonbegeleiding.
Met de Wet doorstroming huurmarkt zijn naast bovengenoemde vormen van tijdelijke verhuur ook nog een aantal andere vormen van tijdelijke verhuur geïntroduceerd, zoals het zogenaamde jongerencontract. VBTM advocaten heeft in opdracht van Aedes en Platform 31 direct na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt zes modelcontracten ontwikkeld voor alle vormen van tijdelijke verhuur. Deze modelcontracten zijn op onze site te downloaden via deze link.
Sinds de invoering van de wet zijn er vier vonnissen gepubliceerd over tijdelijke huurovereenkomsten op grond van artikel 7:271 lid 1 BW. Deze vonnissen bespreek ik hieronder in chronologische volgorde.
Vonnissen Wet doorstroming huurmarkt
Rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, d.d. 16 mei 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:3011
Een verhuurder en een huurder hebben een huurovereenkomst gesloten voor een kamer (onzelfstandige woonruimte) voor bepaalde tijd, namelijk van 28 november 2016 tot 1 maart 2017. Op 1 februari 2017 heeft de verhuurder per mail en per brief de huurder geïnformeerd over het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen, namelijk per 1 maart 2017. De huurder weigert echter de kamer na de einddatum te ontruimen en stelt zich op standpunt dat de verhuurder de wettelijk verplichte schriftelijke kennisgeving te laat, namelijk één dag te laat, heeft gedaan. De verhuurder begint vervolgens een procedure tegen de huurder tot ontruiming van de kamer. De kantonrechter geeft de huurder in deze kwestie gelijk. De schriftelijke kennisgeving dient op grond van artikel 7:271 lid 1 BW minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum worden gedaan. Omdat in dit geval 28 februari 2017 de laatste dag was van de huurovereenkomst had de verhuurder de schriftelijke kennisgeving uiterlijk op 31 januari 2017 aan de huurder moeten sturen. Doordat de kennisgeving (één dag) te laat is verstuurd, mocht de huurder er volgens de kantonrechter op vertrouwen dat de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten. De kantonrechter benadrukt daarbij nog dat de minister in de toelichting op de wet heeft overwogen dat het systeem van deze nieuwe vorm van tijdelijke verhuur tot gevolg heeft dat wanneer de verhuurder heeft nagelaten de aanzegging tijdig te versturen dit in principe niet door de rechter kan worden hersteld, met als gevolg dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.
Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, d.d. 29 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:3261
Een verhuurder en een huurder hebben een huurovereenkomst gesloten voor een chalet van 1 oktober 2016 tot 31 maart 2017. De huurder zegt de huurovereenkomst tussentijds op met een mail d.d. 26 september 2016. De verhuurder laat weten dat hij het daar niet mee eens is en dat de huurder de huur verschuldigd blijft tot 31 maart 2017. In deze procedure vordert de verhuurder dat de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de huur over de volledig overeengekomen huurperiode. Ook in deze procedure krijgt de huurder gelijk, omdat in de wet (artikel 7:271 lid 1 BW) expliciet is opgenomen dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Met de mail van 26 september 2016 is de tijdelijke huurovereenkomst dus door huurder opgezegd tegen 1 november 2016.
De kantonrechter overweegt voorts dat hoewel de opzegging per mail is gedaan, deze opzegging toch geldt als een rechtsgeldige opzegging. Hoewel in artikel 7:271 lid 3 BW is bepaald dat een opzegging moet plaatsvinden bij exploot of aangetekende brief, blijkt uit de wetsgeschiedenis en uit de tekst van de wet niet dat opzegging op een andere manier nietig is. Wel moet, zo overweegt de kantonrechter, de opzegging de geadresseerde (in dit geval de verhuurder) daadwerkelijk hebben bereikt. Uit het feit dat de verhuurder op de mail van 26 september 2016 heeft gereageerd, blijkt dat de opzegging de verhuurder op die datum heeft bereikt.
Rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, d.d. 20 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:4759
Een verhuurder en een huurder hebben een tijdelijke huurovereenkomst gesloten voor een half jaar, van 1 december 2016 tot en met 31 mei 2017. Het betreft noodopvang tot een andere woning beschikbaar is. Met een mail d.d. 23 april 2017 heeft de verhuurder de huurder geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt (de zogenaamde schriftelijke kennisgeving). De huurder betwist echter deze mail te hebben ontvangen. De huurder geeft aan dat deze mogelijk in de map met ongewenste mail is terechtgekomen, die automatisch wordt geleegd. Zij heeft dus, zo stelt de huurder, geen kennis genomen van het bericht. Ook in deze uitspraak krijgt de huurder gelijk. Onder verwijzing naar het wettelijk kader (artikel 7:271 lid 1 BW) benadrukt de kantonrechter dat -als de kennisgeving niet of niet tijdig wordt gedaan- er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat met volledige huurbescherming voor de huurder. Hoewel de schriftelijke kennisgeving dus bij mail kan worden gedaan, benadrukt ook deze kantonrechter dat deze mail om zijn werking te kunnen hebben de huurder daadwerkelijk moet hebben bereikt. De huurder heeft betwist dat de mail haar heeft bereikt en de verhuurder heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Kortom: de huurovereenkomst is niet geëindigd.
Rechtbank Overijssel, locatie Almelo, d.d. 5 december 2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:4544
Voor de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt hebben verhuurder en huurder een tijdelijke huurovereenkomst gesloten, namelijk van 1 november 2014 tot en met 31 oktober 2016. Vervolgens hebben de verhuurder en de huurder een nieuwe -tweede- tijdelijke huurovereenkomst gesloten, aansluitend op de eerste, namelijk van 1 november 2016 tot en met 31 oktober 2017. Deze tweede tijdelijke huurovereenkomst werd gesloten na inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt.
Hoewel de verhuurder tijdig de schriftelijke kennisgeving heeft verstuurd, weigert de huurder het gehuurde te verlaten na 31 oktober 2017. De huurder stelt zich op het standpunt dat de tweede tijdelijke huurovereenkomst feitelijk een voortzetting is van de eerste zodat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Volgens de huurder is de handelswijze van de verhuurder in strijd met de Wet doorstroming huurmarkt en wordt daarmee het systeem van huurbescherming ondergraven.
De kantonrechter volgt de huurder in dit standpunt. De kantonrechter overweegt daartoe dat de vraag in deze zaak is hoe de tweede tijdelijke huurovereenkomst zich verhoudt tot de eerste huurovereenkomst waarbij de huurder wel huurbescherming had (deze was immers nog van voor inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt) én of de gekozen constructie wel te verenigen is met de bedoeling van de wetgever. Volgens de kantonrechter lijkt dat niet het geval te zijn. De kantonrechter verwijst daarbij naar de memorie van toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 waaruit volgt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en de wetgever heeft willen voorkomen dat een huurder worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten voor dezelfde woning.
Conclusie
Op grond van de tot nu toe gepubliceerde rechtspraak blijkt dat rechters de wettelijke regeling voor tijdelijke verhuur (artikel 7:271 lid 1 BW) strikt en conform de bedoelingen van de wetgever toepassen. Als de schriftelijke kennisgeving te laat is gedaan, zelfs al is het maar één dag, of als de kennisgeving de huurder niet heeft bereikt (althans volgens de huurder), dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Ook het stapelen van tijdelijke huurovereenkomsten voor dezelfde woning, wordt -conform de bedoeling van de wetgever- niet toegestaan.
Het is dus van belang voor verhuurders om de wettelijke formaliteiten strikt toe te passen, in het bijzonder betreffende de schriftelijke kennisgeving. Zorg dat deze op tijd wordt gedaan en verstuur de kennisgeving niet alleen per brief of per mail maar ook per aangetekende brief. Als de huurder betwist de kennisgeving te hebben ontvangen, dan is het namelijk aan de verhuurder om te bewijzen dat de kennisgeving is verstuurd.
Het is hopen op nog veel meer rechtspraak in het nieuwe jaar over vraagstukken die voortvloeien uit de Wet doorstroming huurmarkt. Bijvoorbeeld over de vraag tot wanneer de aanvangshuurprijs kan worden getoetst indien een tijdelijke huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt verlengd. Of over de vraag wat de sanctie is als een woningcorporatie een tijdelijke huurovereenkomst sluit met een huurder die niet tot een van de in de inleiding genoemde doelgroepen behoort.
Aan het eind van 2018 beloof ik een nieuw overzicht van de rechtspraak van dat jaar.
Als u vragen heeft over tijdelijke contracten of als u hulp nodig heeft bij het opstellen van een tijdelijk contract of het aanpassen van een model, dan kunt contact opnemen met Georgie Geurts.