Tijdelijke contracten Wet doorstroming huurmarkt: een update van de rechtspraak

In mijn weblog van 14 december 2017, waarin ik de in 2017 verschenen rechtspraak over tijdelijke huurcontracten heb besproken, heb ik een update beloofd in 2018. Het is nu tijd voor die update omdat er weer een paar interessante vonnissen zijn verschenen.

shutterstock-519384799.jpg

Vonnissen Wet doorstroming huurmarkt 2018

Rechtbank Zeeland-West Brabant (kamer voor kantonzaken Breda, voorzieningenrechter) d.d. 10 januari 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:332

Een verhuurder en een huurder hebben een huurovereenkomst woonruimte gesloten van 1 januari 2017 tot 1 januari 2018. De verhuurder wenst de huurovereenkomst niet voort te zetten en zegt de huurovereenkomst bij brief van 28 september 2017 op. Nadat de huurders te kennen hebben gegeven niet akkoord te gaan met de opzegging, stuurt de verhuurder op 6 december 2017 nogmaals een bericht dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2018. Ook hier gaan de huurders niet mee akkoord. De verhuurder vordert vervolgens ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst het gevorderde af omdat de eerste kennisgeving te vroeg is verstuurd en de tweede te laat. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW dient de schriftelijke kennisgeving immers minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst te worden gedaan. Volgens de kantonrechter zou uit de wetsgeschiedenis blijken dat de Minister heeft aangegeven dat een te vroege aanzegging niet door de kantonrechter kan worden hersteld (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34373, E, p.7).

Op dit oordeel van de kantonrechter valt naar mijn mening wel wat af te dingen. De overweging van de Minister ziet namelijk niet op de situatie dat er een te vroege of te late kennisgeving is gedaan, maar op de situatie dat er in het geheel geen kennisgeving is gedaan. Bovendien zegt de Minister dat de rechter dat “in principe” niet kan herstellen. Dat laat ruimte voor de rechter om met een beroep op de redelijkheid en billijkheid met name een te vroege kennisgeving wel te herstellen. De kantonrechter te Zwolle vindt dat kennelijk ook, zo blijkt uit het vonnis dat ik hierna bespreek.

Rechtbank Overijssel (kamer voor kantonzaken Zwolle, voorzieningenrechter) d.d. 28 maart 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:1628

Een verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten van 1 januari 2017 tot 1 januari 2018. Bij exploot van 29 september 2017 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2018 omdat de huurder geen goed huurder is geweest. De huurder gaat hier niet mee akkoord, waarna de verhuurder zich wendt tot de kantonrechter. De kantonrechter overweegt allereerst dat de verhuurder niet had hoeven opzeggen omdat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Wet doorstroming huurmarkt. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW dient dan slechts de schriftelijke kennisgeving te worden gedaan dat de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter beschouwt de opzegging van de verhuurder als de vereiste schriftelijke kennisgeving omdat daaruit ondubbelzinnig volgt dat de verhuurder de huur wenst te beëindigen. Het verweer van de huurder dat de schriftelijke kennisgeving een dag te vroeg is gedaan, wordt door de kantonrechter gepasseerd. De kantonrechter acht een beroep op de zinsnede uit artikel 7:271 lid 1 BW “niet eerder dan drie maanden” naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht hier met name van belang dat de huurder niets heeft kunnen aanvoeren waaruit blijkt dat hij door een te vroege kennisgeving in zijn belangen is geschaad. Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt volgens de kantonrechter niet of en, zo ja, welke belangen van de huurder bij het formuleren van die zinsnede een rol hebben gespeeld. En in tegenstelling tot de huurder wordt de verhuurder, bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW, wél geschaad in zijn belangen. De huurovereenkomst zou dan namelijk voor onbepaalde tijd worden verlengd terwijl de verhuurder daartoe geen intentie heeft gehad. De kantonrechter concludeert dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2018 van rechtswege een einde is gekomen en veroordeelt de huurder tot ontruiming.

Vonnissen Rechtbank Midden Nederland d.d. 20 juni 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2812) en d.d. 1 augustus 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:3662)

Tot slot behandel ik twee uitspraken van de kantonrechter te Utrecht waarin de vraag centraal staat of de huurovereenkomst een tijdelijke huurovereenkomst is of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. Het antwoord op deze vraag is niet alleen belang voor de huurbescherming maar ook voor de mogelijkheid van de huurder tot toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd  kan een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Bij een tijdelijke huurovereenkomst kan dat tot zes maanden na afloop van die huurovereenkomst.

In beide zaken heeft de huurder bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot het toetsen van de aanvangshuurprijs na het verstrijken van de termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Volgens de huurders ging het namelijk om tijdelijke huurovereenkomsten waarbij dus ook daarna nog zo’n verzoek kan worden gedaan. In beide zaken is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. Dat betekent in deze gevallen dus dat de huurders te laat waren met het laten toetsen van de aanvangshuurprijs.

Om wat voor soort huurovereenkomst ging het dan in deze kwesties? In beide gevallen ging het om een huurovereenkomst voor een bepaalde periode met een optie tot verlenging. De kantonrechter overweegt in beide vonnissen dat zo’n huurovereenkomst sinds de invoering Wet Doorstroming Huurmarkt minder eenduidig is uit te leggen dan voorheen. Voor 1 juli 2016 zou zo’n huurovereenkomst gekwalificeerd zijn als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een initiële minimale huurperiode, maar tegenwoordig kan zo’n huurovereenkomst ook geïnterpreteerd worden als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Toch gaat het volgens de kantonrechter in beide zaken om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor de kantonrechter is van belang dat in de huurovereenkomsten staat vermeld dat opzegging vereist is. Dat duidt op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Bij een tijdelijke huurovereenkomst is immers slechts een schriftelijke kennisgeving vereist. Voorts is voor de kantonrechter van belang dat er - in verband met de bescherming van de huurder -  in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan met het aannemen van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat dit in deze specifieke gevallen in het nadeel van de huurders uitpakt (zij waren immers daardoor te laat met hun verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs), maakt dat volgens deze kantonrechters niet anders.

Conclusie

Ook uit de rechtspraak van het afgelopen half jaar blijkt dat er nog veel onduidelijk is over tijdelijke huurovereenkomsten. Zoals ik in mijn eerdere weblog ook al aangaf heeft de Wet doorstroming huurmarkt wel meer mogelijkheden gecreëerd, maar is de situatie niet perse overzichtelijker geworden. Uit de eerste twee uitspraken blijkt zelfs dat kantonrechters soms lijnrecht tegenover elkaar staan. Bij de kantonrechter te Breda leidt een te vroege kennisgeving tot een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Volgens de kantonrechter te Zwolle is een beroep door de huurder op een te vroege kennisgeving in strijd met de redelijkheid en de billijkheid gezien onder meer het feit dat de huurder daardoor niet is benadeeld. Hoewel ik mij gezien de woorden van de Minister in de wetsgeschiedenis iets kan voorstellen bij dit laatste oordeel, adviseer ik verhuurders toch nog om er altijd goed op te letten dat de schriftelijke kennisgeving niet te vroeg en niet te laat wordt gedaan.

De laatste twee uitspraken laten zien hoe er geworsteld wordt met huurovereenkomsten waaruit niet duidelijk blijkt of een tijdelijke huurovereenkomst conform de Wet Doorstroming Huurmarkt wordt bedoeld of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. Het gaat dan vaak om huurovereenkomsten waarin een bepaalde duur is genoemd waarbij tevens een optie tot verlenging is opgenomen. Zoals uit beide vonnissen blijkt, is de kans groot dat een kantonrechter (in ieder geval in Utrecht) zo’n huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur, zodat de huurders dus huurbescherming heeft. Ik adviseer verhuurders die een tijdelijke huurovereenkomst beogen in de huurovereenkomst ondubbelzinnig duidelijk te maken dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW die na het verstrijken van de termijn van rechtswege eindigt. Ik verwijs naar de modelcontracten die VBTM Advocaten voor Aedes en Platform 31 heeft gemaakt.

Voor vragen of advies over tijdelijke contracten kunt u contact opnemen met Georgie Geurts.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten