Tijdelijke huurovereenkomsten Wet Doorstroming Huurmarkt: een eindejaarsupdate van de rechtspraak (deel 3)

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd met een minimum duur?

De rechtbank Noord Nederland (Kamer voor Kantonzaken Groningen) heeft op 19 december 2017 een vonnis gewezen in een zaak waarin de vraag centraal stond of er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (conform de Wet Doorstroming Huurmarkt) of voor onbepaalde tijd met een minimum duur. In mijn weblog van 13 augustus 2018 heb ik twee vonnissen besproken (rechtbank Midden-Nederland d.d. 20 juni 2018 en d.d. 1 augustus 2018) waarin deze vraag ook centraal stond. In die twee zaken ging het echter niet om de vraag of de huurder al dan niet huurbescherming heeft, maar om de vraag tot wanneer de huurder de mogelijkheid heeft om de aanvangshuurprijs te toetsen op grond van artikel 7:249 BW.

In deze zaak ging het wél specifiek om de vraag of de huurder al dan niet huurbescherming heeft. In de huurovereenkomst, die door de makelaar van de verhuurder was opgesteld, was opgenomen dat de overeenkomst was aangegaan “voor een minimale duur van 12 maanden ingaande op 1 oktober 2016 en eindigende op 29 september 2017”. Ook was opgenomen dat beëindiging van de overeenkomst diende te geschieden bij opzegging en dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst en dat het feit dat tussentijdse opzegging in de huurovereenkomst was uitgesloten, niet betekent dat geen tijdelijke huurovereenkomst is overeengekomen, nu het tussentijdse opzegverbod nietig is.

De kantonrechter legt in heldere bewoordingen het verschil uit tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gericht op een maximale duur van de huurperiode. De verhuurder heeft op die manier de garantie dat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode eindigt (dan wel kan eindigen), terwijl de huurder aan de andere kant niet gebonden kan zijn aan een minimale huurperiode en daarom de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur is daarentegen gericht op een minimale huurperiode. De verhuurder heeft de garantie dat hij de woning in ieder geval voor een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na die minimum duur niet van rechtswege eindigt. Deze huurovereenkomsten bieden de verhuurder en de huurder dus (gelijk) voor- en nadelen, aldus de kantonrechter. De verhuurder heeft het recht om de huurder aan de minimale of maximale huurperiode te houden en de huurder heeft aan op zijn beurt het recht om de minimale huurperiode te verlengen en de maximale huurperiode te verkorten.

De kantonrechter benadrukt voorts dat de wetgever met de Wet Doorstroming Huurmarkt en de wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW niet bedoeld heeft om bestaande mogelijkheden te doorkruisen, maar juist bedoeld heeft om de mogelijkheden uit te breiden, zodat het sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur ook nog altijd mogelijk is. De kantonrechter komt met toepassing van het Haviltex-criterium tot het oordeel dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. De huurder heeft dus huurbescherming.

De kantonrechter acht daarbij van belang dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur voor een minimale periode van 12 maanden wordt aangegaan, alsmede dat tussentijds opzeggen niet mogelijk is, hetgeen bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet rechtsgeldig kan worden overeengekomen. Volgens de kantonrechter kan de verhuurder achteraf weliswaar de nietigheid van deze bepaling inroepen, maar het gaat erom wat partijen bij aanvang hebben bedoeld en welke betekenis de huurder aan de bewoordingen van de bepalingen heeft mogen toekennen.

Geen schriftelijke kennisgeving of een te late of te vroege

Rechtbank Midden-Nederland d.d. 31 oktober 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5265). In deze zaak heeft een verhuurder twee kamers verhuurd aan twee verschillende huurders. In beide gevallen ging het om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, maar in beide gevallen heeft de verhuurder niet voldaan aan de termijn van artikel 7:271 lid 1 BW, op grond waarvan er maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor het verstrijken van de bepaalde duur een schriftelijke kennisgeving moet worden gedaan. In het ene geval is in het geheel geen schriftelijke kennisgeving gedaan en in het andere geval is de schriftelijke kennisgeving 2 dagen te laat gedaan. In beide gevallen oordeelt de kantonrechter dat de huurder huurbescherming heeft.

Dit vonnis is in lijn met de rechtspraak tot nu toe. In alle vonnissen die ik in mijn updates behandeld heb, waren de kantonrechters onverbiddelijk indien het ging om een te late kennisgeving. Te laat is simpelweg te laat. Over een te vroege kennisgeving is de rechtspraak op dit moment verdeeld. In mijn weblog van 13 augustus 2018 heb ik een uitspraak behandeld van de kantonrechter te Zwolle d.d. 28 maart 2018, waarin de kantonrechter het beroep van de huurder op een te vroege kennisgeving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar achtte. Volgens deze kantonrechter had de huurder niets aangevoerd waaruit bleek dat hij door een te vroege kennisgeving in zijn belangen was geschaad.
Opnieuw is er een uitspraak gedaan in een zaak waarin de verhuurder de schriftelijke kennisgeving te vroeg heeft gedaan, namelijk 3,5 maand voor het einde van de bepaalde tijd. Het gaat om een vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland d.d. 4 december 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5957). Vanwege de te vroege schriftelijke kennisgeving was de huurovereenkomst volgens de huurder verlengd voor onbepaalde tijd. De verhuurder deed een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens de verhuurder waren de belangen van de huurder niet geschaad door de te vroege aanzegging, omdat het voor hem duidelijk was dat de overeenkomst zou eindigen en hij voldoende tijd heeft gehad om andere woonruimte te zoeken. De kantonrechter geeft de verhuurder gelijk en oordeelt dat de huurovereenkomst toch van rechtswege is geëindigd als gevolg van de (weliswaar te vroege) schriftelijke kennisgeving. De kantonrechter overweegt daarbij, onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis (MvA kamerstukken I, 2015/2016, 34373, E, P.7), dat bij toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudendheid moet worden betracht. Niettemin laat de kantonrechter het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slagen, gezien het feit dat er na ontvangst van de schriftelijke kennisgeving contact is geweest tussen partijen om te bespreken of er mogelijkheden bestonden de huur al vóór 1 september 2018 te beëindigen. Daaruit zou, aldus de kantonrechter, volgen dat de huurder “instemde met (of in ieder geval met [eiser] meedacht over) het einde van de huurovereenkomst”.

Ook in een zaak die in hoger beroep is voorgelegd aan het Gerechtshof Amsterdam (Gerechtshof Amsterdam d.d. 27 november 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4385) stond de schriftelijke kennisgeving centraal. Het ging om een tijdelijke huurovereenkomst van 26 juni 2017 tot 25 oktober 2017. De verhuurder had op 25 juni 2017 per gewone post en per e-mail een schriftelijke kennisgeving gestuurd aan de huurder. De huurder ontkende zowel de brief als de e-mail te hebben ontvangen. Volgens de huurder had de verhuurder weliswaar het e-mailadres gebruikt dat stond vermeld op de huurovereenkomst, maar had hij nadien vanaf een ander e-mailadres met de verhuurder (althans de beheerder) gecorrespondeerd. Volgens het gerechtshof mocht de verhuurder erop vertrouwen dat zij de schriftelijke kennisgeving kon sturen naar het e-mailadres op de huurovereenkomst. Het gerechtshof overwoog bovendien dat “gegeven het feit dat de postbestelling hier te lande doorgaans adequaat is” het voldoende aannemelijk was dat ook de opzeggingsbrief de huurder daadwerkelijk had bereikt.

Conclusie

 Al met al toch weer een paar interessante vonnissen. De kantonrechter te Groningen legt in het (ongepubliceerde) vonnis van 19 december 2017 op heldere wijze het verschil uit tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur. De kantonrechter bevestigt voorts de heersende gedachte dat de wetgever met invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt niet bedoeld heeft om de bestaande mogelijkheden van verhuurders en huurders te doorkruisen, maar bedoeld heeft om die uit te breiden, waardoor het sluiten van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur ook nog steeds mogelijk is. Uit dit vonnis blijkt ook weer hoe belangrijk het is om, indien een tijdelijke huurovereenkomst wordt beoogd, in de huurovereenkomst ondubbelzinnig duidelijk te maken dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Dat betekent bijvoorbeeld dat er in de huurovereenkomst niet gesproken moet worden over een minimale periode, maar over een maximale periode. En dat betekent ook dat tussentijdse opzegging voor de huurder niet moet worden uitgesloten.

Ook blijkt opnieuw dat een te late schriftelijke kennisgeving fataal is, terwijl een te vroege schriftelijke kennisgeving niet altijd fataal hoeft te zijn. Net als de kantonrechter te Zwolle in een vonnis d.d. 28 maart 2018, heeft nu ook de kantonrechter te Utrecht bij een te vroege schriftelijke kennisgeving het beroep van de verhuurder op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid laten slagen, omdat naar de mening van de kantonrechter toepassing van het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Ik wens iedereen een voorspoedig en gezond 2019 en tot de volgende update!

Voor vragen of advies over tijdelijke contracten kunt u contact opnemen met Georgie Geurts.