Als in de huurovereenkomst is bepaald dat aan de schending van een contractueel verbod op onderverhuur twee rechtsgevolgen zijn verbonden – het verbeuren van een boete en de verplichting tot het afdragen van de onderhuuropbrengsten – dan moet de rechter onderzoeken of het combineren van deze beide rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG (inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Dat heeft de Hoge Raad geoordeeld in een arrest van 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275.
Verbod op onderhuur: over de combinatie van een boete en winstafdracht
Dit arrest ligt in het verlengde van het arrest van het Europese Hof van Justitie in de zaak Radlinger (C-377/14, ECLI:C:EU:2016:283). Zo’n beding moet volgens het Europees Hof in zijn geheel worden getoetst, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Het arrest van de Hoge Raad krijgt nog een vervolg bij het Hof Den Haag, omdat het Hof Amsterdam juist wel afzonderlijk aandacht had besteed aan beide verplichtingen (boete en afdracht) en de Hoge Raad derhalve het arrest van het Hof Amsterdam vernietigde. Intussen heeft de rechtbank Rotterdam alvast een duit in het zakje gedaan.
Op 22 september 2017 oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2017:8381, namelijk dat een gecombineerd beding dat een verplichting tot het betalen van een gemaximeerde boete alsmede tot het afdragen van de onderhuurinkomsten (waarbij het vermoeden gold dat de opbrengst gelijk was aan de door de huurder te betalen huur) ‘‘noch afzonderlijk noch in combinatie met elkaar onredelijk bezwarend is’’. De kantonrechter oordeelt: ‘‘het een, de boete, is immers bedoeld als afschrikmiddel en het ander, de winstafdracht, is redelijk omdat niet valt in te zien waarom [gedaagde 1] geld zou moeten verdienen aan eigendom van Havensteder.’’
Het feit dat partijen nu eenmaal hebben afgesproken dat de huurder niet mag onderverhuren, is voor de kantonrechter ook van belang. Daarnaast heeft de kantonrechter van belang geacht dat het de huurder zelf is die onderverhuurt. Vrij vertaald: de huurder kiest bewust voor schending van de bepaling, hij heeft daarop invloed en moet dus maar op de blaren zitten.
Sluitstuk van de redenering van de rechter vormt dat in individuele gevallen de mogelijkheid bestaat om bij de toepassing van de bedingen maatwerk te leveren. Een boete kan namelijk, als de huurder de rechter daarom vraagt, gematigd worden en de huurder kan bewijs aandragen tegen het contractuele vermoeden dat de opbrengst uit onderhuur gelijk is aan de door de huurder aan verhuurder te betalen huur.
De kantonrechter te Rotterdam heeft daarbij nog niet eens aandacht besteed aan het feit dat de verhuurder een toegelaten instelling betrof. In zo’n situatie kan worden gesteld dat het hanteren van de beide rechtsgevolgen als kerndoelen heeft de woningvoorraad beschikbaar te houden voor de doelgroep alsmede het verdienen aan sociale huurwoningen te voorkomen. Die kerndoelen kunnen een dergelijke bepaling waarin beide rechtsgevolgen gecombineerd worden redelijk maken en kan dus als aanvullend argument worden aangevoerd.
Een kantonrechter van dezelfde rechtbank oordeelde op 20 oktober 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:7889, in een verstekzaak verwijzend naar het arrest van de Hoge Raad echter het tegenovergestelde over een vrijwel identiek beding (alleen het vermoeden van winst gelijk aan de huurprijs ontbrak). De kantonrechter oordeelde dat het de vraag is of een hoge boete als aldaar aan de orde (€ 9.200,-) nodig is om het afschrikwekkende effect te bewerkstelligen dat van een boete op overtreding van de onderhuur dient uit te gaan. Ook zou niet zijn gebleken dat de verhuurder schade heeft geleden die het genoemde totaalbedrag benadert. Dit leidde tot de volgende conclusie:
‘‘De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het cumulatieve effect van de drie bepalingen die samen het combinatiebeding vormen, ten nadele van gedaagde als huurder het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoort. Dit evenwicht kan worden hersteld door aan de bepaling met betrekking tot het vaste boetebedrag en de bepaling met betrekking tot afdracht van de inkomsten aan de verhuurder rechtsgevolg te ontzeggen. De kantonrechter vernietigt deze bepalingen dan ook omdat ze als oneerlijk of onredelijk bezwarend moeten worden aangemerkt.’’
Het feit dat het een sociale huurwoning betrof is door de kantonrechter meegewogen, maar blijkbaar niet doorslaggevend geacht.
Kortom: over dergelijke cumulatieve bedingen worden verschillende uitspraken met verschillende redeneringen gewezen. Het laatste woord zal hierover dan ook nog niet gezegd zijn.
- door Michael van den Oord