Voorstel tot wijziging huurprijzenrecht

Op 19 juli 2013 is een wetsvoorstel gepubliceerd tot wijziging van enkele artikelen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Een en ander heeft te maken met de door de regering gewenste modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de Huurcommissie. In deze bijdrage zullen de belangrijkste wetswijzigingen worden besproken.

De regering wil de huurprijsregelgeving transparanter en eenvoudiger maken. Dit moet leiden tot een efficiëntere behandeling van geschillen over de huurprijs. De in dit artikel besproken wijzigingen hebben betrekking op regelingen met betrekking tot de all-in huurprijs, servicekosten, huurprijsverlaging bij onderhoudsgebreken en de rappèlprocedure bij de huurverhoging.

All-in huurprijs

Indien de huurder een all-in huurprijs betaalt (dit betekent dat er geen splitsing is aangebracht tussen de kale huurprijs en de servicekosten) zal de Huurcommissie nu nog als sanctie de kale huurprijs verlagen tot 55% van de maximale huurprijsgrens. Dit betekent dat de maximale huurprijsgrens eerst moet worden vastgesteld. De voorgestelde wetswijziging voorziet erin dat de maximale huurprijs bij een toetsing van een all-in huurprijs door de Huurcommissie buiten beschouwing blijft. In het wetsvoorstel kan de huurder bij een all-in huurprijs een voorstel doen tot een splitsing van de huurprijs en het voorschot voor de servicekosten. Pas als er geen splitsing overeengekomen kan worden, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. De voorgestelde wijziging houdt dus in dat een huurder bij een geschil eerst zelf met een voorstel komt om de hoogte van de huurprijs en de servicekosten vast te stellen. Dit maakt het de verhuurder mogelijk een correctie van een all-in prijs voor te stellen in reactie op het voorstel van de huurder tot splitsing.

Wijziging servicekosten

Volgens de huidige regeling kunnen de huurder of verhuurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen over de jaarlijkse afrekening en (de hoogte van) het voorschotbedrag voor de servicekosten. Het komt voor dat een verhuurder niet voldoende informatie over de kosten aan de huurcommissie verstrekt. Vaak wordt een losse verzameling van rekeningen overgelegd. De Huurcommissie moet er dan achter zien te komen wat de werkelijke kosten zijn geweest of een redelijke schatting daarvan maken. Hierdoor wordt de geschilbehandeling gecompliceerd en tijdrovend. Daarnaast vindt de regering het niet wenselijk dat de Huurcommissie regelmatig geraadpleegd wordt over kleinere bedragen. Het financieel belang van het geschil staat dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten van een procedure bij de Huurcommissie.

De voorgestelde wijzigingen moeten dan ook leiden tot een efficiëntere afhandeling van geschillen met betrekking tot servicekosten. Voorts komt er een standaardformulier voor het overzicht dat de verhuurder aan de huurder moet verstrekken over de in rekening gebrachte servicekosten. Aan de hand van dit formulier moet de verhuurder aantonen welke kosten hij heeft gemaakt. Voor het geval de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt, worden in een ministeriële regeling de minimaal redelijke kosten vastgesteld. Daarnaast worden in het wetsvoorstel drempelbedragen met betrekking tot geschillen over servicekosten ingevoerd. Voor geschillen lager dan deze bedragen staat de weg naar de huurcommissie niet open.

Tot slot zal er in de wet (artikel 7:237 BW) een omschrijving worden opgenomen van de kosten voor nutsvoorzieningen: dit is de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde, op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

Beoordeling van onderhoudsgebreken

Als er sprake is van een onderhoudsgebrek aan de woning, kan de Huurcommissie de huurprijs verlagen zo lang het gebrek niet verholpen is. Uitgegaan wordt van zogenaamde categorie A, B en C lijsten waarop de gebreken zijn vermeld. De huidige onderhoudsprocedure gaat uit van een huurprijsverlaging van de maximale huurprijsgrens. Dit betekent dat, om de huurverlaging te kunnen beoordelen, eerst de maximale huurprijsgrens moet worden vastgesteld. Deze maximale huurprijsgrens wordt dan automatisch onderdeel van de geschilprocedure, terwijl het in feite gaat om het vragen van een oordeel over de aanwezigheid en ernst van het onderhoudsgebrek. Het geschil tussen verhuurder en huurder wordt hiermee vergroot, hetgeen niet gewenst wordt geacht.

Het voorstel voorziet dan ook in een vereenvoudiging van de huurverlagingsprocedure door de huurverlaging bij onderhoudsgebreken te relateren aan de feitelijk overeengekomen huurprijs in plaats van aan de maximale huurprijsgrens. Dit betekent dat de huurverlaging zal worden berekend over de door de huurder betaalde huurprijs en niet meer over de maximale huurprijs. Voor corporaties kan dit tot gevolg hebben dat de huurverlaging meer effect heeft dan voorheen, omdat corporaties veelal niet verhuren voor de maximale huurprijsgrens. De percentages waarmee de huurprijs kan worden verlaagd zullen hetzelfde blijven. Samenvattend is dit:

  • bij een gebrek uit categorie A: 20% van de overeengekomen huurprijs;
  • bij een gebrek uit categorie B: 30% van de overeengekomen huurprijs;
  • bij een gebrek uit categorie C: 40% van de overeengekomen huurprijs.

Rappèlprocedure huurverhoging

De rappèlprocedure houdt in dat de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging, de huurder met een aangetekende brief moet herinneren aan het huurverhogingsvoorstel[1]. Deze procedure leidt voor verhuurders tot een groot aantal administratieve lasten en kosten. Bovendien vindt de huurverhoging in de regel plaats per 1 juli, waardoor de aangetekende brieven veelal in de vakantieperiode moeten worden verzonden.

Het voorstel tot wijziging houdt in dat de termijn van de rappèlprocedure wordt verlengd van zes weken naar drie maanden. De verhuurder krijgt hierdoor de mogelijkheid om de huurder eerst een niet-aangetekende herinnering te sturen en eerder tot overeenstemming te komen met de huurder. Gelet op de langere termijn voor de verhuurder, wordt ook de termijn waarop de huurder naar de huurcommissie moet stappen verlengd van drie naar vier maanden, na de voorgestelde datum van de huurprijswijziging. Een en ander betekent dat als de huurverhoging wordt aangezegd tegen 1 juli, de uiterste datum van het rappèl door de verhuurder 1 oktober is. De huurder moet dan vóór 1 november bezwaar indienen.

Tot slot

Uit de memorie van toelichting komt naar voren dat dit wetsvoorstel voor huurders en verhuurders op hoofdlijnen niet tot inhoudelijke wijzigingen leidt. De bedoeling is zoals gezegd om tot een aanmerkelijk eenvoudiger en transparantere huurprijsregeling te komen. Ook moet het leiden tot een vereenvoudigde afhandeling van huurgeschillen door de Huurcommissie, waardoor geschillen sneller kunnen worden afgehandeld.

Het wetsvoorstel is op 19 juli 2013 naar de Tweede Kamer gestuurd. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer het zal worden behandeld.

Meer informatie hierover kunt u krijgen bij Tanja de Groot


[1] Tenzij het oorspronkelijke voorstel al aangetekend is verzonden

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten