Wet huurbescherming weeskinderen; (on)nodige verdere bescherming?

De situatie tot en met de wetswijziging
Artikel 7:268 BW bepaalt de regels over de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Indien een kind de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) wilde voortzetten, moest het kind in nagenoeg alle gevallen een beroep doen op artikel 7:268 lid 2 BW. Lid 1 regelt namelijk de voortzetting door een medehuurder, maar dat zal een kind zelden zijn. Een beroep op lid 2 BW was echter niet erg kansrijk voor een kind. Het samenleven tussen ouder en kind wordt volgens de Hoge Raad namelijk slechts onder bijzondere omstandigheden aangemerkt als een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De gedachte daarachter is dat kinderen in de meeste gevallen op enig moment zelfstandig gaan wonen; er is dus sprake van een aflopende situatie.

Om deze kinderen meer bescherming te bieden, is eind 2021 de ‘Gedragscode voor verhuurders: Ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen’ gepubliceerd. Deze gedragscode maakte het mogelijk voor woningcorporaties om maatwerk te leveren aan jongvolwassen wezen (in de leeftijd van 16 t/m 27 jaar). Het doel van de gedragscode was te voorkomen dat de wees op straat zouden komen te staan, door die op het gebied van huisvesting te ondersteunen. Indien de ouderlijke woning passend was, kon de wees in die woning blijven wonen. Als de ouderlijke woning niet passend was, kon de wees de eerste periode na het overlijden van de ouder via een tijdelijke huurovereenkomst toch tijdelijk in de woning blijven, waarna er bemiddeling plaatsvond naar een andere, wél passende woonruimte. Dit maatwerk sluit niet alleen goed aan bij de praktijk die woningcorporaties reeds voerden, maar ook bij de volkshuisvestelijke opgave van diezelfde corporaties.

Wat wijzigt er?
Met de invoering van de Wet huurbescherming weeskinderen zijn de artikelen 54c en 54d aan de Woningwet toegevoegd. Hieruit volgt dat, indien er geen personen zijn die krachtens artikel 7:268 lid 1 of 2 BW de huurovereenkomst kunnen voortzetten, het ouderloos geworden kind de huurovereenkomst mag voortzetten, mits aan een aantal eisen is voldaan:

1. Het kind moet ouder zijn dan 16, maar jonger dan 28 jaar;
2. Het moet zijn hoofdverblijf bij de overleden huurder hebben gehad; en
3. Het moet door het overlijden ouderloos zijn geworden.

Het begrip 'ouderloos' hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat het kind geen levende ouders meer heeft. Indien het kind kan aantonen dat de nog levende ouder in de drie jaar voorafgaand aan het overlijden van de andere ouder niet de gezamenlijke zorg over het kind heeft gehad, wordt het kind alsnog als ouderloos beschouwd. Dit geldt ook als het kind meerderjarig is en niet in persoonlijke betrekking tot de nog levende ouder heeft gestaan.

Voldoet het kind aan deze eisen dan zet hij de huurovereenkomst van zijn overleden ouder(s) dus voort. De woningcorporatie heeft in dat geval een opzegmogelijkheid op het moment dat het kind 28 jaar wordt o.g.v. het nieuw ingevoerde sub i van artikel 7:274 lid 1 BW. Let wel: het gaat dus uitdrukkelijk niet om een tijdelijke huurovereenkomst.

Verder regelt de nieuwe wet onder meer de mogelijkheden om de huurprijs (tijdelijk) aan te passen, wat er gebeurt als er meerdere kinderen zijn die aan de eisen voldoen en is in artikel 54c een informatieverplichting voor woningcorporaties vastgelegd.

Was verdere bescherming wel nodig en zijn er ook nadelen?
De initiatiefnemers van het wetsvoorstel vonden dat de gedragscode onvoldoende bescherming bood aan weeskinderen. De gedragscode is namelijk geen wet en in feite zouden woningcorporaties daar dus van kunnen afwijken. Het gerechtshof Amsterdam besliste in 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:790) in die lijn ook dat de gedragscode enkel aanwijzingen bevat voor woningcorporaties en geen rechtens afdwingbare verplichtingen. Wel oordeelde het hof dat van woningcorporaties verlangd mag worden dat zij in hun beleid rekening houden met de in de gedragscode genoemde uitgangspunten.

Ik ken echter geen concrete voorbeelden van woningcorporaties die zich niet hielden aan de gedragscode, of daar in hun beleid geen rekening mee hielden. Op de website van rechtspraak.nl zijn (zover mij bekend) eveneens geen uitspraken gepubliceerd waarin een woningcorporatie ontruiming van een woning vordert van een jongvolwassen achterblijver. Dat gebeurde overigens ook al weinig vóór de gedragscode. Dergelijke procedures werden met name gestart tegen oudere achterblijvers die nog bij hun ouder(s) woonden, bijvoorbeeld iemand van 38 die op zijn 36^e terug is gekeerd bij zijn moeder of vader, die vervolgens overlijdt. Die procedures zullen blijven bestaan, ook onder de nieuwe wet.

De invoering van de wet voelt voor mij dus als overbodig. Sterker nog, het zorgt er juist voor dat minder maatwerk kan worden geleverd. Er zal sprake zijn van voortzetting van de huurovereenkomst, en daar moet de verhuurder (en ook het kind) het mee doen. Eén van de kritieken op het wetsvoorstel was dan ook dat het onvoldoende ruimte biedt voor maatwerk, maar ook dat het onvoldoende rekening houdt met andere woningzoekenden. De kans bestaat dat een ouderloos geworden kind een grote eengezinswoning bezet houdt, terwijl daar in het verleden een passende(re) woning voor werd gezocht.

Daarnaast zijn er nog een aantal andere aandachtspunten, waarbij het lijkt dat bij de invoering van de wet zeker niet over ieder punt goed is nagedacht. Hier volgt een (bewust niet limitatieve) opsomming:

1. Voortzetting vindt van rechtswege plaats indien voldaan wordt aan de eisen van artikel 54d lid 1 en 2 van de Woningwet. Het kind heeft hierin dus geen keuze. Door de voortzetting wordt het kind verantwoordelijk voor de verplichtingen uit de voortgezette huurovereenkomst, wat tot ongewenste situaties kan leiden. Bijvoorbeeld, indien de overleden ouder allerlei (illegale) zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) heeft aangebracht. Het kind dat de huurovereenkomst voortzet, krijgt daarmee te maken in het kader van zijn opleververplichting ex artikel 7:224 BW (oplevering conform beschrijving bij aanvang).
2. Woningcorporaties vrezen dat de eis van het hebben van hoofdverblijf situaties van misbruik kan uitlokken, bijvoorbeeld doordat kinderen kort voor het overlijden bij de ouder gaan wonen. Mijns inziens mag een woningcorporatie kritisch naar de eis van hoofdverblijf kijken indien zij vermoedens heeft van misbruik.
3. Er is om niet duidelijke redenen gekozen om in de situatie dat er meerdere kinderen zijn die voldoen aan de eisen van artikel 54d van de Woningwet, alleen de oudste de huurovereenkomst te laten voortzetten en de overige tot medehuurder(s) te maken. Voortzetting door alle kinderen (mits die aan de eisen voldoen) zou de rechten van die overige kinderen beter waarborgen. Deze keuze voor dit onderscheid tussen de kinderen is vreemd, ook omdat op het moment dat de oudste huurder vertrekt of overlijdt, de overige kinderen wel allemaal promoveren tot huurder.
4. Waar in het verleden een wees kon worden bemiddeld naar passende woonruimte, kan het nu zomaar zo zijn dat het kind tot ruim na zijn 28e in een veel te grote (niet passende) woning zit, zoals een eengezinswoning. Dit staat haaks op de volkshuisvestelijke opgave van woningcorporaties, maar ook op gemeentelijke huisvestingsopgaven, waarbij in huisvestingsverordeningen regelmatig specifieke regels zijn opgenomen over de gezinsgrootte per type woning.
5. De Wet huurbescherming weeskinderen geldt enkel en alleen voor woningcorporaties, terwijl deze in de praktijk, ook voor de invoering van de gedragscode, juist vaak maatwerk leveren. De wetgever vond dergelijke wetgeving niet nodig voor andere verhuurders. Dit vind ik onbegrijpelijk. Als je kinderen verdere bescherming wil bieden, doe dat dan ook voor kinderen die in een huurwoning van een niet-woningcorporatie wonen.

Conclusie 
De Wet huurbescherming weeskinderen is ongetwijfeld met de beste bedoelingen ingevoerd, maar het is de vraag of het werkelijk de gewenste zekerheid biedt aan weeskinderen, meer dan de gedragscode al deed. Daarnaast zal de tijd moeten uitwijzen of de genoemde kritieken en mogelijke situaties in de praktijk tot problemen zullen leiden. Ironisch genoeg kan een wet die bedoeld is om meer bescherming te bieden, er juist voor zorgen dat kinderen in (financiële) problemen komen. Het is een feit dat de toch al enorm krappe woningmarkt niet gebaat is bij deze wet. Er was behoefte aan maatwerk, iets wat in de praktijk al geboden werd, maar wat nu onder druk is komen te staan.