Wijziging huursombenadering

Huidige regeling

Op grond van de Woningwet mag de gemiddelde huurprijs van de woningen van een toegelaten instelling op 1 januari 2020 (de huursom) niet hoger zijn dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2019 vermeerderd met 2,6% (inflatie + 1,0%). Bepaalde woningen rekent de wet niet mee. Zo worden o.a. woningen niet meegerekend, waarvan de huurprijs in 2019 is verhoogd als gevolg van woningverbetering én die woningverbetering maximaal éen jaar voor de huurverhoging is gerealiseerd. Ook woningen waarvan de huurprijs in 2019 verhoogd is met toepassing van een inkomensafhankelijke huurverhoging, blijven buiten de berekening, mits in prestatieafspraken is vastgelegd dat de extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen. Huurharmonisatie maakt in de huidige regelgeving wel onderdeel uit van de huursomruimte.

Voorgestelde regeling

Uit het wetsvoorstel en de toelichting daarop blijkt dat de stijging van de huursom – overeenkomstig de tussen Aedes en de Woonbond gemaakte afspraken – gemaximeerd wordt op het inflatiepercentage. Zittende huurders zullen van deze beperking mogelijk kunnen profiteren. Met ingang van de wetswijziging (beoogde datum van inwerkingtreding: 1 januari 2020) wijzigt echter ook de berekening van de huursom. Bepaalde posten die thans in die berekening moeten worden meegenomen, zullen daar dan geen onderdeel meer van uitmaken.

In aanvulling op c.q. door wijziging van de huidige aftrekposten behoeft bij de berekening geen rekening te worden gehouden met de huurprijzen van de navolgende woningen:

• woningen die in het betrokken kalenderjaar (2020) voor het eerst of laatst door de toegelaten instelling of aan een opvolgende huurder zijn verhuurd. Huurharmonisatie blijft als gevolg van deze bepaling buiten de huursomberekening, waardoor corporaties bij mutatie ruimte krijgen om de huur weer in lijn te brengen met de kwaliteit van de woonruimte.
• woningen waarvan de huurprijs is verhoogd als gevolg van woningverbetering. Woningcorporaties staan voor een aanzienlijke investeringsopgave voor verduurzaming van het bezit; vaak worden bij omvangrijke complexen de verbeteringswerkzaamheden niet in hetzelfde kalenderjaar afgerond. De wijziging brengt met zich dat alle huurverhogingen wegens woningverbetering voor zittende huurders, ongeacht hoe lang na het realiseren van de woningverbetering doorgevoerd, buiten de berekening van de maximale huursomstijging.
• woningen waarvan de huurprijs in het betrokken kalenderjaar (2020), na een eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging, vanwege een inkomensdaling van die huurder is verlaagd.

Hogere maximale huursomstijging

Daarnaast voorziet de wet in de mogelijkheid op lokaal niveau een hogere maximale huursomstijging vast te leggen. De minister bepaalt jaarlijks het percentage, maar bedraagt maximaal 1 procentpunt. Wil een corporatie van deze afwijkingsmogelijkheid gebruik kunnen maken, dan moet de corporatie daartoe een voorstel doen, waarover (vooraf) tussen de betrokken partijen (corporatie, huurdersorganisatie(s) en betrokken gemeenten) een prestatieafspraak dient te worden gemaakt over het betreffende kalenderjaar. Daarbij kan dan tevens inzichtelijk worden gemaakt welke afweging van belangen heeft plaatsgevonden en tot welke keuze die afweging heeft geleid aangaande de aanwending van die extra huurinkomsten.

Nu de huursomstijging over een kalenderjaar wordt berekend, dient de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel vóór eind december 2019 te zijn afgerond, wil voornoemde wijziging per 1 januari 2020 van kracht kunnen zijn. De behandeling in de Tweede Kamer is thans voorzien in de week van 25 november 2019; dat wordt dus krap!

Andere voorgenomen maatregelen

Het Sociaal Huurakkoord bevat ook andere afspraken. In de Brief maatregelen huurmarkt² heeft de minister van BZK toegelicht welke maatregelen zij voornemens is in een wetsvoorstel vast te leggen. O.a. wil de Minister daarin de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen voor verschillende huishoudtypen gaan differentiëren, verbetering van de systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging, de mogelijkheid van een tijdelijke huurkorting en een hogere huursprong voor huurders met een zeer lage huur (< € 300,-). Het wetsvoorstel – Huur en inkomensgrenzen – heeft recentelijk ter consultatie gelegen en zal vermoedelijk voor eind 2019 bij de Tweede Kamer worden ingediend.

Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Jos van den Mosselaar.

___________________________________________________________________________

^{1 Wijziging van de Woningwet - TK 2018-2019, 35 254, nr. 2}

^{2 Kamerstukken II 2018/2019, 32 847, nr. 470}