De Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: “BTIV”) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 bevatten voorschriften omtrent de vervreemding van onroerende zaken door toegelaten instellingen. Op 1 april 2017 heeft minister Plasterk het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“BTIV”) gewijzigd. De verkoop van corporatiewoningen is hierdoor vereenvoudigd.
Wijziging (versoepeling) verkoopregels BTIV
Zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties
De wijziging van de verkoopregels in het BTIV heeft betrekking op de verplichte zienswijze van de gemeente. Het ministerie versoepelt de regeling omtrent de zienswijzen mede omdat zij ervan uitgaat dat toegelaten instellingen, de gemeente en de huurdersorganisatie op grond van de Woningwet gezamenlijk bepalen wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau is. Zij doen dat via prestatieafspraken, waarbij onder andere afspraken worden gemaakt over de aard en omvang van de woningvoorraad, de verkoop van woningen en de besteding van de verkoopopbrengsten.
Hoofdregel is dat deze zienswijze is vereist bij verkoop van gereguleerde woningen. Hierop bestaan twee uitzonderingen. Een eerste uitzondering wordt nu gemaakt voor potentieel te liberaliseren woningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens ad € 710,68 maar met meer dan 145 punten op grond van het woningwaarderingsstelsel). Voor deze potentieel te liberaliseren woningen zijn de zienswijzen van de gemeente nu niet meer verplicht, mits de koper (of zijn rechtsopvolger) deze woningen minimaal zeven jaar exploiteert in de huurmarkt met een maximale huurprijs ad € 850,- per maand. Bij een eventuele doorverkoop dient deze verplichting ook te gelden voor een opvolgende verkrijger.
Daarnaast dienen er bij de uitzondering voor potentieel te liberaliseren woningen prestatieafspraken te worden gemaakt, waarin is opgenomen dat er goedkope woningen worden bijgebouwd met een huur van maximaal € 568,68 (i.v.m. de passendheidstoets). Indien een corporatie méér potentieel te liberaliseren woningen verkoopt dan het aantal goedkope woningen dat wordt bijgebouwd, dan zijn zienswijzen weer verplicht. In de praktijk zal dit waarschijnlijk betekenen dat de verkopende corporatie de koper zal introduceren bij de gemeente, waarbij er vrijwillige afspraken worden gemaakt tussen de koper en de gemeente en welke afspraken vervolgens aan de koopovereenkomst worden gehecht.
De tweede uitzondering heeft betrekking op geliberaliseerde woningen. Ook bij verkoop van geliberaliseerde woningen is de zienswijze niet langer verplicht. Dit blijkt uit de aanhef van het nieuwe artikel 25a. Deze woningen behoren niet tot de kernvoorraad van de toegelaten instellingen. Met een eenvoudige verkoopprocedure komen er sneller investeringsmiddelen beschikbaar voor de (DAEB) kerntaken.
Winstdeling is komen te vervallen
Uit een tweetal evaluaties van de (oude) verkoopregels van corporatiewoningen is het de minister gebleken dat beleggers (nagenoeg) geen gereguleerde woningen willen aankopen. Gevolg was dat de verkopende corporaties zich met langdurige, hoge administratielasten geconfronteerd zagen. De minister heeft de winstdelingsplicht laten vervallen. Wel heeft de minister daarbij de eis gesteld dat vervreemding van gereguleerde woningen tegen de marktwaarde van de woongelegenheden moet plaatsvinden én dat voor alle blijvend gereguleerde woningen een exploitatieplicht van 7 jaar geldt. Door bij de (taxatie van de) verkoop niet langer van de ‘leegwaarde’ maar van de ‘marktwaarde’ uit te gaan, kunnen geen kortingen meer op de aankoopprijs worden verstrekt. En daarmee vervalt ook de grondslag voor de winstdeling, zo redeneert de minister. Hierdoor wordt de aankoop van dergelijke woningen aantrekkelijker voor beleggers.
Overgangsrecht
Voor verzoeken tot goedkeuring die vóór 1 april 2017 zijn ingediend bij de Autoriteit Wonen blijven de oude verkoopregels gelden.
Stroomschema
De minister heeft in het licht van het bovenstaande een stroomschema toegevoegd aan het gewijzigde besluit bij de regels voor vervreemding. In dit stroomschema ziet u de nieuwe regels in één oogopslag.
Voor meer informatie, vragen of (juridisch) advies over de verkoop van corporatiewoningen kunt u contact opnemen met Onno Molders (o.molders@vbtm.nl).