Op 1 oktober 2015 treedt de lang verwachte wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in werking. Vanaf die datum gaat de WOZ-waarde onderdeel uitmaken van het WWS voor zelfstandige woningen. Gelijktijdig vervallen de onderdelen woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en schaarstepunten. Opname van de WOZ-waarde in het WWS leidt tot een verandering van vrijwel alle maximale huurprijzen in Nederland. Teneinde de bestaande huurruimte niet te vergroten worden per die datum de maximale huurprijzen van zelfstandige woningen met 3,8% verlaagd. Daarnaast vervalt de toeslag voor serviceflatwoningen. Voor ‘zorgwoningen’ wordt een toeslag geïntroduceerd.
Wijzigingen
Introductie WOZ-waarde
Vaststelling van de kwaliteit van een woning geschiedt aan de hand van een aantal objectieve kwaliteitskenmerken, die zijn opgenomen in een bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Het gaat daarbij om zaken als de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, verwarming, energieprestatie, kwaliteit van keuken en sanitair alsmede de woonvorm. Daarnaast houdt het WWS rekening met de woonomgeving, hinderlijke situaties en eventuele schaarste. Subjectieve elementen zoals de uitstraling van een woning en de locatie – belangrijke elementen bij de waardering van een woning – komen tot op heden niet tot uitdrukking in de woningkwaliteit. In de WOZ-waarde van een woning komen die subjectieve elementen wel tot uitdrukking. Het ontbreken van de waardering van deze subjectieve elementen wordt als een gemis ervaren. Vandaar heeft de wetgever besloten de WOZ-waarde – met een minimum van € 40.000,- – mee te gaan nemen in de berekening van de woningwaardering. Op 1 oktober 2015 gaat de WOZ-waarde voor circa 25% de maximale huurprijs van een zelfstandige woning bepalen. Bij berekening van het aantal WOZ-punten in de woningwaardering wordt rekening gehouden met de WOZ-waarde evenals met het aantal m²’s woonoppervlak (vertrekken en overige ruimten). Beide elementen wegen even zwaar in het totaal aantal WOZ-punten.
Met de introductie van de WOZ-waarde in het WWS komen de onderdelen woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties en schaarstepunten per 1 oktober 2015 te vervallen. De invoering leidt tevens tot een vereenvoudiging van het stelsel. Op grond van de huidige wet diende de Huurcommissie voor de waardering van de woonomgeving zogenoemde ‘puntenboeken’ op te stellen. In de praktijk gebeurde dat al jaren niet meer. Met de wetswijziging komt die verplichting nu ook formeel te vervallen.
Vervallen begrip ‘serviceflatwoning’; introductie begrip ‘zorgwoning’
Het huidige WWS kent thans ook de zogenoemde serviceflatwoning. Indien een woning aan de voorwaarden daarvoor voldoet is een toeslag op de woningwaardering van 35% mogelijk. In de praktijk is gebleken dat die voorwaarden gedateerd zijn. Als gevolg daarvan komt de toeslag voor die woningen per 1 oktober 2015 te vervallen. Per gelijke datum wordt in het WWS een nieuw begrip geïntroduceerd: de ‘zorgwoning’. In geval een woning is aan te merken als ‘zorgwoning’ mag het totaal aantal berekende punten op grond van het WWS worden verhoogd met 35%. Wil er sprake zijn van een ‘zorgwoning’ dan dient aan bepaalde – nauwkeurig omschreven – voorwaarden te worden voldaan. Daarbij worden aan het woongebouw waarin de zorgwoning is gelegen diverse eisen gesteld. Onder meer ten aanzien van toegang tot en breedtes van verkeersruimten, drempels en toegankelijkheid. Bovendien dient er een noodoproepinstallatie per woning aanwezig te zijn en in het woongebouw dienen er bepaalde gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie te zijn.
Verlaging maximale huurprijzen
De invoering van de WOZ-waarde – als onderdeel van de woningwaardering – leidt er toe dat de gewildheid van de woning in de huurprijs tot uitdrukking komt. Verwacht wordt dat dat bij veel woningen tot een verhoging van de maximaal redelijke huurprijs zal leiden (en slechts in een beperkt aantal gevallen tot een verlaging). Om de totale huurruimte te behouden (lees: niet te vergroten) worden daarom de maximale huurprijsgrenzen van zelfstandige woningen ingaande 1 oktober 2015 met 3,8% verlaagd.
Gevolgen voor de praktijk
De maximaal redelijke huurprijzen worden per 1 oktober 2015 met 3,8% verlaagd. Voor een overzicht van de maximale huurprijzen van zelfstandige woningen, zoals die prijzen gelden ingaande 1 oktober 2015, klik op deze link.
Ondanks een algemene verlaging van de maximaal redelijke huurprijzen zal niettemin de invoering van de WOZ-waarde in het WWS in veel gevallen leiden tot een verhoging van de voor huurders geldende maximaal redelijke huurprijs. Voor zittende huurders heeft de verhoging per 1oktober 2015 geen consequenties; op termijn kan dat wel het geval zijn. In een beperkt aantal gevallen zal de invoering van de WOZ-waarde tot een verlaging van de maximaal redelijke huurprijs leiden. Zakt die prijs daarbij onder het niveau van de geldende huurprijs, dan kan een huurder aanspraak maken op huurverlaging. De verhuurder kan daar uit eigener beweging toe overgaan; hij is daartoe niet verplicht.
Stijging of daling van de maximale huurprijzen kan ook tot gevolg hebben dat gereguleerde woningen qua huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomen of dat geliberaliseerde woningen onder de liberalisatiegrens zakken. Voor lopende huurcontracten heeft dat geen gevolgen. Is een woning geliberaliseerd verhuurd dan geldt de liberalisatie voor de gehele looptijd van het contract. Bij een nieuwe verhuring geldt uiteraard de dan geldende maximale huurprijs, waardoor een geliberaliseerde huurwoning na mutatie weer in het gereguleerde segment kan vallen.
Overigens geldt op dit punt voor bepaalde nieuw gebouwde huurwoningen een uitzondering. Voor woningen gebouwd in de kalenderjaren 2015, 2016, 2017, 2018 en 2019 geldt een minimum van 40 WOZ-punten. Daartoe is dan wel vereist dat het aantal WWS-punten op grond van objectieve kwaliteitskenmerken ten minste 110 punten bedraagt. Voor verhuurders biedt dit de mogelijkheid de nieuwbouwwoning blijvend geliberaliseerd te verhuren. De werkelijke WOZ-waarde is niet langer van belang.
Indien u vragen heeft over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. Jos van den Mosselaar.