De Hoge Raad heeft bepaald dat samenhuurders (contractuele medehuurders) overeenkomstig artikel 7:267 lid 7 BW kunnen vorderen dat een van beide de huurovereenkomst zelfstandig voortzet en dat de belangen van de verhuurder daarbij geen rol spelen. [1] In een blog van 1 maart 2022 werd de vraag opgeworpen of dat ook gold voor samenhuurders zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is het geval, zo oordeelde de rechtbank Noord-Holland recent.[2]
Beëindiging samenhuur eenvoudiger: een vervolg
Relevante passage blog van 1 maart 2022
‘‘Ten overvloede
In het advies dat is gegeven aan de Hoge Raad voor beantwoording van de prejudiciële vragen wordt verschillende keren opgemerkt dat de analoge toepassing logisch is voor situaties waarin de contractuele samenhuurders een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voeren (ECLI:NL:PHR:2021:761). Het oordeel van de Hoge Raad bevat die beperking echter niet. Daarover wordt met geen woord gerept. Naar mijn idee kan de prejudiciële beslissing ook niet zo worden gelezen dat die beperking wel geldt. De Hoge Raad gaat uit van wilsovereenstemming in het kader van artikel 7:267 lid 1 BW. Die wilsovereenstemming gaat ook op indien de verhuurder een medebewoner als medehuurder accepteert ook al is er tussen de contractuele huurder en medebewoner strikt genomen geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het enige argument dat ik voor die conclusie kan bedenken is de verwijzing naar de wetsgeschiedenis waarin is opgenomen dat de wetgever personen met een duurzame gemeenschappelijke huishouding wil beschermen. Dit onderdeel zou nog voer van discussie in een juridische procedure kunnen zijn.’’
De kwestie die bij de rechtbank Noord-Holland voorlag
Met vier personen is een woning gehuurd voor de duur van twee jaar. Een van de huurders heeft de woning per 28 mei 2021 verlaten om met haar partner samen te gaan wonen en heeft vanaf dat moment ‘haar deel’ van de huurbetalingsverplichting onbetaald laten. In de procedure vordert zij dat zij wordt bevrijd van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en doet daartoe een beroep op artikel 7:267 lid 7 BW. Op basis van dat artikel kan de rechter naar billijkheid, op grond van alle omstandigheden van het geval, bepalen dat een van de huurders de huurovereenkomst niet langer voortzet vanaf een bepaalde datum.
De overige huurders, die ineens meer huur moeten betalen dan gedacht, vinden dat geen beroep op dit artikel kan worden gedaan, omdat dat artikel alleen voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou gelden. Ook vinden de overige huurders het niet redelijk om het huurrecht per 28 mei 2021 uitsluitend aan hen toe te kennen, omdat dat zou betekenen dat een contractuele huurder zich simpelweg door het vertrek uit de woning van zijn verplichtingen kan bevrijden; niet alleen ten opzichte van de verhuurder, maar ook ten opzichte van de andere huurders.
Het oordeel
De kantonrechter oordeelt dat de analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW ook geldt voor situaties waarin samenhuurders geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Volgens de kantonrechter kan in de prejudiciële uitspraak van de Hoge Raad niet worden gelezen dat die mogelijkheid slechts geldt voor samenhuurders met een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Die beperking gaat in tegen de bedoeling van analogische toepassing van artikel 7:267 lid 7 BW en is onnodig en onpraktisch (rechtsoverweging 4.9):
‘‘[gedaagden] worden niet gevolgd in dit betoog. Uit de tekst van artikel 7:267 lid 7 BW en eerdergenoemde rechtspraak volgt niet dat de overeenkomstige toepassing van dat artikel ten aanzien van contractuele medehuurders beperkt is tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Die rechtspraak heeft tot doel om gezamenlijke huurders (contractuele medehuurders) die uit elkaar gaan, de mogelijkheid te geven om de rechter te verzoeken het huurrecht aan een of meer van hen toe te wijzen en die toewijzing ook werking te geven tegenover de verhuurder. Daarvan uitgaande is er geen reden om die overeenkomstige toepassing te beperken tot ‘samenwoners’ met een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Dat zou naar het oordeel van de kantonrechter ook een onnodige en onpraktische beperking zijn.’’
De kantonrechter volgt de overige huurders wel in hun standpunt dat het niet redelijk is om de eisende huurder per 28 mei 2021 te ontslaan van alle verplichtingen. De kantonrechter wijst het huurrecht uitsluitend aan de gedaagde huurders toe per 1 april 2022. Tot die tijd moet de eisende huurder haar deel van de huur betalen. Van een afwijkende afspraak tussen de huurders onderling is niet gebleken, zo oordeelt de kantonrechter tot slot.
En de verhuurder? De verhuurder speelt in deze procedure geen rol; zijn belangen ook niet.
Tot slot
In de eerdere blog werd de verwachting uitgesproken dat de rechtspraak zich in deze richting zou ontwikkelen. Deze eerste uitspraak bevestigt dat. Of andere kantonrechters deze uitleg volgen, zal moeten blijken. Verhuurders moeten er in ieder geval op bedacht zijn dat ook contractuele huurders die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben de hoofdelijke aansprakelijkheid eenzijdig kunnen doorbreken (de belangen van de verhuurder spelen bij de beoordeling in het kader van artikel 7:267 lid 7 BW immers geen rol). Dat samenhuurders de handschoen oppakken, blijkt uit het feit dat steeds meer jurisprudentie over artikel 7:267 lid 7 BW gepubliceerd wordt.[3]
Voor meer vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met Michael van den Oord.
_________________________________________________________
[1] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964.
[2] Rechtbank Noord-Holland 16 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:5271.
[3] Zie bijvoorbeeld rechtbank Den Haag 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8475; rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:6982, rechtbank Noord-Holland 3 mei 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4512; rechtbank Noord-Holland 24 februari 2022, ECLINL:RBNHO:2022:1702.