Het onderwerp is actueel: wanneer zijn boetebedingen in de huurvoorwaarden rechtsgeldig? De Rechtbank Amsterdam deed op 17 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9239) uitspraak in een zaak waarin een studentenhuisvester een boete vorderde van € 10.000,-. Volgens de rechter is het door de verhuurder gehanteerde boetebeding niet rechtsgeldig, omdat het om een “oneerlijk” beding gaat. Het beding kan namelijk leiden tot een onevenredig hoge schadevergoeding voor de huurder. Op grond van Europese regelgeving is dat niet toegestaan (art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG en Bijlage sub e). De rechter moet dan uit eigen beweging het boetebeding vernietigen (zelfs als partijen daarover niets naar voren zouden brengen).
Boete van € 10.000,- voor student wegens Airbnb-verhuur afgewezen
Tip: lees ook mijn eerdere weblog ‘Verbeurde boete wegens hennepkweek: van € 79.000,- naar € 40.000,-’ of de weblog van Michael van den Oord, ‘Verbod op onderhuur: over de combinatie van een boete en winstafdracht’.
Reden voor het boetebeding
Sociale huurwoningen zijn niet bedoeld om te onderverhuren. De huurder kan daardoor ten onrechte financiële voordelen trekken uit voor hem relatief goedkope huur. De woning is immers bedoeld voor huisvesting van de huurder (met een kleine portemonnee) en niet voor huisvesting van derde partijen. Bij Airbnb speelt bovendien nog een vergroot risico van overlast voor omwonenden. Woonfraude komt veel voor en verhuurders proberen met boetebedingen zowel preventief als repressief de woonfraude te beperken.
Waarom oordeelde de rechter dat het beding “oneerlijk” is?
Het boetebeding dat in de huurvoorwaarden tussen de huurder en verhuurder in deze zaak van toepassing is, luidt als volgt.
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te dienen tot woonruimte voor huurder. Het is huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, onder te verhuren of op welke wijze dan ook te onttrekken aan de bestemming. Bij overtreding van dit verbod verbeurt huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10.000,00 onverminderd het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding.”
Wat opvalt aan dit beding zijn twee dingen: ten eerste is de boete hoe dan ook € 10.000,-, ook als de onderverhuur slechts één dag zou hebben geduurd, en ten tweede behoudt de verhuurder het recht op “volledige schadevergoeding” naast de boete. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de rechter het boetebeding “oneerlijk” volgens art. 3 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG, waardoor de rechter verplicht is het beding te vernietigen. Daardoor is het niet rechtsgeldig, ook indachtig de gemiddelde financiële positie student (de verhuurder is immers een studentenhuisvester).
Commentaar
De verhuurder bracht in deze uiteraard naar voren dat de reden voor de hoge boete gelegen was in de preventieve aanpak voor woonfraude. De rechter oordeelde dat de verhuurder op grond van de wet al effectieve middelen heeft om op te treden tegen onderverhuur: de verhuurder kan ontbinding en ontruiming van het gehuurde vorderen en winstafdracht vorderen op grond van de wet (art. 6:104 BW). Deze tegenargumenten zijn betrekkelijk, ook al kan ik goed de gedachte van de rechter volgen dat € 10.000,- voor een student een lastig op te brengen bedrag is.
De reden om ontbinding te vorderen is (systematisch bezien) gelegen in de wens om een tekortkoming te beëindigen en niet (altijd) om een sanctie te bewerkstelligen, zo is ook in de literatuur naar voren gebracht.1 Zeker in het geval van woonfraude – aangenomen dat de huurder er feitelijk niet zelf woont – gaat van een ontbinding op zichzelf geen afschrikwekkende werking uit. In deze zaak heeft de huurder zich tegen de ontbinding niet langer verzet (r.o. 5); mogelijk zag de huurder in dat verzet tegen de ontbinding geen zin zou hebben gehad.
Winstafdracht kan de verhuurder vorderen op grond van de wet (art. 6:104 BW). Echter, in de wet is een zogenaamde discretionaire bevoegdheid van de rechter opgenomen: de rechter kan bepalen dat de huurder de genoten winsten moet afdragen. Het is dus geen ‘hard’, afdwingbaar recht van de verhuurder. Daarnaast heeft de wettelijke winstafdracht volgens vaste rechtspraak geen straffend karakter.2 Deze vordering is daarom niet altijd een goed middel ter bestrijding of preventie van woonfraude. Weliswaar ligt de bewijslast bij de verhuurder in dit geval laag: concreet nadeel hoeft niet te worden bewezen door de verhuurder. Voldoende is dat enige schade aannemelijk is. Echter, het fixeren van het schadebedrag door een boetebeding voorkomt allerlei procesperikelen en kan daarom onder omstandigheden toch de voorkeur genieten.
Conclusie
Bij het hanteren van een boetebeding is het van belang dat een huurder niet wordt geconfronteerd met een onevenredig hoge boete. Om te voorkomen dat een rechter een boetebeding om die reden vernietigt, kan worden gedacht aan opbouw naarmate de overtreding langer duurt (een bedrag per tijdseenheid), het maximeren van een boete en het koppelen van de boete aan één specifieke overtreding. Ook het maken van een keuze tussen (gefixeerde) boete en (werkelijke) schade, in plaats van beide, kan bijdragen aan de redelijkheid van het boetebeding.
Voor vragen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Pepijn Eymaal via p.eymaal@vbtm.nl of 088-3358 800.
___________________________________
1. F. van der Hoek, ‘Schuld en Boete: gedachten bij de toetsingsplicht van cumulatieve boetebedingen na Radlinger en Lewis/Stam’, WR 2018/83. Vgl. Rb. Amsterdam 7 februari 2018, WR 2018/84, r.o. 12.
2. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9662 en HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893.