De Didam-trein dendert door met een onlangs gewezen uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Haarlem), waarin de gevolgen van het arrest weer een beetje duidelijker zijn geworden. Dit is goed nieuws voor woningcorporaties omdat in deze uitspraak de lijn wordt bevestigd dat één-op-één verkopen van grond aan een woningcorporatie voor de realisering van sociale woningbouw een steekhoudend argument kan zijn om geen selectieprocedure op te starten.
Eén-op-één verkopen van grond aan een woningcorporatie na Didam
Didam-arrest
In het Didam-arrest van 26 november 2021 oordeelde de Hoge Raad dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat bij de verkoop van grond, door een overheidslichaam, de gelegenheid moet worden geboden om (potentiële) gegadigden mee te laten dingen via een selectieprocedure. Deze verplichting geldt als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
In het geval bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft geen selectieprocedure te worden doorlopen.
Voorgeschiedenis Noord-Hollandse zaak
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland heeft onlangs een uitspraak gedaan in een zaak waarbij Kennemerland Beheer en Aannemingsbedrijf Badhoeve een blokkadepoging probeerde af te dwingen voor de uitvoering van een koopovereenkomst van grond. Aan de orde was de vraag of de Gemeente Haarlemmermeer in strijd had gehandeld met het Didam-arrest door zonder openbare selectieprocedure een stuk grond te verkopen aan woningcorporatie Ymere.
Kennemerland Beheer en consorten hadden al sinds 2015 meermaals bij de gemeente aangegeven dat zij geïnteresseerd waren in de grond. De gemeente heeft hierop afwijzend gereageerd vanwege de behoefte aan een integrale ruimtelijke beleidstoetsing. Vervolgens is de gemeente in 2017 met Ymere in gesprek gegaan over het perceel, in het kader van een lopende samenwerkingsovereenkomst. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een overdracht van de grond aan Ymere.
Eén-op-één verkoop vanuit volkshuisvestelijk oogpunt
De rechter oordeelt dat de gemeente niet kan worden verweten dat zij een koopovereenkomst die voor het Didam-arrest is gesloten had moeten publiceren zodat iedereen hier kennis van kon nemen. (Deze overweging lijkt de lijn te volgen van het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 26 juli 2022. Hierin werd o.a. overwogen dat het nakomen van een bestaande (verkoop)verplichting past binnen de beleidsruimte van de gemeente aan de hand waarvan een koper kan worden geselecteerd.)
De gemeente Haarlemmermeer heeft in het gepubliceerde voornemen tot levering namelijk vermeld dat zij vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en gelet op de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet het perceel wil uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.
De rechter verwijst in het vonnis ook naar een uitspraak van de kort gedingrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022 waarin een vergelijkbaar geval aan de orde was. De Noord-Hollandse rechter onderschrijft in deze zaak de opvatting van de rechtbank Midden-Nederland. Dit komt erop neer dat het volgens deze rechters één-op-één verkopen van grond aan een woningcorporatie voor de realisering van sociale woningbouw een steekhoudend argument kan zijn om geen selectieprocedure op te starten.
Ambitie private partijen sluit niet aan bij volkshuisvestingsbeleid van gemeente
Kennemerland Beheer c.s. heeft nog aangevoerd dat de gemeente door het maken van contractuele afspraken met een private partij dezelfde waarborgen kan bedingen als in de Woningwet zijn opgenomen. Hier is de rechter niet in meegegaan omdat de ambitie van private partijen anders gericht is, dat zij niet onder toezicht staan en dat gemeenten met de keuze voor een private partij ook kiezen voor de uitdaging om de afspraken zodanig sluitend te maken dat er geen woonruimte uit de sociale sector weglekt naar de vrije sector. Volgens de rechter is het niet aannemelijk dat de regels in het Didam-arrest zo extensief moeten worden toegepast dat de rechter gemeenten zou kunnen dwingen daarvoor te kiezen.
Deze uitspraak laat dus zien dat een gemeente grond één-op-één kan verkopen aan een woningcorporatie. Een belangrijke voorwaarde blijft wel dat de transactie op basis van objectieve, toetsbare en redelijke gronden past binnen het door de gemeente gevoerde volkshuisvestingsbeleid. Er lijkt aldus een bestendige lijn in de rechtspraak te zijn ontstaan.
Wilt u meer weten? Neem dan contact op met Onno Molders.