Grondhandelaren die grote landbouwpercelen opknippen in kleine percelen om die te verkopen aan beleggers, met de belofte dat op (korte) termijn op die grond gebouwd mag gaan worden en de gronden dus (aanzienlijk) in waarde zullen stijgen. Een veelvoorkomende vorm van grondhandel die weliswaar interessant is voor de (eerste) grondhandelaar, maar als belangrijke schaduwkant heeft dat het bijdraagt aan een tekort aan woningbouwlocaties in Nederland.
Groeiende aandacht voor de aanpak van speculatieve grondhandel en vervanging van belemmerende regelgeving: belangrijke vereisten om meer woningbouw te kunnen realiseren
Toenemende aandacht voor de schaduwkanten van deze speculatieve grondhandel
De laatste maanden komt in de media steeds meer aandacht voor die schaduwkanten van deze grondhandel. Zo voelen de (veelal particuliere) beleggers die de landbouwgronden hebben gekocht zich misleid door verkopers en notarissen die bij de grondtransacties betrokken zijn geweest omdat de landbouwgrond uiteindelijk helemaal niet wordt herbestemd naar woningbouwlocatie en dus ook niet in waarde stijgt. In dat kader heeft eind vorige maand de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) in een brief aan de Tweede Kamer ervoor gepleit een vergunningplicht voor grondbeleggingen in te voeren en dit onder toezicht te brengen van de Autoriteit Financiële Markten. Het idee hierachter is dat grondhandelaren voor het verkopen van de gronden dan eerst een vergunning moeten hebben, en dat zonder die vergunning een notaris geen medewerking mag verlenen aan de grondtransactie. Zodoende zouden kopers beter beschermd moeten worden.
Of zo’n vergunningenplicht er komt, is overigens afwachten. Gezien de antwoorden van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) op Kamervragen eerder dit jaar lijkt het Rijk terughoudend te zijn met nieuwe regelgeving, die moet “afgewogen worden tegen de hinder die andere markttransacties hiervan kunnen ondervinden”.
Belangrijk probleem voor het voortvarend (kunnen) realiseren van woningbouw
De grote versnippering van percelen die met die speculatieve grondhandel ontstaat, maakt ook dat deze versnipperde gebieden in de praktijk helemaal niet meer interessant zijn als potentiële woningbouwlocatie: de hoeveelheid eigenaren in het gebied – waar allemaal het overleg mee aangegaan moet worden – vertraagt de ontwikkeling van woningbouwprojecten in die gebieden enorm. Dit vormt een belangrijk uitvoeringsprobleem voor het daadwerkelijk kunnen versnellen van de ontwikkeling van woningbouwprojecten.
Voor dat probleem heeft VBTM Advocaten nadrukkelijk aandacht gevraagd in zijn reactie op het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” dat begin 2023 door de minister voor VRO in consulatie is gebracht: bij een gebrek aan beschikbare bouwgrond, zullen immers de in het wetsvoorstel opgenomen nieuwe instrumenten voor het Rijk, de provincies en gemeenten om regie te voeren op de volkshuisvesting weinig verschil gaan maken. Voor deze belangrijke uitvoeringsaspecten is in het wetsvoorstel nu nog onvoldoende aandacht.
Grondposities van toegelaten instellingen
Door de jaren heen hebben veel toegelaten instellingen grond aangekocht met de bedoeling om daar op een later moment woningen op te laten bouwen. Zo’n grondpositie mag alleen in de DAEB-tak van de toegelaten instelling worden opgenomen als die grond de bestemming woningbouw heeft en de toegelaten instelling binnen vijf jaar na aankoop minimaal 90% van die grond bebouwt met DAEB-woningen. Dat volgt uit artikel 66 lid 1 onderdeel e van het BTIV.
Grondposities die daar niet (meer) aan voldoen, moeten in de niet-DAEB-tak worden ondergebracht. In de praktijk blijkt deze regeling belemmerend te werken voor corporaties die voor de langere termijn grondposities ten behoeve van de bouw van huurwoningen willen verwerven.
In de Nationale Prestatieafspraken uit 2022 is al onderzoek aangekondigd naar de houdbaarheid van deze regeling “gelet op de doelstelling van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen”. Uit dat onderzoek is duidelijk geworden dat de 5-jaars-termijn om grondposities in de DAEB-tak te kunnen houden inderdaad belemmerend is, en dat die belemmering onnodig is. De minister voor VRO heeft inmiddels dan ook een wijziging van deze regeling in consultatie gebracht: de 5-jaars-termijn om grondposities in de DAEB-tak te kunnen houden wordt vervangen door een termijn van 10 jaar. De bijkomende voorwaarde dat de desbetreffende grond wel een woonbestemming moet hebben, wordt overigens vooralsnog gehandhaafd (maar de minister gaat onderzoeken of ook die voorwaarde kan komen te vervallen). Het is de bedoeling dat die nieuwe regeling per 1 januari 2024 in werking treedt.
Vragen of opmerkingen?
Heeft u vragen of opmerking naar aanleiding van dit bericht? Neem dan gerust contact op met Richard van Oevelen, Hans van Doesburg of één van onze andere specialisten.