Koop van een woning. Verborgen gebreken?

Recent heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een door kopers gestarte procedure omtrent verborgen gebreken aan de door hen gekochte woning. Op 17 januari 2017 hebben de kopers een oude woning (bouwjaar voor 1879) gekocht voor een bedrag van         € 244.000,00. Kort na de levering hebben zij onder meer geconstateerd dat de balken onder de houten vloer waren aangetast door (kelder)zwam. Daarop hebben kopers verkopers aansprakelijk gesteld voor deze gebreken aan de woning.

shutterstock-1748240207.jpg

Uit de uitspraak valt af te leiden dat partijen gebruik hebben gemaakt van een NVM-model voor de koop van bestaande eengezinswoningen. In artikel 6 van de koopovereenkomst – dat gaat over de staat van de woning en het gebruik daarvan – is aanvullend een zogenaamde “ouderdomsclausule” opgenomen.

Het artikel 6 luidt, voor zover van belang, als volgt:

"artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

6.1.1.

Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anderen zijn dan die in het huidig bouwbesluit worden gehanteerd voor nieuwbouw.

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."

Uitleg van de koopovereenkomst

Koop van een woning is op grond van artikel 7:5 lid 1 BW geen consumentenkoop; als gevolg daarvan is artikel 7:17 BW (non-conformiteit) van aanvullend recht. Met artikel 6 van de koopovereenkomst kan dus worden afgeweken van de wettelijke non-conformiteitsregeling.

Het hof overweegt dat bij de beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van zwam in verschillende houten vloerdelen en -balken het ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst belemmert uitleg vergt van dat artikel. Partijen hebben – aldus het hof - gebruik gemaakt van een voorgedrukte (standaard)bepaling waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld. Om die reden komt het bij de uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen. Het hof volgt op dit punt de ingezette lijn van de Hoge Raad. Artikel 6.3 dient verder te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, dus in het bijzonder ook in samenhang met artikel 6.1, de ouderdomsclausule én de vragenlijst. Verder moeten ook alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.

Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 volgens het hof in, dat kopers de woning hebben geaccepteerd met al zijn gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kenden, behalve hun onbekende en niet kenbare gebreken die het normaal gebruik van het pand als woning belemmerden. Het hof oordeelt dat van een gebrek dat de bewoning belemmert normaal gesproken pas sprake is bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van de woning direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld.

Ouderdomsclausule, onderzoeksplicht en de vragenlijst

In de regel geldt dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek jegens de koper aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was.

In deze zaak werd de op de koper rustende onderzoeksverplichting in de koopovereenkomst geaccentueerd door de daarin opgenomen ouderdomsclausule. Opmerkelijk is dat de ouderdomsclausule vrij beperkt was opgeschreven en enkel sprak over bouwkwaliteit in relatie tot het Bouwbesluit. Desondanks oordeelde het hof dat de benaming van de ouderdomsclausule er op duidde dat kopers er naar normaal spraakgebruik in het algemeen op bedacht dienden te zijn op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning.

In deze zaak verviel de onderzoeksplicht van de kopers niet doordat verkopers in de vragenlijst bij de koopovereenkomst hadden ingevuld dat er geen zwam aanwezig zou zijn. Naar het oordeel van het hof komt de beantwoording van de vragen in de vragenlijst door de verkopers niet de betekenis toe van een aanvullende garantie. De vragenlijst beoogt – terecht – vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. Het voorgaande laat onverlet dat een koper in het algemeen mag afgaan op mededelingen van verkoper.

Het hof wijst alle vorderingen van kopers af. Het hof oordeelt dat gelet op de omstandigheid dat (kelder)zwam in het algemeen niet te constateren is, zonder specifiek onderzoek in de kelder- en kruipruimte, kopers in dit geval uit de mededelingen van verkopers niet meer mochten afleiden dan dat verkopers daar niet bekend mee waren. Het hof komt vervolgens tot de conclusie dat de aanwezigheid van (kelder)zwam in dit geval nog niet betekent dat verkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun uit artikel 6.3 voortvloeiende verplichting.

Conclusie

Interessant is dat het hof oordeelt dat van een gebrek dat de bewoning belemmert normaal gesproken pas sprake is bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van de woning direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld.

Uit de uitspraak van het hof komt verder naar voren dat de op de koper rustende onderzoeksverplichting in de koopovereenkomst is geaccentueerd door de daarin opgenomen ouderdomsclausule. Opmerkelijk is dat de ouderdomsclausule vrij beperkt was opgeschreven, maar dat het hof desondanks tot het oordeel komt dat de kopers gelet op de benaming van deze clausule in het algemeen bedacht dienen te zijn op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning.

De door verkopers ingevulde vragenlijst heeft – aldus het hof - niet de strekking van een aanvullende garantie, maar beoogt vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper.

Wilt u hierover nader advies, dan kunt u contact opnemen met Mark Clijsen.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten