Op 21 februari 2024 deed de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak over een “Acantus-claim” (ECLI:NL:RBMNE:2024:899). Deze zaak loopt goed af voor de verhuurder en is misschien wel het sluitstuk van het antwoord op de vraag hoe "Acantus-claims" beoordeeld moeten worden, nadat de rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2023:4107) en de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:228) ook al over “Acantus-claims” hadden geoordeeld en die claims hadden afgewezen.
We bespreken eerst de inhoud van de uitspraak van 21 februari 2024, waarna we in het commentaar toelichten dat blijkbaar sprake is van een koerswijziging van de rechtbank Midden-Nederland. In een eerdere uitspraak over een “Acantus-claim” had zij op 10 mei 2023 namelijk heel anders geoordeeld (ECLI:NL:RBMNE:2023:2068).
Daarna laten we zien hoe het wetsvoorstel Betaalbare huur en de onder die vlag voorgestelde wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel doorwerken in dit soort kwesties.
Wat was het geval in de zaak leidend tot het vonnis van 21 februari 2024?
De bewoner huurde van Veenvesters een sociale huurwoning tegen een actuele huurprijs van € 575,03 (het gehuurde).
Het gehuurde wordt verwarmd door een WKN-installatie: een warmte- en koudenetwerk. De warmteleverancier (niet de verhuurder) is de eigenaar van dat warmtenet. De individuele verwarmingsinstallatie in het gehuurde is via een verwarmingsunit aangesloten op het warmtenet. Het warmtenet van de warmteleverancier is een duurzaam energiesysteem dat bestaat uit verschillende elementen, waaronder de warmtepompen met ondergrondse opslaglocaties voor warmte en koude (WKO) en een warmtekrachtcentrale. Deze staan in het Energiehuis en dat is het hart van het systeem van de warmteleverancier. Het Energiehuis bevindt zich buiten het gebouw van het gehuurde. Vanuit het Energiehuis loopt een distributiesysteem van leidingen in de grond onder de woonplaats. De warmteleverancier voorziet bijna alle 2.000 woningen in die wijk van warmte.
Het WKN eindigt met de afleverset in het gehuurde.
De bewoner heeft een leveringsovereenkomst met de warmteleverancier gesloten. Aan de warmteleverancier betaalt de bewoner ‘vaste kosten’. Die vaste kosten bestaan voor warmte uit een (1) een gebruiksonafhankelijk leveringstarief voor warmte, (2) het meettarief en (3) afleverset voor ruimteverwarming en warm tapwater (CW4); voor koude betrof het een bedrag afhankelijk van het type woning.
Wat wilde de huurder?
De huurder wilde van zijn (sociale) verhuurder de ‘vaste kosten’ vergoed zien die hij aan de warmteleverancier betaald heeft. De huurder heeft zich daarbij beroepen onverschuldigde betaling en ongerechtvaardigde verrijking onder verwijzing naar het Acantus-arrest.
De huurder stelde daarnaast dat sprake was van een gebrek, omdat hem een woning zonder verwarmingsinstallatie was verhuurd, waardoor hij recht zou hebben op huurprijsvermindering.
De huurder kreeg op alle punten ongelijk
Geen gebrek
Van een gebrek en in het verlengde daarvan een recht op huurprijsvermindering is geen sprake. De rechter verwoordt het kort en krachtig in haar oordeel (r.o. 3.4): “Dat de woning wordt verwarmd door en op grond van een overeenkomst met een derde [de warmteleverancier] in plaats van met Veenvesters, is niet relevant voor de vraag of er sprake is van een gebrek. Het gehuurde kan worden verwarmd. Het is daarom niet duidelijk waarom het huurgenot van [eiser] zou zijn aangetast door de wijze waarop het gehuurde wordt voorzien van warmte.”
Geen verplichting verhuurder om kapitaal- en onderhoudslasten WKN-installatie te dragen
De rechter stelt de hoofdregels voorop (r.o. 3.6): "In de kern draait deze zaak om de vraag of een verhuurder van een sociale huurwoning moet betalen voor de door de huurder aan een derde verschuldigde vaste kosten voor een WKN-installatie waar de huurder gebruik van maakt. De kantonrechter meent van niet. Uit het Acantus-arrest volgt – anders dan de huurder stelt – niet een algemene verplichting voor de verhuurder om in alle gevallen de vaste kosten voor een WKN-installatie te dragen, al dan niet door die te verdisconteren in de huurprijs op grond van artikel 7:237 lid 2 BW."
Een "Acantus-situatie" is dus een uitzondering op die hoofdregel. Van zo'n uitzondering kan sprake zijn als (r.o. 3.7):
“- een WKO-installatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde en
- de huurder de verbruikskosten en de vaste kosten voor die WKO-installatie aan de verhuurder betaalt, omdat zij daartoe een overeenkomst hebben gesloten en
- de verhuurder als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt.”
Deze opsomming is vrijwel gelijk aan de opsomming in onze weblog van 31 januari 2024.
De rechter oordeelt vervolgens (r.o. 3.8): “De vaste kosten die [de warmteleverancier] in rekening brengt zien alleen op het WKN en dat eindigt met de afleverset in het gehuurde. De kosten zien dus op het gehele leidingnetwerk van [de warmteleverancier] en de (huur van) de afleverset en bijbehorende apparatuur. [De bewoner] is op grond van de leveringsovereenkomst met [warmteleverancier] de vaste kosten aan [de warmteleverancier] verschuldigd. Van onverschuldigde betaling is daarom geen sprake. De kosten zien niet op de installaties voorbij de afleverset, bijvoorbeeld: het leidingenstelsel voor de vloerverwarming en koeling en de thermostaat (die eigendom zijn van Veenvesters). Veenvesters profiteert dus niet van de vaste kosten die [de bewoner] aan [de warmteleverancier] betaalt. Die kosten heeft Veenvesters op geen enkele wijze verdisconteerd in de huurprijs of de servicekosten die [de bewoner] aan haar betaalt. De kantonrechter ziet ook geen wettelijke grondslag voor de stelling van [de bewoner] dat Veenvesters de betreffende kosten voor haar rekening moet nemen. Veenvesters wordt dus niet (ongerechtvaardigd) verrijkt doordat [de bewoner] de vaste kosten aan [de warmteleverancier] betaalt.”
Ons commentaar, de koerswijziging en het sluitstuk van “Acantus-claims”
In deze uitspraak komt heel helder naar voren dat bij een gescheiden warmtelevering en woonruimteverhuur geen sprake is van een “Acantus-situatie”. Ook wordt nadrukkelijk geoordeeld dat de kosten die verband houden met een warmtenet eindigend met de afleverset door een warmteleverancier, niet tevens zijnde de verhuurder, niet door de verhuurder hoeven te worden vergoed aan de huurder. Deze situatie maakt het gehuurde niet gebrekkig en de verhuurder ook niet ongerechtvaardigd verrijkt.
Er zijn tal van feitelijke vergelijkbare gevallen in de praktijk. Veel (sociale) verhuurders en warmteleveranciers hebben nu te maken met “Acantus-claims”. Bij ontwikkel- en bouwprojecten staan partijen steeds voor de vraag “hoe om te gaan met het Acantus-arrest?”. Die onzekerheid werd nog eens sterk vergroot door een afwijkende uitspraak van nota bene dezelfde rechtbank Midden-Nederland van 10 mei 2023 (waartegen beroep loopt), terwijl de rechtbank Gelderland op 12 juli 2023 een uitspraak deed waarin wel volgens de hiervoor geschetste hoofdregels is geoordeeld. Marco de Boer schreef daarover eerder al: “Rechters worstelen met het Acantus-arrest”.
De rechter van de rechtbank Midden-Nederland die op 21 februari 2024 heeft gevonnist, heeft het Acantus-arrest beter gelezen dan de rechter die op 10 mei 2023 vonniste. In het vonnis van 21 februari 2024 is juist gezien dat de feitelijke situatie heel anders is dan in het Acantus-arrest (wat in de praktijk meestal zo is). Door – ook in het licht van de ingestelde vorderingen – te oordelen dat geen gebrek ontstaat doordat het gehuurde met de afleverset op het warmtenet van de warmteleverancier is aangesloten, is eens te meer duidelijk geworden dat een duidelijke scheiding tussen warmtelevering en woonruimteverhuur volkomen legaal is. Deze terecht koerswijzigende uitspraak vormt daardoor een sluitstuk over de beoordeling van “Acantus-claims”, volgend op vergelijkbare oordelen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 10 januari 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:228) en de rechtbank Gelderland op 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:4107).
Wetsvoorstel en Besluitvoorstel betaalbare huur: vervallen 1,5-punts-regel
In het voorstel tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel onder de vlag van de Wet betaalbare huur wordt geschrapt de regel dat bij collectieve verwarmingssystemen 1,5 punt per verwarmd vertrek mag worden gerekend in plaats van 2 punten. Voor installaties die ook kunnen koelen, kunnen maximaal 2 punten extra worden verdiend. Hiermee lijkt de regering ervoor te willen kiezen om niet langer in het woningwaarderingsstelsel tot uitdrukking te willen brengen dat een huurder ‘vaste kosten’ soms aan zijn warmteleverancier betaalt. Dit voorstel is dus nog niet in werking getreden.
Tot die tijd adviseren wij, uitzonderingen daargelaten, om in situaties waarbij een warmteleverancier tot en met de afleverset verantwoordelijk is en de woonruimteverhuurder voor de binneninstallatie (dus na de afleverset) per verwarmd vertrek 1,5 punt te rekenen, en per overige ruimte 0,75 punt (conform staand huurcommissiebeleid). Hiermee kan in procedures over “Acantus-claims” zekerheidshalve worden benadrukt dat in de totstandkoming van de huurprijs voor de woonruimte geen kosten verdisconteerd zijn die zien op de verwarmingsinstallatie die niet door de verhuurder, maar door een warmteleverancier ter beschikking wordt gesteld. Treedt het voorstel in werking, dan is dat onderscheid er niet langer, terwijl vanwege de binneninstallatie het gehuurde wel zal kunnen worden verwarmd (en gekoeld). Het rekenen van alle verwarmingspunten moet dan gerechtvaardigd zijn, al was het maar omdat de regering in de toelichting over deze schrapping bewust naar het Acantus-arrest verwijst (par. 2.2.3 van het concept, voetnoot 24).
Meer weten? Advies of bijstand nodig?
Neemt u bij vragen gerust contact op met Pepijn Eymaal, Marijn Huijbers en/of Marco de Boer.
