Onderhuur, Airbnb en de grondslagen voor ontruiming

Nieuwe tijden, nieuwe juridische uitdagingen. De opkomst van ‘deelplatformen’ zoals Airbnb en Wimdu maken het voor huiseigenaren én huurder heel eenvoudig om hun woning op internet aan te bieden voor, vaak kortdurende, vakantiehuur. Verhuurders zijn hier in de regel niet blij mee: regelmatige kortdurende vakantiehuur gaat niet zelden gepaard met overlast, terwijl het onwenselijk is dat huurwoningen, in het bijzonder sociale huurwoningen, commercieel geëxploiteerd worden door een ander dan de huurder, en zo in feite aan de woningvoorraad onttrokken worden.

181018-artikel-rg-onderhuur.jpg

In deze procedure leidde het onderverhuren van een sociale huurwoning tot ontruiming van de huurder in kort geding. Daarbij werden een aantal interessante verweren aangevoerd, die door de kantonrechter verworpen werden.

Casus

Vanaf eind 2016 verhuurt de verhuurder – een woningcorporatie – een sociale huurwoning aan de huurder. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te houden. In de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is daarnaast opgenomen dat de huurder het gehuurde conform de bestemming (woonruimte) dient te gebruiken en daar geen bedrijfsmatige bestemming aan mag geven; dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk zelf dient te bewonen; en dat de huurder het gehuurde slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren of in gebruik mag geven aan derden.

Kennelijk ruikt de verhuurder onraad, want de huurder wordt begin 2018 uitgenodigd voor een gesprek met de verhuurder over het gebruik dat hij van de woning maakt. In dat gesprek erkent de huurder dat hij de woning twee maal via Airbnb verhuurd heeft. De verhuurder stelt de huurder hierop in gebreke, waarbij de verhuurder stelt dat de woning ten minste zes maanden verhuurd is via Airbnb. De huurder, althans zijn advocaat, reageert hierop met de mededeling dat de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dat de woning slechts een enkele keer op Airbnb is aangeboden en dat de huurder daar onmiddellijk mee gestopt is toen hij besefte dat dit niet mocht van de verhuurder.

Enkele weken later wordt door een sociaal rechercheur van de gemeente een rapport opgemaakt in het kader van onderzoek naar bijstandsfraude. In dit rapport wordt onder meer gewag gemaakt van een huisbezoek, waarbij niet de huurder in de woning werd aangetroffen, maar een tweetal Duitse toeristen die toelichten dat er geen persoonlijke zoals kleding en papieren en de woning aanwezig waren en dat alle kasten leeg waren. Voorts sprak de sociaal rechercheur met enkele omwonenden, die verklaarden dat de huurder slechts enkele maanden in het gehuurde had gewoond, en dat daar sindsdien wisselden toeristen verblijven; de huurder komt slechts langs om schoon te maken. Ook heeft de sociaal rechercheur de bankafschriften onderzocht. De conclusie van het rapport is dat huurder inkomsten uit verhuur verzwegen heeft, en dat de huurder niet zijn hoofdverblijf heeft gehad binnen de gemeentegrenzen voor het overgrote deel van de periode van begin 2017 tot en met begin 2018. Uit onderzoek op de website van Airbnb blijkt dat de woning daar wordt aangeboden als ‘geheel appartement’, en dat daar 94 recensies van zijn vermeld.

De verhuurder vordert hierop in kort geding ontruiming van de huurder, omdat hij de woning, in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden, niet als hoofdverblijf gebruikt heeft, en deze in plaats daarvan bedrijfsmatig gebruikt heeft door deze zonder voorafgaande toestemming onder te verhuren. Hieraan wordt mede het rapport van de sociaal rechercheur van de gemeente ten grondslag gelegd.

De kantonrechter te Alkmaar

Bij de kantonrechter voert de huurder aan aantal verschillende verweren. In de eerste plaats meent hij dat de verhuurder geen beroep kan doen op het rapport van de sociaal rechercheur van de gemeente, nu hij daar niet over had mogen beschikken, en dit daarmee onrechtmatig verkregen bewijs zou zijn. In de tweede plaats voert de huurder aan dat de algemene huurvoorwaarden waar verhuurder zich op beroept niet met hem overeengekomen zijn.  Tenslotte voert de huurder aan de tekortkomingen, voor zover daar sprake van is, de ontbinding niet rechtvaardigen, en daarmee ook geen ontruiming in kort geding.

Met betrekking tot het argument dat de verhuurder zich niet mogen beroepen op documenten uit het bijstandsdossier is de kantonrechter kort: in civiele procedures geldt de vrije bewijsleer, wat betekent dat in beginsel alle stukken door partijen mogen worden gebruikt om hun stellingen te onderbouwen, ook indien die onrechtmatig verkregen is; slechts onder bijzondere bijkomende omstandigheden kan er aanleiding zijn om dit bewijs uit te sluiten, en daarvan was in deze kwestie niet gebleken.

Met betrekking tot de algemene huurvoorwaarden voert de huurder aan dat hij ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst geen Nederlands sprak en dus geen benul had van de inhoud van deze algemene huurvoorwaarden geen wilsovereenstemming bestaat. Ter zitting bleek evenwel dat er bij de ondertekening van de huurovereenkomst een medewerker van de verhuurder aanwezig was die de moedertaal van de huurder sprak, waarmee de inhoud van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden globaal besproken is. De kantonrechter acht wilsovereenstemming ten aanzien van in ieder geval de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden daarmee aannemelijk. Dat de huurder de (exacte) inhoud van de algemene huurvoorwaarden niet kende doet niet ter zake omdat art. 6:232 BW bepaalt dat kennis van de inhoud geen voorwaarde is voor gebondenheid aan algemene voorwaarden.

Ten aanzien van de tekortkomingen van de huurder overweegt de kantonrechter dat voldoende vast staat dat deze het gehuurde herhaaldelijk zonder toestemming van verhuurder verhuurd heeft via Airbnb, wat een tekortkoming jegens de verhuurder oplevert. Of deze beëindigd is nadat de verhuurder huurder er op wees dat dit verboden was doet niet ter zake omdat dit de eerdere tekortkoming niet goed maakt.

De tekortkoming is ook niet zodanig gering of bijzonder dat een ontbinding niet gerechtvaardigd is. Daarbij overweegt de kantonrechter enerzijds dat de tekortkoming ernstig is; de huurder heeft met zijn tekortkoming aanzienlijke bedragen verdiend, terwijl omwonenden hiervan overlast ondervonden. Daar staat tegenover dat het belang van de huurder om zijn woning te kunnen behouden hier weinig gewicht in de schaal legt, nu hij in de periode van de tekortkoming toch al niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, wat maakt dat een ontruiming in zoverre weinig aan zijn situatie verandert ten opzichte van de periode dat de woning op Airbnb werd aangeboden.

De kantonrechter veroordeelt huurder tot ontruiming.

Commentaar

Een huurder die zijn woning zonder voorafgaande toestemming verhuurt via Airbnb of vergelijkbare websites, schiet vrijwel altijd tekort in zijn verplichtingen jegens zijn verhuurder. Op grond van art. 7:244 BW is het de huurder van woonruimte verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven. Hospitaverhuur (gedeeltelijke ingebruikgeving door de huurder die zelf ook nog zijn hoofdverblijf in het gehuurde houdt) is op grond van de wet nog wel mogelijk, maar verhuurders sluiten dit in de regel uit in hun algemene voorwaarden (ook in de modelvoorwaarden van Aedes en de ROZ, die het overgrote deel van de huursector dekken). Zowel de laatste modelvoorwaarden van Aedes (april 2018, artikel 6.6) als de ROZ (maart 2017, artikel 2.1) maken expliciet melding van verhuur via Airbnb of vergelijkbare sites, en bepalen dat dit niet toegestaan is zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder. Dat maakt dat in geval van onderverhuur via Airbnb de tekortkoming op zich niet snel een punt van discussie zal zijn, mits dit feit vast staat.

De eerste hobbel is dus steeds het aantonen dat de huurder de woning heeft aangeboden via Airbnb of een soortgelijke website. Het bewijs daarvoor kan uit meerdere bronnen afkomstig zijn; van eigen onderzoek door de verhuurder ter plaatse, tot het afstruinen van de verschillende verhuurwebsites. Ook informatie uit andere bronnen kunnen gebruikt worden; civielrechtelijk is bewijs niet snel ontoelaatbaar. Dat wil overigens niet zeggen dat het onrechtmatig verzamelen van bewijs zonder gevolgen blijft; het feit dat de civiele rechter bepaalde stukken toelaat als bewijs, doet niet af aan de eventuele onrechtmatigheid. Een separate schadevordering blijft dan denkbaar. Overigens is het de vraag of het delen van informatie tussen een gemeente en een woningcorporatie onrechtmatig is. Dat een gemeente en een woningcorporatie, beiden in het belang van de volkshuisvesting, gezamenlijk optrekken bij het bestrijden van woonfraude is niet ongebruikelijk. Vaak worden daarbij gegevens uitgewisseld op basis van samenwerkingsconvenanten, waarbij – als het goed is – oog is voor rechtmatigheid daarvan. Dit lijkt mij ook mogelijk, binnen de kaders van proportionaliteit en subsidiariteit.

Is het bewijs eenmaal geleverd, en staat de tekortkoming daarmee vast, dan is de enige mogelijke escape die de huurder rest het argument dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit verweer is in het verleden nog wel gehonoreerd bij situaties met relatief weinig verhuringen, een huurder die zelf steeds hoofdverblijf gehouden heeft in het gehuurde en het ontbreken van overlast (zie rechtbank Rotterdam 06-11-2015 ECLI:NL:RBROT:2015:7899, en rechtbank Amsterdam 04-03-2016 ECLI:NL:RBAMS:2016:1041). In deze beide uitspraken van de rechtbanken in Rotterdam en Amsterdam werd evenwel expliciet overwogen dat de tekortkoming speelde in de periode dat er nog relatief weinig aandacht was voor Airbnb een aanverwante websites, en dat het de weging van de tekortkoming wellicht anders zou zijn naarmate meer bekend wordt onder het brede publiek dat verhuurders het niet accepteren dat hun woningen onderverhuurd worden via dergelijke platforms. Ik meen dat die ontwikkeling zich inmiddels duidelijk gemanifesteerd heeft; de media heeft met name aandacht besteed aan de negatieve kanten van Airbnb, waarbij overlast en het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad centraal staan. In onderhavige procedure vond het argument van de huurder dat hij niet wist dat verhuur via Airbnb niet mocht dan ook (terecht) geen genade in de ogen van de rechter.  

Rechtbank Noord-Holland 29 mei 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:4584

Dit artikel verscheen eerder in de Nieuwsbrief Huurrecht (nr. 3/2018) van Fiscaal up to Date

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Rogier Goeman

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten