In haar uitspraak van 9 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:5116) bevestigt de rechtbank Noord-Nederland de staande praktijk van shortstay-verhuur van onzelfstandige woningen aan internationale studenten. Dit is een belangrijke uitspraak voor de sector, waarmee de onzelfstandige woningverhuur aan internationale studenten haalbaar blijft.
Onverminderd geldt het verbod voor woningcorporaties uit hoofde van de Woningwet om sociale zelfstandige woningen shortstay te verhuren aan (internationale) studenten.
Praktische achtergrond
Internationale studenten komen er steeds meer, terwijl algemeen bekend is dat in de grote (studenten)steden de woningnood hoog is. Deze studenten hebben een grotere achterstand op de woningmarkt dan studenten die al hier te lande wonen. Veelal hebben zij nog geen wachttijd kunnen opbouwen, zij kennen de wegen nog niet, spreken de taal niet, hebben te maken met discriminatie op de woningmarkt en hebben bij aanvang van het studieprogramma onmiddellijk een woning nodig. Studenten die hier al wonen, hebben die problematieken niet of in veel mindere mate. Daar komt nog bij dat internationale studenten niet hun inboedel en inventaris (kunnen) verhuizen, waardoor zij ook daaraan behoefte hebben.
Onderwijsinstellingen zien de achterstand van met name uitwisselingsstudenten die voor een kortere periode van een halfjaar of een jaar onmiddellijke toegang tot de woningmarkt nodig hebben. Woningcorporaties en particuliere verhuurders zien ook deze specifieke huisvestingsbehoefte en willen daarop inspelen vanuit hun doelstellingen. Daarom wordt in de praktijk veelal tussen onderwijsinstellingen en verhuurders een overeenkomst gesloten, waarbij de verhuurder een bepaald aantal woningen voor de doelgroep van internationale studenten reserveert. Komen deze woningen niet allemaal vol, dan draagt de onderwijsinstelling het leegstandsrisico (door de leeg gebleven woningen zelf te huren), terwijl de verhuurder het exploitatierisico draagt tijdens de daadwerkelijke periode van verhuur aan internationale studenten.
Het belangrijkst is dat de verhuurde woning aan een internationale student tijdig vrijkomt voor de volgende lichting internationale studenten. Daarom wordt in het huurcontract met een internationale student uitgesloten dat die tussentijds de huur kan opzeggen: omdat de woning immers gereserveerd blijft voor de volgende lichting, zou de verhuurder een leegstandsrisico (en dus huurderving) moeten accepteren bij tussentijdse opzegging.
Juridische achtergrond
Wat in de praktijk shortstay-verhuur heet, is juridisch uitgedrukt “huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” (ex art. 7:232 lid 2 BW). Bij die variant van verhuur is geen huurbescherming van toepassing. Dat betekent dat de huurder alleen bescherming kan ontlenen aan het huurcontract zelf, voor zover het gaat om de looptijd, huuropzegging en prijshoogte. Om die reden spreekt het voor zich dat deze vorm van verhuur van woonruimte niet snel wordt aangenomen, want alle (dwingendrechtelijke) wettelijke huurbescherming is niet van toepassing. Het klassieke voorbeeld betreft de huur van een vakantiebungalow: het is evident dat huurbescherming daar onzinnig zou zijn.
Shortstay-verhuur aan internationale studenten werd op 15 april 2014 toelaatbaar geacht door het hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2014:3195). In die zaak deed de huurder een beroep op huurbescherming, omdat zij langer in Groningen wilde studeren en dus langer in de woning wilde blijven dan de overeengekomen duur van één jaar. Dat beroep op huurbescherming faalde, omdat de huurbescherming dus niet van toepassing was bij deze vorm van verhuur. Daarbij werd het van belang geacht dat het om verhuur ging met meubels en inventaris, zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen te huren, 24-uurs-service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten zoals ook bij een hotelkamer gebruikelijk is. Ook zag het hof dat het woningaanbod direct verbonden was aan huurders “komst uit den vreemde”, om te voorzien in een eerste opvang hier te lande, omdat zonder huisvesting geen behoorlijke start kon worden gemaakt. Het hof vervolgde: "gelet op die bijzondere context had de huurder moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren. Het ging hier immers om (…) huisvesting in een schaarse en vanuit het buitenland moeilijk benaderbare markt, die met de inschrijving aan het opleidingsinstituut was gegarandeerd. De door de huurder gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar "gewone" Nederlandse studenten geen toegang toe hadden. Aldus moet het huurder duidelijk zijn geweest dat de ingebruikgeving gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij zij na ommekomst van maximaal een jaar ruimte zou moeten maken voor een volgende lichting. De huurder mocht dan ook niet verwachten dat de huur zou kunnen worden voortgezet indien de studie uit zou lopen of zij een groter deel van haar studie dan één jaar in Groningen zou willen doorbrengen. (…) Juist die garantie dat per september dan wel per februari woonruimte beschikbaar is, komt onder druk te staan indien buitenlandse studenten die langer in Groningen verblijven dan twee semesters een soort campuscontract zouden verkrijgen, nu de einddatum daarvan niet (…) bewaakt kan worden.”
Wet doorstroming huurmarkt: meer varianten voor tijdelijke verhuur, maar ook verbod voor woningcorporaties op shortstay-verhuur van zelfstandige woonruimte aan studenten
Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 ingevoerd. Die wet introduceerde een aantal nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Een huurcontract betreffende woonruimte kan sindsdien voor beperkte duur worden aangegaan: bij zelfstandige woningen tot maximaal twee jaar en bij onzelfstandige woningen tot maximaal 5 jaar. De gedachte bij invoering was mede dat artikel 7:232 lid 2 BW – de shortstay-verhuur – nog terughoudender zou worden toegepast.
Voor woningcorporaties werd het – door amendement in de Tweede Kamer – verboden om sociale zelfstandige woningen shortstay te verhuren aan studenten (art. 48 lid 1 Woningwet, thans art. 47a lid 2 en art. 22a sub a Rtiv). Voor onzelfstandige woningen geldt dit verbod dus niet.
Hoewel deze nieuwe vorm van tijdelijke verhuur dus wel de looptijd van de huur kan maximeren, waardoor een beroep op huurbescherming niet meer indenkbaar is (anders dan in de zaak van hof Arnhem-Leeuwarden hierboven), leidde de regeling tot een nieuw probleem. De huurder kan, indien een dergelijk tijdelijk en dus in duur beperkt huurcontract ten aanzien van woonruimte wordt gesloten, deze huurovereenkomst áltijd tussentijds opzeggen (art. 7:271 lid 1, vierde volzin, BW). Die regel is van dwingend recht, waardoor afwijking niet mogelijk is (art. 7:271 lid 7 BW).
Denkbaar is dat de internationale student tussentijds de huur wil opzeggen, bijvoorbeeld als het laatste deel van hun studieprogramma ook op afstand kan worden gedaan of als goedkopere (want niet van meubels en inventaris en 24-uurs-service voorziene) huisvesting is gevonden. Zou tussentijdse opzegging mogelijk zijn, dan ontstaat frictieleegstand, omdat diezelfde woning ook weer gereserveerd moet blijven voor de volgende lichting en niet voor (zeer korte periode) kan worden verhuurd. Onderwijsinstellingen noch verhuurders wensen het aan leegstand verbonden financiële risico te dragen. Door toepassing van shortstay-verhuur kan tussentijdse opzegging worden uitgesloten. Dat gebeurt dan ook in de praktijk, waarbij uiteraard uitzonderingen zijn bepaald in het geval van bijzondere persoonlijke omstandigheden.
Het speelveld is dus veranderd door invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Staat het verhuurders – en woningcorporaties slechts voor zover het om onzelfstandige woonruimte gaat – vrij om, ondanks invoering van nieuwe tijdelijke verhuurvormen, woningen shortstay te verhuren, waardoor de huurder niet tussentijds kan opzeggen en dus verplicht is de gehele huurperiode te betalen?
Is daarbij van belang dat de zittende huurder bij aanvang van het studieprogramma gegarandeerde woonruimte heeft gekregen en dat voordeel van die gegarandeerde woonruimte ook de volgende lichting internationale studenten moet toevallen?
Rechtbank Noord-Nederland bevestigt staande praktijk van shortstay-verhuur!
Die vragen deden zich voor in de zaak waarin de rechtbank Noord-Nederland op 9 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:5116) uitspraak heeft gedaan. De huurder van onzelfstandige woonruimte deed een beroep op huurprijsbescherming door een procedure bij de huurcommissie te starten. De huurcommissie is echter niet bevoegd, indien sprake is van shortstay-verhuur (art. 7:232 lid 2 BW en art. 2 Uhw). De huurcommissie achtte zich wel bevoegd en deed een inhoudelijke uitspraak. De verhuurder zocht vervolgens een oordeel van de kantonrechter. Die overwoog: “daarbij merkt de kantonrechter op dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen, wat ertoe leidt dat bij de toetsing bij de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, nog meer terughoudendheid geboden is (vgl. Kamerstukken II (Memorie van toelichting), 2015-2016, 34373, nr. 3, p18). Uit de wetsgeschiedenis van de Wet doorstroming huurmarkt kan naar het oordeel van de kantonrechter echter niet worden afgeleid dat huurovereenkomsten als de onderhavige met internationale studenten nimmer kunnen worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Van belang in dit verband is dat de wetgever met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt mede uitbreiding van de toen bestaande mogelijkheden voor tijdelijke verhuur heeft beoogd (zie pagina 12 van genoemde Memorie van Toelichting). Van geval tot geval zal daarom (nog steeds) moeten worden beoordeeld of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.”
Vervolgens toetst de kantonrechter de feiten aan het recht en concludeert hij gelijkluidend aan het arrest van hof Arnhem-Leeuwarden uit 2014. Hiermee bevestigt de rechtbank dus de bestendige praktijk van shortstay-verhuur aan internationale studenten voor de vaste duur van een (half)jaar, wat voor de sector een belangrijke overwinning is om leegstandsrisico’s te voorkomen en deze bijzondere vorm van verhuur aan een doelgroep met bijzondere huisvestingsbehoefte mogelijk te houden. Hierdoor kan tussentijdse opzegging contractueel worden uitgesloten (met een redelijkheidsuitzondering bij bijzondere persoonlijke omstandigheden) en worden leegstandrisico’s sterk verkleind.
Let wel: voor woningcorporaties geldt het al eerdergenoemde verbod om sociale zelfstandige woningen shortstay te verhuren aan studenten. Voor de particuliere sector geldt dit verbod niet.
VBTM stond de verhuurders bij
Zowel in de zaak die leidde tot het arrest van hof Arnhem-Leeuwarden in 2014 als in de zaak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland op 9 november 2021 stond VBTM Advocaten de verhuurder bij. Wij zijn gespecialiseerd in (bijzondere) verhuurvraagstukken voor woningcorporaties en andere verhuurders.
Heeft u vragen over (tijdelijke) verhuurmogelijkheden aan internationale studenten of anderen?
Neem gerust contact op met Pepijn Eymaal (p.eymaal@vbtm.nl of 088 3358 800).
