Corporaties willen graag duurzame woningen realiseren, maar worden beperkt in de mogelijkheid de investeringen naast de huur door te berekenen aan de huurder. Een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, d.d. 28 oktober 2020, biedt mogelijkheden.
Rechter helpt corporaties bij duurzaamheid
Geen ruimte in de huur
Een woningcorporatie had energiezuinige woningen gebouwd voorzien van duurzame installaties bestaande uit een warmtepomp en zonnepanelen.
In de (kale) huurprijs was echter geen ruimte meer die investeringen door te berekenen omdat de huur dan boven de liberalisatiegrens zou uitkomen. De woning zou dan geen sociale huurwoning zijn en de huurder zou geen aanspraak op huurtoeslag kunnen maken.
Energiekosten apart doorberekend
De corporatie besloot de woning te verhuren zonder de duurzame installaties Die installaties werden buiten de huurprijs gehouden en apart aan de huurder verhuurd via de Energie B.V. van de woningcorporatie. De huurder betaalde dus de huur aan de corporatie en daarnaast aan de Energie B.V. de energielasten. Door een aparte vergoeding als huur te laten betalen voor de duurzame installaties, kon de corporatie de investeringslasten in de extra duurzaamheidsvoorzieningen dragen.
Constructie onrechtmatig?
De huurder vond deze constructie onrechtmatig. De installaties waren onroerend en behoorden in de huurprijs van de woning te zitten, aldus de huurder. Deze scheiding vond de huurder een opzetje om hem te benadelen. De huurder vorderde dan ook bij de rechter de huurprijs voor de installaties terug van de verhuurder en van de Energie B.V.
Contractsvrijheid
In zijn uitspraak stelt de rechter de contractsvrijheid voorop. Een woning mag te huur worden aangeboden zonder de duurzame installaties, aldus de rechter. Deze constructie doet volgens de rechter juist recht aan het belang van sociale huurders. De woning is nu onder de liberalisatiegrens aangeboden waardoor de huurder in staat is gesteld deze te huren en daarvoor ook huurtoeslag aan te vragen. Of de duurzame installaties onroerend waren, vond de rechter niet van belang. De huurder wordt door deze constructie op geen enkele manier benadeeld vond de rechter, die de vorderingen van de huurder afwees en de huurder veroordeelde in de kosten van de procedure.
Betekenis van de uitspraak
Rechters hebben tot op heden onvoldoende aandacht getoond voor de specifieke problematiek waarmee de corporatie wordt geconfronteerd die duurzame huurwoningen bouwt.
De woningen moeten worden aangeboden voor een lage sociale huurprijs, waardoor er geen mogelijkheid bestaat de kosten van de duurzaamheidsinvesteringen door te berekenen in de kale huur. In deze uitspraak erkent de rechter dat een huurwoning zonder installaties mag worden verhuurd waarbij de huurder met een andere partij, de Energie B.V. of een andere energieleverancier, een overeenkomst kan sluiten voor de levering van energie. Het is immers niet zolang geleden dat sociale huurwoningen standaard werden aangeboden met alleen een gasaansluiting, waarbij de huurder zelf voor een gaskachel en een geiser moest zorgen. Die praktijk blijft dus ook bij woningen met duurzame installaties van toepassing. De betekenis van deze uitspraak om de duurzaamheidsambities van de corporaties financieel haalbaar te maken kan dan ook moeilijk worden onderschat.
VBTM Advocaten stond de verhuur bij
De verhuurder in deze zaak werd bijgestaan door VBTM Advocaten. In deze zaak kwamen zowel het huurrecht als energierecht samen. Bij VBTM worden die specialismen gebundeld, specifiek voor de vraagstukken van corporaties.
Wilt u meer weten hierover, neem dan contact op met Marco de Boer of Pepijn Eymaal.