Selectieve woningtoewijzing op basis van overlastgevend en crimineel gedrag

Huidige praktijk

Op dit moment wordt woonruimte ook al selectief toegewezen.1 Vaak worden kandidaat-huurders daarbij op basis van een tussen de gemeente, woningcorporaties en de politie gesloten convenant gescreend op overlast-gevend en crimineel gedrag (vaak wordt het modelconvenant gebruikt dat is opgesteld door het Landelijk Platform Woonoverlast). Bij aanbieding van een woning wordt dan vermeld dat voor de toewijzing een onderzoek wordt gedaan op basis van politiegegevens en dat de kandidaat-huurder door te reageren toestemming verleent voor dit onderzoek. De woningcorporatie doet bij de desbetreffende gemeente een verzoek tot het uitbrengen van een woonadvies, waarna de politie het woonrisico bepaalt. Het woonrisico wordt met de geraadpleegde gegevens aan de burgemeester gestuurd, die aan de woningcorporatie in de vorm van een ‘‘rood/groen-stoplicht’’ een advies geeft.

De bovenstaande praktijk wordt gebaseerd op artikel 20 van de Wet Politiegegevens, maar heeft geen concrete juridische basis. Ook ontbreekt voor de kandidaat-huurder de mogelijkheid om in bezwaar of beroep te gaan, omdat het advies geen besluit is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.
Deze praktijk leidt nog wel eens tot geschillen. In een recent vonnis ging het om een kandidaat-huurder die werd onderworpen aan een antecedentenonderzoek op basis van regionale richtlijnen, omdat het uittreksel uit het GBA (nu: BRP) een groot aantal adreswijzigingen vermeldde.2 Nadat de gemeente de politie verzocht om informatie en de gemeente een code rood afgegeven had, besloot de woningcorporatie de woning niet aan de kandidaat-huurder aan te bieden. De kandidaat-huurder vorderde vervolgens bij de rechter alsnog toewijzing van de woning. De vordering werd afgewezen, omdat het belang van de woningcorporatie om het woon-/leefklimaat en veiligheid van de buurt te verbeteren als onweersproken kwam vast te staan. Het had volgens de rechter op de weg van de kandidaat-huurder gelegen om openheid van zaken te geven nu de woningcorporatie van de gemeente immers geen informatie ontvangt over de concrete overlastgevende of criminele gedragingen. 

Wettelijke basis 

De wetgever heeft gemeend selectieve woningtoewijzing op basis van overlastgevend en crimineel gedrag van een specifieke wettelijke basis te moeten voorzien. Een inbreuk op het recht tot eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer moet namelijk een deugdelijke wettelijke grondslag hebben.

Het wettelijk kader zal er, na de wetswijziging die nu bij de Eerste Kamer ligt, als volgt uit zien. De gemeenteraad kan de Minister vragen om complexen, straten of gebieden aan te wijzen waar aan personen (ouder dan 16) geen huisvestingsvergunning wordt verleend, indien:

• geen VOG kan worden overgelegd òf
• op grond van een woonverklaring na onderzoek op basis van politiegegevens blijkt dat er een gegrond vermoeden is dat hun huisvesting zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit.

De gemeenteraad dient bij het verzoek aan te geven welk instrument zij wil hanteren en moet daarbij beargumenteren waarom het gekozen instrument het meest geschikt is. Aanwijzing kan vervolgens plaatsvinden voor vier jaar en kan op verzoek van de gemeenteraad viermaal met vier jaar worden verlengd. Van belang is dat de gemeenteraad vervolgens in de huisvestingsverordening vastlegt voor welke categorieën van woonruimte de regeling geldt. Het instrument van selectieve woningtoewijzing kan worden toegepast op woonruimte van zowel woningcorporaties als van particuliere verhuurders. In het onderstaande kort een omschrijving van beide instrumenten.

Verklaring omtrent gedrag
De kandidaat-huurder(s) en huisgenoten van 16 jaar en ouder dienen een VOG te kunnen overleggen. Kan een kandidaat-huurder dit niet, dan kan het college van Burgemeester en Wethouders besluiten om geen huisvestingsvergunning te verlenen. 

Woonverklaring
In het wetsvoorstel wordt een limitatieve lijst van gedragingen opgenomen die mogen worden meegewogen bij het onderzoek op basis van politiegegevens. Denk aan het veroorzaken van hinderlijke overlast, onrechtmatig gebruik van een woning, brandstichting en dergelijke. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening welke politiegegevens mogen worden betrokken bij de afweging (keuzebevoegdheid). De gemeente ontvangt van de politie gegevens (over maximaal vier jaar voor de aanvraag), waarna de burgemeester de gegevens beoordeelt en een (positieve of negatieve) woonverklaring afgeeft. Aan de positieve woonverklaring kunnen voorwaarden worden verbonden. Op basis van de woonverklaring besluit het college of een huisvestingsvergunning wordt verleend.

Gevolgen verhuurder

Voor- en nadelen
Nadeel van het wetsvoorstel kan zijn dat sprake is van huurderving ten gevolge van leegstand tijdens de VOG-aanvraag of het onderzoek, en van waardedaling van het bezit als gevolg van stigmatisering van een bepaald gebied door de aanwijzing van de Minister. Daar staat tegenover dat verhuurders een grotere kans hebben dat zij een huurovereenkomst aangaan met een geschikte huurder. Voordeel is ook dat het wetsvoorstel een preventieve werking kan hebben. Relevant is namelijk dat de verhuurder bij het aanbieden van de woonruimte duidelijk communiceert dat een huisvestingsvergunning vereist is, zodat woningzoekenden die niet voor de woning in aanmerking denken te komen, mogelijk geen aanvraag zullen doen.

Contractsvrijheid woningcorporatie
Nu rijst de vraag of een verhuurder kan besluiten geen huurovereenkomst te sluiten ondanks dat een huisvestingsvergunning is afgegeven. Dat is ten aanzien van woningcorporaties een lastige vraag; een vraag die ook in de Eerste Kamer gesteld is (antwoord van de Minister ontbreekt op het moment van schrijven). Kort gezegd is het uitgangspunt dat contractsvrijheid ook voor woningcorporaties geldt. De maatschappelijke taak van een woningcorporatie brengt wel met zich mee dat hiermee zorgvuldig moet worden omgegaan. In bijzondere gevallen kan een weigering om een woningzoekende te huisvesten daarom onrechtmatig zijn.

Conclusie

Selectieve woningtoewijzing op basis van overlastgevend en crimineel gedrag krijgt met het wetsvoorstel een wettelijke basis. Door de toetsing via de huisvestingsvergunning te laten plaatsvinden, ontstaat voor de woningzoekende de mogelijkheid om in bezwaar en beroep te gaan tegen de weigering daarvan en wordt gepoogd de privacy te beschermen. Zoals beschreven kan de screening tijd in beslag nemen en tot (tijdelijke) leegstand leiden, maar kan het instrument ook een preventieve werking hebben en kans bieden op goede uitvoering van de huurovereenkomst. Het wetsvoorstel biedt dus een goede mogelijkheid om overlastgevend en crimineel gedrag uit bepaalde gebieden te weren. Vereist is wel dat een gemeente een huisvestingsverordening vaststelt of wijzigt zodat wordt aangesloten bij de wet en de gemeente een aanvraag bij de Minister indient tot aanwijzing van een bepaald gebied. Het is de vraag of gemeenten bereid zullen zijn om dit instrument toe te passen. Dat zal de praktijk moeten uitwijzen.

mr. Tanja de Groot
Advocaat bij VBTM Advocatenmr. 

Michael van den Oord
(juridisch medewerker bij VBTM Advocaten. Michael wordt in augustus 2016 beëdigd als advocaat)

1 Selectieve toewijzing op basis van sociaal-economische kenmerken blijft buiten beschouwing.

2 Rechtbank Rotterdam 4 april 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:2733.