VBTM Turn-Key overeenkomst voor conceptmatige bouw (prefab)

In de praktijk blijkt dat ook aan corporaties steeds meer conceptmatig gebouwde woningen worden verkocht, als onderdeel van door de aannemer ontwikkelde woningconcepten. Het is onze verwachting dat het conceptmatig bouwen van woningen de komende decennia sterk zal blijven toenemen. VBTM heeft hiervoor een speciale Turn-Key-overeenkomst ontwikkeld die goed is afgestemd op conceptmatige woningbouw.
Welke risico’s spelen daarbij een rol en waar moet u op letten?

Concept aannemer / niet gebaseerd op PvE

De realisatie van de woningen vindt niet plaats op basis van een eigen PvE van de opdrachtgever, maar op basis van een bestaand concept van een aannemer. Deze werkwijze ‘matcht’ niet met de gebruikelijke afspraken in een Turn-Key overeenkomst, waarin een PvE het vertrekpunt is en dat ontwerpstukken (VO, DO en UO) dienen te worden geaccepteerd op basis van een acceptatieprocedure. hoe los je dit op?

[1] Het concept van de aannemer wordt naast het PvE van de opdrachtgever gelegd en de afwijkingen op het PvE van de opdrachtgever worden geadministreerd in de notitie van afwijkingen. Op deze manier heeft de opdrachtgever zicht op de afwijkingen en is dit ook contractueel geborgd, zodat niet afgeweken kan worden van het PvE, zonder dat dit voor de opdrachtgever zichtbaar is. In een voorkomend geval kan dan een voorafgaande ontwikkel- c.q. voorbereidingsovereenkomst gesloten worden. Dit kan een arbeidsintensief proces zijn, indien het concept van de aannemer in sterke mate afwijkt van het standaard PvE van de opdrachtgever. In het laatste geval is het volgende alternatief meer praktisch;

[2] Er wordt gebruik gemaakt van een Technische Omschrijving van de aannemer in combinatie met een Definitief Ontwerp (of voorbereide Aanvraag van de omgevingsvergunning). De opdrachtgever moet dan wel het concept van de aannemer zelf goed bestuderen. Er bestaat immers geen ruimte meer om bij te sturen nadat de Turn-Key overeenkomst is getekend, aangezien een aannemer met een voorgestelde wijziging moet instemmen. Ook leidt dit in alle gevallen tot meerwerk en eventuele stagnatiekosten.

Het eerste alternatief geeft een betere borging en het tweede alternatief is praktischer, maar hier bestaat het risico dat het conceptuele werk niet beantwoord aan de verwachtingen van de opdrachtgever. In dit kader moet vooraf bezien worden wat de beste oplossing is. Dit hangt af van de mate van waarop het concept van de aannemer afwijkt op het standaard PvE van de opdrachtgever.

Risico prefab bouwen / eigendom prefab elementen

Een groot verschil met traditionele woningbouw is dat conceptmatig gebouwde woningen in veel gevallen (deels) uit prefab-elementen bestaan. Deze prefab onderdelen worden fabrieksmatig geproduceerd. In tegenstelling tot traditionele bouw wordt de grondeigenaar in dat geval geen eigenaar van de reeds gerealiseerde gebouwonderdelen, omdat deze pas laat in het proces op het werk worden geplaatst en dus niet door natrekking eigendom wordt van de grondeigenaar (op het moment dat termijnen betaald worden). Dit betekent dat het overeenkomen van een klassieke termijnenregeling er toe kan leiden dat een opdrachtgever na een groot deel van de termijnen te hebben voldaan met lege handen kan komen te staan bij een faillissement van de aannemer (of diens leverancier / onderaannemer). Hoe kan je dit voorkomen?

Dit kan door het opnemen van een afwijkende regeling voor het voldoen van de bouwtermijnen door de opdrachtgever. Een dergelijke afwijkende regeling is onderdeel van onze nieuwe Turn-Key overeenkomst voor conceptmatige bouw. Ook kan (indien de aannemer niet pas betaald wil worden als de prefab elementen op het werk zijn geplaatst) gekozen kunnen worden voor bijzondere leveringsvorm (levering constitutum possessorium) Bij deze leveringsvorm wordt het eigendomsrecht wel overgedragen, maar de zaak feitelijk nog niet. In onderhavig geval betekent dat dat de opdrachtgever bij deze wijze van leveren. op voorhand eigenaar wordt van de prefab elementen die in de fabriek worden vervaardigd en de aannemer wordt dan juridisch houder op het moment dat deze prefab elementen verder worden afgemaakt. Bij een faillissement kan de opdrachtgever alsdan aanspraak maken op haar eigendom, mits een en ander contractueel goed is geborgd (zoals het geval is in de Turn-Key overeenkomst voor conceptueel bouwen van VBTM).

Hoe zit het met de Garanties?

Tot slot heeft conceptmatige bouw consequenties voor de garanties. Wanneer sprake is van conceptmatige bouw zal de aannemer vaak (willen) werken met kortere garantietermijnen dan gebruikelijk en met een andere insteek qua bewijslastverdeling. Het is zaak hier alert op te zijn en in de Turn-Key overeenkomst hierover goede afspraken op te nemen.

Contract blijft maatwerk.

Het is zaak dat de opdrachtgever zich bewust is van de risico’s die het sluiten van een ‘standaard’ Turn-Key overeenkomst met zich meebrengt in het geval conceptmatig gebouwde woningen worden afgenomen.

De door VBTM opgestelde Turn-Key overeenkomsten voor conceptueel bouwen zijn altijd maatwerk en worden afgestemd op de wensen van de klant. Hierin worden bovengenoemde aandachtspunten zoveel mogelijk geborgd. Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u altijd contact opnemen met Onno Molders, tel. 088-3358825.